Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tình hình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu cải thiện. Cụ thể, năm 2024 ghi nhận hơn 3.200 doanh nghiệp quay lại hoạt động, tăng 42% so với con số khoảng 2.300 doanh nghiệp vào năm 2023.
Nhiều điểm sáng giúp doanh nghiệp tự tin trở lại
Đồng thời, tốc độ gia tăng số doanh nghiệp giải thể cũng chậm lại. Năm 2024 có gần 1.300 doanh nghiệp bất động sản giải thể, bình quân mỗi tháng 107 doanh nghiệp phá sản. Trong khi đó, số doanh nghiệp mới thành lập đạt gần 4.600, giảm nhẹ 2,7%.
Lý giải nguyên nhân, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản năm ngoái đã vượt qua giai đoạn "vùng đáy" của năm 2023. Sau thời gian dài hạn chế, nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu tăng trưởng. Riêng quý III/2024, cả nước ghi nhận 23 dự án với gần 12.000 sản phẩm được cấp phép, tăng 53% so với cùng kỳ. Tổng cộng, hơn 900 dự án, tương đương 426.000 căn, được xây dựng trong cả năm.
Thanh khoản cải thiện cũng là yếu tố quan trọng giúp nhiều doanh nghiệp quay lại thị trường. Giao dịch chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền đều tăng, với giao dịch chung cư, nhà riêng lẻ tăng 29% và đất nền tăng 13% trong quý III/2024 so với cùng kỳ năm trước.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, thị trường năm 2024 có nhiều động lực để doanh nghiệp trở lại hoạt động. Ba bộ luật liên quan bất động sản có hiệu lực từ 1/8 đã mở ra hành lang pháp lý mới, thúc đẩy nhiều chủ đầu tư triển khai dự án, tăng nguồn cung trong nửa cuối năm.
Bên cạnh đó, bảng giá đất mới được ban hành đã tháo gỡ vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất, giúp tái khởi động nhiều dự án, từ đó khơi thông dòng tiền và thúc đẩy thanh khoản. Sự chuyển biến tích cực trên thị trường cùng với việc các doanh nghiệp tự điều chỉnh đã giúp họ trở nên vững vàng hơn cho sự trở lại.
Năm 2024 cũng chứng kiến sự sôi động trong việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trước hạn. Nhiều doanh nghiệp đã hoàn tất nghĩa vụ nợ trái phiếu. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 11 tháng đầu năm 2024, giá trị phát hành trái phiếu của ngành bất động sản đạt hơn 63.000 tỷ đồng, tăng gần 23% so với năm 2022.
Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thị trường phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Thực tế, 3-4 năm qua, thị trường bất động sản liên tục trải qua các đợt "sốt nóng" do sự thao túng của một số nhóm đầu cơ, sàn giao dịch và môi giới thông qua việc gom hàng, đẩy giá, và lướt sóng. Tại nhiều phiên đấu giá ở vùng ven Hà Nội, giá trúng thầu lên tới hàng trăm triệu đồng/m², mà theo Bộ Xây dựng, có dấu hiệu bị đẩy giá để bán chênh kiếm lời.
Tương tự, đối với chung cư, nhiều sàn giao dịch đã lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để "cộng thêm giá" khi giao dịch với khách hàng, tăng từ 5-20% so với giá bán gốc. Điều này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, gây mất niềm tin của người dân, đồng thời tiềm ẩn rủi ro lớn cho đời sống kinh tế và xã hội.
Băn khoăn về chất lượng doanh nghiệp
Quay lại năm 2023, thời điểm thị trường bất động sản "tĩnh lặng", nhiều chuyên gia nhận định đây là cơ hội để doanh nghiệp chứng minh năng lực, nâng cao nội lực và tăng tính cạnh tranh thông qua tái cấu trúc và chiến lược đầu tư phù hợp. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, gần 5.000 doanh nghiệp đã phá sản, giải thể hoặc tạm ngừng kinh doanh.
Bước sang năm 2024, dù đã nỗ lực nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn lớn, bao gồm các vấn đề pháp lý, nghĩa vụ tài chính và áp lực chi phí đầu vào tăng cao. Đồng thời, nhu cầu vay mua bất động sản của người dân vẫn yếu khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả, trong khi thu nhập thực tế chưa được cải thiện.
Các luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cùng với sự quyết tâm tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và các bộ, ngành đã giúp thị trường bắt đầu định hình lại. Tuy nhiên, các quy định mới theo hướng siết chặt, đặc biệt trong huy động vốn từ khách hàng, đã tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp, nhất là những đơn vị có vốn mỏng.
Một tổng giám đốc doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, chi phí tạo lập dự án ngày càng cao, nhất là khi bảng giá đất tiệm cận giá thị trường. Giá bất động sản tại TP.HCM hiện dao động từ 45-50 triệu đồng/m², tương đương khoảng 3 tỷ đồng cho căn hộ 60 m². Mức giá này không quá cao so với khu vực nhưng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, với thu nhập trung bình chỉ khoảng 5.000 USD/năm (gần 11 triệu đồng/tháng).
Theo vị này, giá bất động sản hiện gồm 40% chi phí xây dựng (nguyên vật liệu, nhân công), 20% giá đất và tiền sử dụng đất, 20% chi phí tài chính (vốn vay), và 20% chi phí khác (marketing, quản lý dự án). Điều này cho thấy chi phí đất đai và tài chính đóng vai trò lớn trong việc hình thành giá nhà, gây áp lực nặng nề cho các doanh nghiệp vốn mỏng.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định rằng các quy định pháp luật mới, đặc biệt liên quan đến bảng giá đất, đã làm tăng chi phí tài chính để tạo quỹ đất cho dự án nhà ở.
Trong ngắn hạn, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm tiền đền bù, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất, vốn đã chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu phát triển dự án. Bà Miền cảnh báo rằng việc đẩy giá bán lên để đảm bảo lợi nhuận sẽ làm tăng rủi ro thanh khoản và khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp.
Một số chuyên gia khác cho rằng, dù còn gặp nhiều khó khăn, nhưng nếu doanh nghiệp phát triển theo hướng bền vững, an toàn sẽ có thể tự tin vượt qua, ngược lại những doanh nghiệp làm ăn chộp giật, thiếu tư duy dài hạn sẽ không tìn tại quá lâu.
Trong bối cảnh hiện nay, để bán được sản phẩm, doanh nghiệp bất động sản cần ưu tiên chất lượng, pháp lý và tiến độ dự án. Thay vì chỉ tập trung vào marketing và PR, doanh nghiệp nên đầu tư vào việc nâng cao chất lượng dự án và đảm bảo tính thực chất. Nếu bán các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, cần chú trọng đến lợi ích của khách hàng.
