Bất động sản nghĩa trang được biết đến với nhiều tên gọi khác nhau như đất sinh phần, bất động sản an táng, hay bất động sản tâm linh. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, quỹ đất nghĩa trang tại các địa phương dần thu hẹp, khiến các dự án bất động sản nghĩa trang trở thành điểm nóng đầu tư. Nhiều người thậm chí thu về hàng tỷ đồng từ việc mua đi bán lại mộ phần.
Không phù hợp với lướt sóng
Chị Trần Thu Hà (Hà Nội) kể lại rằng vào năm 2012, chị đã mua hơn 30m² đất nghĩa trang tại huyện Ba Vì để làm nơi an nghỉ cho bố mẹ. Tuy nhiên, đến cuối năm 2023, khi bố mẹ có nguyện vọng thay đổi và muốn trở về quê hương, chị quyết định chuyển nhượng lại phần đất này.
“Khi tôi mua, giá chỉ khoảng 5 triệu đồng/m², nhưng khi bán lại, giá đã lên tới 25 triệu đồng/m². Thực sự tôi rất ngạc nhiên vì mức giá tăng mạnh đến vậy”, chị Hà chia sẻ. Thấy tiềm năng của phân khúc này, chị Hà bắt đầu chuyển hướng đầu tư từ đất nền sang bất động sản nghĩa trang từ cuối năm 2023.
Theo chị Hà, dù đất nền vẫn thu hút khách hàng, nhưng giá đã tăng quá cao và không còn nhiều không gian để sinh lời. Trong khi đó, bất động sản nghĩa trang lại là một thị trường đang rất sôi động. Nhà đầu tư thường mua nhiều lô để dự phòng, tạo thuận lợi cho các giao dịch.
Những dự án công viên nghĩa trang quy hoạch bài bản, thiết kế như một khu đô thị thu nhỏ với mộ đơn, mộ đôi, mộ gia tộc, hay khu lưu tro cốt mô phỏng chung cư, không chỉ đảm bảo yếu tố tâm linh mà còn có giá trị thẩm mỹ cao. Ưu điểm của phân khúc này là mức đầu tư ban đầu không quá lớn, lợi nhuận lại cao, và việc chuyển nhượng rất thuận tiện nhờ nhu cầu lớn. Tuy nhiên, phân khúc này không dễ dàng lướt sóng mà thường phải giữ lâu dài, có thể từ vài năm.
Tương tự, anh Nguyễn Văn Lâm (Hà Nội), năm 2018, anh đã mua 50m² đất tại một nghĩa trang ở Vĩnh Phúc với giá 350 triệu đồng. Chưa đầy hai năm sau, anh đã có người hỏi mua lại với giá gấp đôi. Với số vốn dưới 400 triệu đồng, việc đầu tư vào căn hộ hay đất nền ở các khu vực vùng ven trở nên khó khăn vì giá trị của chúng đã vượt quá khả năng đầu tư.
Tuy nhiên, đất nghĩa trang lại là một lựa chọn hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao và ít chịu tác động từ biến động của thị trường. Bên cạnh đó, nhu cầu ngày càng lớn giúp việc chuyển nhượng loại bất động sản này trở nên dễ dàng và thuận lợi hơn.
Hiện tại, giá bất động sản nghĩa trang đã tăng mạnh. Nhiều dự án được rao bán với giá từ 25 đến 35 triệu đồng/m², tương đương với mức giá của căn hộ chung cư phân khúc trung bình. Ví dụ, tại một dự án công viên nghĩa trang ở Phú Thọ, giá mộ đơn đã vượt qua mức 20 triệu đồng/m², trong khi tại Hòa Bình, giá dao động từ 27 đến 35 triệu đồng/m².
Theo các môi giới, khoảng 10 năm trước, giá đất nghĩa trang tại miền Bắc chỉ dao động từ 3 đến 5 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hiện nay mức giá đã tăng lên gần 30 triệu đồng/m², tức gấp 10 lần sau một thập kỷ.
