Năm nay, Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành hơn 100.000 căn nhà ở xã hội (NOXH), nhưng đây không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Trước đó, trong năm 2024, mục tiêu xây dựng 130.000 căn đã không được Bộ Xây dựng và các địa phương thực hiện đúng kế hoạch.
Năm 2024 chỉ hoàn thành được 16% mục tiêu
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã triển khai 644 dự án NOXH với tổng quy mô 580.109 căn. Trong đó: 96 dự án đã hoàn thành, cung cấp 57.652 căn; 133 dự án đã khởi công xây dựng, quy mô 110.217 căn và 415 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 412.240 căn.
Dựa vào số liệu trên, có thể thấy số lượng dự án NOXH được triển khai là rất lớn, nhưng số dự án hoàn thành lại rất ít. Mặc dù nhiều dự án đã khởi công, nhưng thực tế cho thấy một số dự án tại Hà Nội và TP.HCM chỉ khởi công "lấy ngày" và tiến độ triển khai ì ạch do vướng mắc pháp lý.
Riêng trong năm 2024, cả nước đã hoàn thành 28 dự án với quy mô 20.284 căn, tăng khoảng 46% so với năm 2023, nhưng chỉ đạt 16% mục tiêu đề ra. Đồng thời, 23 dự án với quy mô 25.399 căn đã được cấp phép và khởi công, tăng 13% so với năm 2023, tương đương khoảng 3.000 căn.
Riêng trong năm 2024, cả nước đã hoàn thành 28 dự án với quy mô 20.284 căn, hoàn thành khoảng 16% mục tiêu được giao
Số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm là 113 dự án, quy mô 142.450 căn, tăng 101% so với năm trước. Hầu hết các địa phương đã thực hiện quy hoạch và bố trí quỹ đất, với 1.309 vị trí được quy hoạch trên diện tích khoảng 9.756 ha dành cho NOXH.
Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển NOXH, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư đã có những bước tiến: các ngân hàng cam kết cấp tín dụng hơn 4.000 tỷ đồng, trong đó doanh số cho vay đạt 2.360 tỷ đồng, bao gồm 2.162 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 17 dự án và 198 tỷ đồng cho người mua nhà tại 15 dự án.
Năm 2024 cũng chứng kiến việc ban hành nhiều chính sách ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển NOXH. Tuy nhiên, thực tế cho thấy tỷ lệ hoàn thành chỉ đạt 16%, để lại con số 84% chưa thực hiện được, đồng nghĩa với hàng triệu gia đình vẫn mòn mỏi chờ đợi giấc mơ an cư thành hiện thực.
Ở từng địa phương, sự phát triển NOXH lại bộc lộ những nghịch lý. Nơi thì thiếu nguồn cung trong khi nhu cầu cấp bách, nơi thì nguồn cung dư thừa nhưng nhu cầu lại hạn chế. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu NOXH luôn ở mức cao, nhưng chỉ hoàn thành lần lượt 37% và 21% mục tiêu.
Tương tự, tại các tỉnh như Cần Thơ và Đồng Nai, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp với 60% lao động chưa có chỗ ở ổn định, nhu cầu mua và thuê mua NOXH rất lớn nhưng nguồn cung lại nhỏ giọt, chẳng khác nào "muối bỏ bể". Trái lại, một số địa phương như Bình Định lại đang dư thừa NOXH: cả năm 2024, địa phương này chỉ bán được 350 căn, tồn kho 600 căn.
Làm gì để hoàn thành mục tiêu 100.000 nghìn căn NOXH trong năm 2025?
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định mục tiêu hoàn thành 130.000 căn NOXH của năm 2024 là thách thức lớn ngay từ khi được đặt ra khi cao gấp 10 lần số lượng hoàn thành thực tế trong những năm trước.
Lý do chính là NOXH chủ yếu do doanh nghiệp tư nhân thực hiện, trong khi nguồn vốn ngân sách dành cho phân khúc này rất hạn chế, khiến Nhà nước khó kiểm soát được tiến độ và kết quả đầu tư. Ngoài ra, nhiều địa phương chưa chú trọng quy hoạch quỹ đất cho NOXH, đặc biệt là quỹ đất sạch. Điều này khiến việc đầu tư vào phân khúc này bị hạn chế, ngay cả ở các thành phố có nhu cầu cao như Hà Nội (đáp ứng 9% mục tiêu), TP.HCM (19%), và Đà Nẵng (43%)…
Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài và thời gian thi công tối thiểu 18-24 tháng tiếp tục là rào cản lớn. Hiện tại, rất ít dự án có đầy đủ thủ tục pháp lý và đang trong giai đoạn thi công để tạo nguồn cung NOXH. Với tình hình này, không chỉ năm 2024 mà ngay cả năm 2025, khả năng hoàn thành mục tiêu vẫn rất khó khăn, đặt ra yêu cầu cần có những giải pháp đột phá để thay đổi thực trạng.
TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, vấn đề xây dựng NOXH không phải là một "bài toán" khó, mà là "bài toán" không có lời giải
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, vấn đề xây dựng NOXH không phải là một "bài toán" khó, mà là "bài toán" không có lời giải.
Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, NOXH được nhiều người nghĩ và kỳ vọng là những căn hộ có giá trị thị trường khoảng 2 tỷ đồng nhưng được bán với mức giá ưu đãi khoảng 1 tỷ đồng, giúp người lao động dễ dàng tiếp cận. Tuy nhiên, cách tiếp cận hiện nay lại tập trung vào việc cắt giảm tối đa chi phí xây dựng và tiện ích để tạo ra sản phẩm có giá thành khoảng 900 triệu đồng và bán với giá 1 tỷ đồng.
Hướng đi này tuy giúp giảm giá nhưng lại làm giảm sức hấp dẫn của sản phẩm, dẫn đến nguy cơ khó tiêu thụ, thậm chí bị ế ẩm. Lý giải nguyên nhân của tình trạng này, ông Hiển cho biết, các doanh nghiệp bất động sản phải mua đất với giá thị trường cao, đồng thời tốn nhiều chi phí và thời gian để hoàn thiện pháp lý cho dự án, khiến họ khó có thể xây dựng căn hộ giá rẻ mà không chịu lỗ.
Ở chiều ngược lại, người lao động muốn mua căn hộ giá rẻ nhưng vẫn yêu cầu vị trí không quá xa và có đầy đủ hạ tầng, tiện ích. Nếu sản phẩm không đáp ứng được những yếu tố này, người lao động sẽ không mua. Thêm vào đó, nếu Nhà nước hỗ trợ để chủ đầu tư đưa ra các căn hộ giá tốt, thấp hơn thị trường 30-40%, sẽ dẫn đến tình trạng tranh giành mua, tạo cơ chế "xin-cho".
Theo TS. Hiển, giải pháp bền vững phải nằm ở việc phát triển nền kinh tế, tạo công ăn việc làm và thu nhập ổn định cho người lao động. Khi đó, họ sẽ có đủ khả năng thuê hoặc mua nhà phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mình.
Không riêng năm 2025, kế hoạch 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 cũng khó có thể hoàn thành bởi còn nhiều vướng mắc thực tiễn
Vai trò quan trọng của Nhà nước
Nhìn xa hơn, một số chuyên gia khác cho rằng, không riêng năm 2025, kế hoạch 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 cũng khó có thể hoàn thành bởi còn nhiều vướng mắc thực tiễn. Vì vậy, vai trò của Nhà nước cần được nâng cao hơn nữa.
Không chỉ dừng lại ở việc ban hành chủ trương và định hướng, Nhà nước cần trực tiếp tham gia vào quá trình thực hiện, đồng thời quyết liệt trong việc lập quy hoạch và yêu cầu các địa phương đảm bảo đủ quỹ đất dành cho NOXH. Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách, quy hoạch và thực tiễn triển khai sẽ là yếu tố then chốt giúp giải quyết những khó khăn hiện nay, đưa mục tiêu NOXH đến gần hơn với thực tế.
Một chuyên gia từ Bộ Xây dựng cho rằng, để ổn định thị trường bất động sản, cần nắm giữ một lượng hàng đủ lớn nhằm chi phối giá cả. Tuy nhiên, việc giao toàn bộ phát triển NOXH cho khu vực tư nhân sẽ khiến khả năng kiểm soát giá trở nên khó khăn hơn. Những thách thức này không phải là điều mới trong quá trình triển khai các chủ trương lớn Nhà nước. Lời giải sẽ xuất hiện, nhưng vấn đề nằm ở thời gian sớm hay muộn.
Trong lúc chờ đợi, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm từ Hàn Quốc. Vào những năm 2000, khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng cao, Chính phủ nước này đã yêu cầu các nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp, chuyển hướng tập trung vào các chung cư giá rẻ dành cho người thu nhập thấp. Đồng thời, Chính phủ cũng cam kết bình ổn thị trường bằng cách tăng nguồn cung và kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ bất động sản. Đây là bài học thực tiễn mà Việt Nam có thể áp dụng để thúc đẩy phát triển NOXH, vừa đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội, vừa góp phần ổn định thị trường bất động sản.
