500 dự án “ách tắc” vì một loại đất
Theo một cuộc rà soát của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, có gần 500 dự án nhà ở thương mại (NOTM) trên cả nước đang phải đối mặt với những thách thức pháp lý, khiến cho việc triển khai gặp khó khăn.
Cụ thể, kết quả của cuộc rà soát cho biết, có tổng cộng 579 dự án NOTM đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã chuyển quyền sử dụng đất. Trong số đó, có 493 dự án được xác định vướng quy định tại Điều 23 của Luật nhà ở 2014.
Thông thường, các dự án NOTM được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, số liệu từ 48 tỉnh thành phố cho thấy rằng, phần lớn các dự án NOTM đều gặp khó khăn trong 2 vấn đề.
Đầu tiên là nhiều doanh nghiệp cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án NOTM bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác” thay vì nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014.
Thứ hai, việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án NOTM cũng gây ra nhiều rắc rối, khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.
Kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, tại TP.HCM đã ghi nhận 126 dự án NOTM không đáp ứng được yêu cầu về loại đất; hơn 100 trong số này chỉ có “đất ở và đất khác”, 20 trường hợp “có đất khác không phải là đất ở”, dẫn đến không được công nhận chủ đầu tư.
Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án NOTM qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án chưa thể triển khai. Không riêng Hà Nội và TP.HCM, các địa phương khác như Đồng Nai cũng ghi nhận 10 dự án NOTM đang gặp khó khăn tương tự.
Chỉ giải quyết những dự án gặp khó khăn
Bên cạnh những khó khăn tại quy định hiện hành, Luật Đất đai 2024 mới được thông qua dù đã có nhiều tháo gỡ nhưng lại quy định nhà đầu tư chỉ được thực hiện dự án NOTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án NOTM đối với 100% đất ở và một phần đất khác.
Như vậy, nhà đầu tư vẫn không được sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm NOTM (trường hợp này phải thực hiện thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất).
Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm triển khai dự án NOTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, nhằm thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất và phát triển thị trường bất động sản.
Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân cho biết, điều kiện thực hiện dự án thí điểm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng; có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển tại địa phương; được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Loại đất để thực hiện dự án thí điểm nằm trong khu vực đô thị, không vượt quá 30% tổng diện tích khu đất thuộc kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030, không vượt quá 30% số lượng dự án đang có quyền sử dụng đất. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án.
Sau khi nghe báo cáo của Bộ TN&MT, Chính phủ đã thống nhất thông qua đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở của Bộ TN&MT. Đồng thời giao Bộ trưởng Bộ Tư pháp thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội quyết định việc xây dựng, ban hành Nghị quyết tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV theo quy trình xem xét, thông qua tại một kỳ họp.
Trên cơ sở Nghị quyết được thông qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng yêu cầu các cơ quan liên quan cần xác định rõ loại đất thí điểm, tiêu chí lựa chọn các dự án thí điểm, trình tự thủ tục thực hiện các bước đầu tư dự án NOTM theo quy định pháp luật hiện hành. Lưu ý việc thực hiện thí điểm chỉ giải quyết những dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc liên quan đến thay đổi về chính sách quản lý, pháp luật đất đai, nhà ở trước đây chứ không thay thế các chính sách khác.
