“Đau đầu” vì không thể lường trước khách mua
Mặc dù các chính sách hỗ trợ NOXH đã được ban hành, nhu cầu về NOXH rất lớn và ổn định, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn khi muốn tận dụng các ưu đãi để phát triển. Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, dù ba luật là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực từ tháng 8, nhưng quy trình pháp lý vẫn còn quá rườm rà. Thủ tục hành chính chưa được cải cách như mong đợi, khiến quá trình triển khai dự án bị vướng víu.
Bên cạnh đó, mức lợi nhuận và giá bán NOXH bị khống chế quá thấp, trong khi chi phí phát triển (đất đai, xây dựng, lãi vay…) liên tục leo thang. Theo quy định, doanh nghiệp chỉ được hưởng tối đa 10% lợi nhuận và chi phí bán hàng là 2%, tổng cộng 12%. Tuy nhiên, chi phí thực tế đã lên tới hơn 6%, khiến lợi nhuận còn lại chỉ còn 6%, chưa kể các chi phí phát sinh khác.
Nhiều khách hàng rất hào hứng khi xem nhà mẫu và đã đặt cọc, nhưng do gặp khó khăn trong việc làm hồ sơ vay ngân hàng, họ đành phải từ bỏ cơ hội sở hữu nhà
Một bất cập lớn nữa là, dù doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng NOXH, nhưng giá bán không được tự quyết định mà phải tuân theo khung giá Nhà nước ban hành. Hơn nữa, mặc dù được miễn tiền sử dụng đất, doanh nghiệp vẫn phải tự mua đất để xây dựng, làm tăng chi phí xây dựng so với khi Nhà nước trực tiếp đầu tư.
Ông Quê cũng chia sẻ, gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hỗ trợ NOXH đã không thể triển khai hiệu quả trong những năm qua, vì lợi nhuận từ việc phát triển NOXH quá thấp, thậm chí lỗ nặng, khiến không doanh nghiệp nào mặn mà tham gia.
Là doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập trung bình tại TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành cho biết, bên cạnh khâu thủ tục và lợi nhuận, một vấn đề lớn mà các doanh nghiệp NOXH gặp phải là không thể dự đoán lượng khách hàng sẽ mua nhà.
Vì khách hàng không do chủ đầu tư quyết định, việc bán hàng trở nên hoàn toàn bị động. Điều này gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp khi không thể chủ động xác định và tiếp cận khách hàng đủ điều kiện mua nhà, dẫn đến áp lực lớn về chi phí và thời gian hoàn vốn.
Đại diện một doanh nghiệp khác đang phát triển dự án NOXH tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) cũng chia sẻ, nhu cầu NOXH rất cao, nhưng các quy định phức tạp khiến nhiều người có nhu cầu không thể tiếp cận hoặc không được xét duyệt kịp thời. Điều này tạo ra nghịch lý khi dự án NOXH bị tồn kho, trong khi thị trường lại thiếu trầm trọng nguồn cung cho người thu nhập thấp.
Ngay cả khi doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận thấp để phát triển NOXH, nhưng việc không thể chủ động trong việc xác định khách hàng khiến họ phải đối mặt với nhiều rủi ro. Áp lực về dòng tiền và khả năng hoàn vốn đang đè nặng lên các doanh nghiệp này.
Đơn giản hóa thủ tục mua nhà
Mặc dù các chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân đã có những thay đổi theo hướng cởi mở hơn, việc mua NOXH hiện nay vẫn gặp không ít khó khăn, đặc biệt là thủ tục hành chính. Nhiều người dân phản ánh rằng họ phải rất vất vả để làm thủ tục xác nhận thu nhập, gây trở ngại trong việc tiếp cận các chính sách hỗ trợ.
Chị Lan Anh, một người lao động tự do tại TP.HCM, là một trong những trường hợp điển hình. Chị đã quyết định mua căn hộ tại Dự án NOXH Tân Đông Hiệp (New Lavida) ở TP. Dĩ An (Bình Dương). Để đủ điều kiện nhận hỗ trợ, chị cần chứng minh rằng gia đình chưa sở hữu nhà ở tại nơi có dự án và thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 30 triệu đồng/tháng.
Mặc dù điều kiện về nhà ở được xác nhận dễ dàng bởi Văn phòng đăng ký đất đai, nhưng thủ tục xác nhận thu nhập lại gặp nhiều rắc rối. Chị phải về quê ở Hà Tĩnh để xin xác nhận từ chính quyền địa phương, nhưng chính quyền không thể ký xác nhận vì chị đã khai báo tạm vắng và sinh sống tại TP.HCM.
Sau đó, chị quay lại TP.HCM và đến UBND phường Hiệp Bình Chánh (TP.Thủ Đức) để xin xác nhận thu nhập, nhưng hồ sơ tiếp tục bị từ chối với lý do thiếu cơ sở. Cuối cùng, hồ sơ vay ngân hàng của gia đình chị bị treo, và cơ hội sở hữu căn hộ tại dự án NOXH đã không còn khi các căn hộ đã bán hết.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, người mua NOXH hiện vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn
Một nhân viên môi giới tại Dự án New Lavida cho biết, đây không phải là trường hợp hiếm hoi. Nhiều khách hàng rất hào hứng khi xem nhà mẫu và đã đặt cọc, nhưng do gặp khó khăn trong việc làm hồ sơ vay ngân hàng, họ đành phải từ bỏ cơ hội sở hữu nhà.
Để giải quyết vấn đề này, các doanh nghiệp đề xuất cần có cơ chế phối hợp linh hoạt hơn giữa các cơ quan quản lý và chủ đầu tư, nhằm rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ và đơn giản hóa thủ tục mua NOXH, giúp người dân tiếp cận cơ hội sở hữu nhà dễ dàng hơn.
Trước đó, tại diễn đàn "Bất động sản Việt Nam 2025" (VREF 2025), bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra những khó khăn của người mua NOXH.
Cụ thể, số lượng dự án NOXH triển khai và mở bán tại các đô thị rất hạn chế. Hầu hết các dự án NOXH đều nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, khiến người lao động ở đô thị gặp khó khăn khi tiếp cận. Bên cạnh đó, tiêu chuẩn để mua NOXH còn rất khắt khe, quy trình xét duyệt phức tạp và việc xác minh các điều kiện, đặc biệt là thu nhập, vẫn còn "tắc".
Thậm chí, một số trường hợp chuyển nhượng trái phép hoặc mua bán giữa các đối tượng không thuộc diện ưu tiên khiến cơ hội tiếp cận NOXH của người có nhu cầu thực sự bị giảm đi.
“Hơn nữa, người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay. Lãi suất vay cao và thời gian vay ngắn khiến nhiều người không thể chi trả. Mặc dù giá mua NOXH được quy định, nhưng thực tế vẫn vượt khả năng tài chính của nhiều người, trong khi giá thuê nhà quá cao,” bà Miền chia sẻ.