Sẽ sôi động trong thời giai tới
Anh Nguyễn Văn Tuấn, một môi giới bất động sản, cho biết từ năm 2017, các sản phẩm của chủ đầu tư đã hoàn toàn bán hết và hiện tại, đơn vị bán hàng chỉ hỗ trợ các giao dịch chuyển nhượng. Theo anh, tỷ suất lợi nhuận từ bất động sản nghĩa trang dao động từ 9% đến 13% mỗi năm. Đặc biệt, các lô gia tộc 200m² có vị trí đắc địa gần chùa, khi mua vào giá khoảng 3 tỷ đồng mỗi lô, hiện nay đã có giá từ 5 đến 7 tỷ đồng.
Cùng quan điểm, một nhân viên tư vấn dự án tại nghĩa trang Thiên Đức cũng cho biết giá đất tại đây vào năm 2010 chỉ khoảng 3 triệu đồng/m², nhưng đến năm 2020 đã tăng lên 20 triệu đồng/m² và hiện nay đã đạt mức 30 triệu đồng/m². Giá đất tại nghĩa trang Vĩnh Hằng cũng có sự tăng trưởng tương tự.
Bất động sản nghĩa trang không bị ảnh hưởng bởi chu kỳ chung của thị trường. Dù thị trường bất động sản có trầm lắng, đất nghĩa trang vẫn duy trì giao dịch tốt nhờ nhu cầu thực tế cao và quỹ đất dành cho an táng ngày càng hạn chế. Đây cũng là một thị trường ngách, ít cạnh tranh hơn so với các loại hình bất động sản khác, mở ra cơ hội sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Sàn giao dịch Đất Xanh miền Bắc, nhận định rằng nhu cầu về chỗ an táng đang gia tăng trong khi quy hoạch ngày càng hạn chế, khiến giá đất nghĩa trang tiếp tục tăng. Do đó, thị trường bất động sản nghĩa trang sẽ còn sôi động trong thời gian tới. Ông cho rằng, với số vốn đầu tư nhỏ và nhu cầu thực tế lớn, bất động sản nghĩa trang là một cơ hội hấp dẫn, vì người tiêu dùng cuối rất ít khi trả giá khi mua sản phẩm này.
Một lãnh đạo của Công ty Nhà ở ngay, cũng cho biết nhiều nhà đầu tư đã kiếm được lợi nhuận lớn từ bất động sản an táng. Các lô đất có yếu tố phong thủy tốt đã tăng giá gấp vài ba lần. Theo vị này, bất động sản an táng sẽ trở thành xu hướng trong tương lai, bởi nhu cầu lớn và nguồn cung hạn chế. Các nghĩa trang gần Hà Nội như Văn Điển, Thanh Thước, Yên Kỳ, Vĩnh Hằng đã hết hàng, chỉ còn lại đất chuyển nhượng.
Cũng theo vị lãnh đạo này, trong khi việc đầu tư nhà ở hiện nay yêu cầu ít nhất 2 tỷ đồng, bất động sản an táng chỉ cần vài chục đến vài trăm triệu đồng tùy theo nhu cầu. Theo đó, tỷ suất lợi nhuận từ bất động sản an táng không thua kém so với các phân khúc khác, thậm chí có thể mạnh hơn.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Thu Hà (Đoàn Luật sư Hà Nội), cho biết theo Luật Đất đai 2013, đối với công viên nghĩa trang thuộc dự án có nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, pháp luật không quy định việc cấp sổ đỏ cho người mua mộ phần. Đối với các dự án đã có sổ đỏ, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng đất cho người khác thông qua hợp đồng và quy chế quản lý nghĩa trang đã được phê duyệt.
Theo đó, khi ký hợp đồng với chủ đầu tư, người mua cần kiểm tra kỹ các điều khoản và yêu cầu xem các văn bản pháp lý liên quan, như quyết định chủ trương và phê duyệt quy hoạch. Đặc biệt, nhà đầu tư cần chú trọng đến chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với Nhà nước, vì đây là yếu tố quyết định việc cấp sổ đỏ cho dự án.
