Khảo sát thực tế cho thấy, trong những tháng cuối năm 2024, số lượng giao dịch chỉ còn khoảng 30 – 40% so với trước đây. Theo một số môi giới, thị trường đã ghi nhận một số trường hợp giảm giá từ nhà đầu tư lướt sóng phải cắt lỗ do gặp vẫn đề tài chính, trong khi người mua để ở thực lại không quan tâm đến biến động giá ngắn hạn nên cũng không vội mua.
2 nhóm nhà đầu tư đang “mắc kẹt”
Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết hiện có hai nhóm nhà đầu tư chính gặp khó khăn trên thị trường.
Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư thứ cấp, những người mua lại căn hộ từ các dự án đã hoàn thành và sẵn sàng đưa vào sử dụng. Họ kỳ vọng giá tăng để bán kiếm lời. Phần lớn nhà đầu tư thuộc nhóm này có tiềm lực tài chính mạnh, ít sử dụng đòn bẩy vay ngân hàng, nên không chịu áp lực lớn về dòng tiền. Nếu giá căn hộ không tăng hoặc khó bán, họ vẫn có thể cho thuê để tạo thu nhập ổn định.
Loại hình bất động sản mà nhóm này nắm giữ thường là căn hộ cao cấp, có số lượng không lớn và tính ổn định cao. Vì vậy, ngay cả khi họ không thể bán được, mức độ ảnh hưởng đến thị trường là rất hạn chế. Giá căn hộ cao cấp có thể giảm nhẹ hoặc giữ nguyên, nhưng giao dịch sẽ chững lại. "Nhóm này gần như không tác động đáng kể đến thị trường," ông Toản nhận định.
Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao để mua các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Nhóm này thường tham gia vào các dự án mới, chỉ cần trả trước khoảng 20% giá trị căn hộ, phần còn lại được ngân hàng cho vay thông qua sự hợp tác với chủ đầu tư.
Theo ông Toản, nhóm này có số lượng lớn và gây ảnh hưởng xấu đến thị trường khi gặp rủi ro. Khi hết thời gian ân hạn lãi suất, các nhà đầu tư phải bắt đầu trả lãi và gốc cho ngân hàng. Nếu không đủ năng lực tài chính, họ buộc phải bán tài sản để cắt lỗ. Việc bán tháo hàng loạt dẫn đến giảm giá cục bộ tại các dự án này. Ngoài ra, nếu không thể trả nợ, nhà đầu tư sẽ tạo ra tình trạng nợ xấu cho ngân hàng. Những đợt bán tháo và cắt lỗ liên tục cũng gây ra sự hỗn loạn trong mặt bằng giá bất động sản.
Cũng theo ông Toản, đây là hệ quả của việc nhiều dự án mới tại Hà Nội thường được đẩy lên mức giá bất hợp lý, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Về lâu dài, hoạt động này sẽ gây tác động tiêu cực đến thị trường khi các chủ đầu tư tiếp tục dựa vào mức giá ảo để tăng giá bán, khiến bất động sản ngày càng xa tầm với của người mua có nhu cầu thực. Ngoài ra, chính các nhà đầu cơ bất động sản, cùng với sự "bắt tay" giữa chủ đầu tư và ngân hàng, đã góp phần làm nhiễu loạn thị trường.
Giá nhà sẽ chững lại
Vừa qua, TP. Hà Nội đã công bố bảng giá đất mới với mức tăng từ 2 đến 6 lần so với bảng giá được ban hành năm 2019. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư dự đoán giá bất động sản Thủ đô, đặc biệt trong phân khúc chung cư, sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm tăng chi phí đất đai, từ đó ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của các chủ đầu tư. Điều này có thể khiến giá bán bất động sản được điều chỉnh để đảm bảo lợi nhuận. Tuy nhiên, bà An cho rằng cần có thời gian để đánh giá tác động dài hạn, do bảng giá đất mới chỉ vừa được ban hành.
Cũng theo bà An, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư mới tại Hà Nội cán mốc 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, giá chung cư tại Hà Nội có xu hướng tăng chậm lại trong 3 tháng cuối năm.
Trong khi đó, giá nhà Hà Nội thường sẽ ổn định trong một thời gian dài. Chỉ khi gặp khó khăn kinh tế, lãi suất tăng cao, hoặc các biến động vĩ mô lớn, giá nhà mới giảm hoặc điều chỉnh cục bộ trong ngắn hạn ở một số dự án riêng lẻ.
Đồng tình, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, cho biết khả năng giá tăng đột biến trong thời gian tới là thấp, vì hiện tượng đẩy giá trước đây chủ yếu đến từ hoạt động đầu cơ.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đưa ra quan điểm về đà tăng giá chung cư tại Hà Nội sẽ chững lại, và thị trường có xu hướng ổn định hơn trong thời gian tới, không còn tình trạng sốt nóng như trước đây. Theo ông, dòng tiền của người mua sẽ dịch chuyển từ các khu vực có giá đạt đỉnh sang những nơi có mức giá cạnh tranh và còn dư địa tăng trưởng.
Nhìn lại năm 2024, ông Thịnh nhận thấy giá chung cư Hà Nội đã tăng nhanh đáng kể. Điều này phản ánh tâm lý thị trường tích cực, khi nhu cầu mua căn hộ để ở và đầu tư tăng mạnh nhờ niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư được phục hồi. Nguồn cung hạn chế kết hợp với nhu cầu bùng nổ đã đẩy giá bất động sản lên cao.
