Trong 11 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM đã ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 9%. Tuy nhiên, nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở vẫn rất hạn chế. Theo Sở Xây dựng, chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, 2 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, và không có dự án nhà ở nào được giao đất hoặc cho thuê đất.
TP.HCM chỉ đón khoảng 9.000 căn hộ trong năm 2025
Trước tình trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo, tình trạng thiếu dự án mới bổ sung vào thị trường sẽ khiến đầu năm 2025 không có dự án nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội mới nào đủ điều kiện triển khai. Đáng chú ý, 100% nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng qua thuộc phân khúc cao cấp. Chỉ có 4 dự án thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng cộng 1.611 căn, giảm 75% so với trước, và tổng giá trị huy động vốn đạt 15.142 tỷ đồng, tương ứng giá bình quân 9,39 tỷ đồng/căn.
HoREA nhận định, lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm ưu thế hoàn toàn trên thị trường, trong khi không còn nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân. Điều này khiến cơ cấu sản phẩm trên thị trường trở nên "méo mó", không đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình và thấp, đồng thời dẫn đến sự phát triển thiếu bền vững.
Tình trạng thiếu dự án mới bổ sung vào thị trường sẽ khiến đầu năm 2025 không có dự án nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội mới nào đủ điều kiện triển khai
Đồng quan điểm, tại tọa đàm "Bất động sản 2025: Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, đến năm 2025, cả nước dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn nhà được mở bán, trong đó Hà Nội chiếm khoảng 30.000 căn, còn TP.HCM chỉ đạt 8.000-9.000 căn, tương đương 20% tổng nguồn cung trên thị trường. Tình trạng hạn chế nguồn cung này dự kiến kéo dài đến năm 2026, khi TP.HCM chỉ có thêm khoảng 11.000 căn nhà mới được đưa ra thị trường.
Bà Dung nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang lặp lại chu kỳ phát triển cách đây 10 năm, với năm 2024 đóng vai trò bản lề nhờ các tác động tích cực từ Luật Đất đai. Năm 2025 được dự đoán là điểm khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng phải mất ít nhất hai năm nữa, thị trường mới có thể bước vào giai đoạn tăng tốc và bùng nổ nguồn cung tương tự thập kỷ trước.
Cũng theo bà Dương Thùy Dung nhận định, trong năm tới, phần lớn nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM, chiếm đến 80%, sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá trên 60 triệu đồng/m2. Tại cả hai thị trường này, loại hình nhà ở bình dân với giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất, thậm chí các dự án thuộc phân khúc trung cấp với giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng không còn xuất hiện. Sự áp đảo của phân khúc cao cấp trong rổ hàng mới sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội tăng đều đặn hàng năm, với biên độ trung bình từ 8-10%.
Gỡ vướng pháp lý là “liều thuốc” chưa đủ mạnh
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, trong năm nay, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn về nguồn vốn. Dù bề ngoài tín dụng được đánh giá là "tốt", thực tế phần lớn doanh nghiệp vẫn chỉ đang xoay vòng vốn vay và chưa trả được lãi suất.
Qua khảo sát khoảng 100 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, ông Hiển nhận thấy tốc độ tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng đang có xu hướng giảm liên tục. Theo đó, dòng tiền trong bất động sản chủ yếu đến từ hai nguồn: dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và dòng tiền từ hoạt động tài chính.
Tuy nhiên, cả hai nguồn này hiện đều gặp trở ngại lớn Vì vậy, ông dự báo thị trường bất động sản năm 2025 vẫn sẽ trong trạng thái nhiều khó khăn, nhưng từ năm 2026 trở đi, lĩnh vực này có khả năng tăng trưởng mạnh mẽ hơn khi nền kinh tế dần ổn định trở lại.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết đến năm 2025, cả nước dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn nhà được mở bán
Đánh giá về thực trạng nguồn cung nhà ở TP. HCM tăng trưởng chậm, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, ngay khi 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến đất đai có hiệu lực, Thành phố đã đẩy mạnh giải quyết vướng mắc cho các dự án. Hiện tại, 34 trên tổng số 64 dự án được tháo gỡ vướng mắc, 9 dự án đã giải quyết xong, đang rà soát 21 dự án để đẩy nhanh giải quyết trong năm sau.
Tuy nhiên, ông cho rằng, các dự án sau khi được gỡ vướng, chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn cần thời gian để hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng đúng quy trình trước khi đi đến bước mở bán (dự kiến mất từ 1-2 năm). Ngoài ra, Luật mới cơ bản giải quyết được một số vướng mắc nhưng hiện nay quy trình duyệt dự án vẫn phải đi qua nhiều bộ luật, ban ngành dẫn đến kéo dài. Do vậy, cần có "liều thuốc" đủ mạnh cho gỡ vướng thủ tục.
Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành nhận định, giá nhà khó có thể giảm nếu các thủ tục đầu tư nhà ở, bao gồm cả nhà ở xã hội, tiếp tục kéo dài hàng năm. Ông đề xuất cần áp dụng các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ xử lý thủ tục hành chính, đồng thời thực hiện các quy trình song song thay vì làm tuần tự, gây tốn kém thời gian.
Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh, việc đẩy nhanh quá trình cấp phép dự án và loại bỏ những thủ tục hành chính không cần thiết sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong đầu tư, từ đó cải thiện nguồn cung nhà ở. Điều này sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thiếu hụt nhà ở tại TP.HCM.
