Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng một trong những nút thắt lớn nhất cản trở thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề định giá tiền sử dụng đất. Theo Nghị quyết 18, giá đất áp dụng phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, việc ban hành giá đất ở một số địa phương đang tạo ra nhiều lo ngại cho nhà đầu tư vì mức giá quá cao.
Nút thắt lớn nhất là khâu định giá
Đặc biệt, ông Đính chỉ ra rằng việc giá đất cao phần nào xuất phát từ thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Tại đây, giá đất được định rất sát với giá thị trường, nhưng điều đáng nói là giá thị trường hiện nay ở Hà Nội đang có dấu hiệu "ảo". Nếu lấy mức giá này làm cơ sở pháp lý để tính giá đất, vô tình chúng ta đang hợp thức hóa một mức giá bất hợp lý.
Hệ quả là chi phí đầu vào tăng cao, gây khó khăn cho nhà đầu tư và người dân. Các nhà sản xuất phải thuê mặt bằng với giá cao, khiến giá thành sản xuất tăng, giảm khả năng cạnh tranh, đặc biệt khi đối mặt với hàng hóa nhập khẩu giá rẻ từ các quốc gia khác.
Ông Đính nhấn mạnh rằng nút thắt này cần được tháo gỡ kịp thời. Một thị trường đất đai minh bạch, với đầy đủ dữ liệu thông tin và sự kiểm soát chặt chẽ các giao dịch hàng ngày, là điều kiện tiên quyết. Luật Bất động sản đã đề xuất xây dựng chỉ số giá đất để làm thước đo và công cụ tính toán, nhưng việc triển khai vẫn còn hạn chế. Nhà nước và địa phương cần điều tiết hiệu quả để đưa ra mức giá đất phản ánh đúng thực trạng thị trường, tránh tình trạng giá ảo như hiện nay.
Bên cạnh đó, bà Lê Thị Thanh Hà, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết sự thiếu minh bạch trong tiêu chí định giá và sự biến động lớn giữa các khu vực là những nguyên nhân chính gây ra bất an cho người dân và nhà đầu tư.
Để giải quyết vấn đề này, cần xây dựng cơ chế giá đất ổn định, công khai và cập nhật thường xuyên. Việc tích hợp giá đất vào hệ thống dữ liệu chung không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng "thổi giá" mà còn tăng tính minh bạch trong các giao dịch. Đồng thời, cần ban hành chính sách ưu đãi đặc biệt cho các dự án bất động sản xã hội, nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp.
Ở một góc độ khác, ông Lê Ngọc Huấn, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh, nhận định việc chậm xác định giá đất bắt nguồn từ những nguyên nhân chủ quan. Các thông tin và dữ liệu đầu vào của nhiều dự án chưa đầy đủ và thiếu thống nhất để làm cơ sở tính toán.
Ví dụ, tại dự án Khu nhà ở và dịch vụ thương mại thị trấn Đức Thọ (Hà Tĩnh), diện tích đường giao thông thuộc quyền quản lý của Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam vẫn chưa được giải quyết, gây khó khăn trong việc điều chỉnh quy hoạch. Hơn nữa, hồ sơ dự án đầu tư thường sơ sài, thiếu thông tin hoặc không được thống nhất, buộc các cơ quan chức năng phải đôn đốc, bổ sung nhiều lần.
Những bất cập trong định giá đất không chỉ cản trở tiến độ thực hiện các dự án mà còn gây ra các hệ lụy tiêu cực cho cả thị trường và nền kinh tế. Để tháo gỡ các nút thắt này, cần có sự đồng bộ trong việc hoàn thiện hệ thống dữ liệu, minh bạch hóa thông tin, và triển khai các giải pháp quản lý phù hợp với thực tiễn thị trường.
Giám sát sử dụng đất còn nhiều khó khăn
Ngoài khâu định giá đất, các chuyên gia còn chỉ ra nhiều “nút thắt” khác của thị trường cần được tháo gỡ như: công tác giải phóng mặt bằng; tâm lý chờ đợi giữa các địa phương trong thực hiện các quy định mới; quy định về nghĩa vụ tài chính khiến hoạt độngM&A khó khăn; quá trình đấu giá còn nhiều kẽ hở; nguồn cung nhà ở xã hội còn nhỏ giọt; doanh nghiệp khó khăn trong tiếp cận vốn; quy định về phòng cháy chữa cháy…
Tại Hà Nội, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường cũng thừa nhận bảng giá đất tại một số khu vực còn thấp hơn giá thị trường, không đáp ứng được chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Để khắc phục, các quận, huyện đã triển khai quy định bước giá và tổ chức đấu giá nhiều vòng để đảm bảo giá khởi điểm sát thực tế.
Tuy nhiên, các quy định pháp lý hiện hành, như Luật Đất đai và Luật Đấu giá tài sản, vẫn còn nhiều lỗ hổng. Tiền đặt cọc thấp và thiếu quy định nghiêm cấm hành vi thông đồng, nâng giá khiến nhiều cuộc đấu giá thất bại, gây nhiễu loạn thị trường.
Một số cá nhân sau khi đấu giá thành công lại bỏ cọc hoặc không đưa đất vào sử dụng, làm lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng quy hoạch đô thị. Ngoài ra, áp lực thu ngân sách từ đấu giá đất tại các địa phương cũng dẫn đến việc tổ chức đấu giá đất mà không kèm điều kiện xây dựng cụ thể, dẫn tới tình trạng đất bị bỏ hoang.
Theo ông Nguyễn Trọng Hoài, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), công tác giám sát sử dụng đất hiện gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ chế kiểm tra hiệu quả. Vấn đề đất đai bị lãng phí và sử dụng sai mục đích đang là một vấn đề nghiêm trọng. Ông đề xuất cần áp dụng công nghệ thông tin trong việc quản lý dữ liệu đất đai, qua đó tăng cường tính minh bạch và công bằng trong công tác giám sát.
Ngoài ra, các doanh nghiệp cho rằng thủ tục pháp lý chậm trễ và vướng mắc trong giải phóng mặt bằng là những rào cản lớn đối với các dự án bất động sản. Đặc biệt, các dự án nhà ở thường gặp phải tình trạng đình trệ do thiếu sự đồng thuận về đền bù và tái định cư.
Để Luật Đất đai 2024 có thể phát huy hiệu quả, các chuyên gia khuyến nghị cần hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn chi tiết, tổ chức các khóa tập huấn cho cán bộ các địa phương và đảm bảo cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, chính xác. Bên cạnh đó, việc ban hành các quy định rõ ràng về phương pháp xác định giá đất và bồi thường khi thu hồi đất là vô cùng cần thiết. Chỉ khi các giải pháp này được thực hiện đồng bộ và quyết liệt, Luật Đất đai 2024 mới có thể tạo ra bước đột phá, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của đất nước.
