Cải tạo chung cư cũ khổ sở hơn xây mới
Vấn đề cải tạo chung cư cũ ỳ ạch nhiều năm qua và vẫn chưa có hướng xử lý tương sáng. Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện nay, cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu m2) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Trong đó, Hà Nội có có khoảng 1.579 tòa, TP Hồ Chí Minh có gần 500 tòa. Cũng theo Bộ Xây dựng, trước đây, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế, phương án tài chính, đền bù...
Cũng tại "Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt Hội viên năm 2024" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức mới đây, bà Tô Thị Hạnh, Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, 20 năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt 1 – 2%. Tỷ lệ này là quá thấp, nhất là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, do gặp rất nhiều vướng mắc.
Chung cư cũ ở quận Ba Đình, Hà Nội
Dự thảo Luật Nhà ở ban đầu đưa 1 chương về cải tạo chung cư cũ nhưng rất sơ sài, nếu như vậy thì 10 - 20 năm nữa cũng vẫn dậm chân tại chỗ.
Theo bà Hạnh, người dân luôn mong muốn hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển. Doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng và cũng không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo.
Như vậy, doanh nghiệp càng không có đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai nút thắt lớn này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn. Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề trên.
Luật Nhà ở vừa ban hành chưa quy định rõ, Nghị định 69 và 101 cũng vậy. Tức là doanh nghiệp và người dân tự thoả thuận với nhau nhưng hai lợi ích của hai đối tượng này sẽ không bao giờ gặp nhau mà luôn song song. Bà Hạnh cho rằng, muôn thuở sẽ không thực hiện được việc cải tạo chung cư cũ.
Ngoài ra, việc triển khai đầu tư xây dựng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong các thủ tục chấp thuận đầu tư, thu hồi đất, giao đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do việc áp dụng pháp luật về nhà ở, pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư còn chồng chéo, chưa đồng bộ.
Một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai. Trong khi đó, việc triển khai các ưu đãi cho nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cũng gặp nhiều khó khăn dẫn đến một số dự án cải tạo không hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.
Nhà ở xã hội - mỡ treo mèo nhịn đói
Những doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng gặp không ít khó khăn. Ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết: “Trong quá trình làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp chúng tôi cũng gặp một số vướng mắc. Chúng tôi có 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 toà nhà ở xã hội nhưng hiện chưa thể bán được”.
Rất nhiều quy định pháp lý khiến doanh nghiệp khó khăn trong triển khai. Điển hình là quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng rất khó thực hiện.
“Một toà nhà của chúng tôi có 180 căn hộ nhưng có đến 140 căn còn chưa bán được thì cho ai thuê?”, ông Thanh bày tỏ.
Trong khi đó, 140 căn hộ này để được Sở Xây dựng phê duyệt đủ điều kiện bán thì Vinaconex đã phải trải qua 4 lần xin duyệt. Hơn nữa, muốn mua nhà ở xã hội ở Huế thì những tiêu chuẩn đầu tiên để được duyệt mua nhà ở xã hội phải là thường trú ở Huế, các tỉnh đến thường trú thì không được mua.
Giấy thường trú đó sẽ do phường, xã xác nhận là không có nhà đất, tức không có sổ đỏ thì mới được mua. Như vậy, không phải người ở Huế thì cũng không thể mua được nhà ở xã hội. Nếu phường, xã không xác nhận thì Sở Xây dựng cũng không ký.
Về vấn đề phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch Vinaconex nhận thấy còn gặp khó khăn liên quan đến gói vay vốn. Cụ thể, theo quy định, đất ở trong khu đô thị được làm nhà ở xã hội thì không được tiếp cận gói vay 120.000 tỷ đồng, trong khi gói hỗ trợ đó là để người dân được hưởng tiêu chuẩn xã hội nhưng lại không được vay.
Người mua nhà xã hội được quyền vay ngân hàng chính sách lãi 4,5%, còn doanh nghiệp vay vẫn là 9%. Trong khi đó, chủ đầu tư không được quyền thế chấp đất làm dự án nhà ở xã hội để vay vốn. Nếu doanh nghiệp thế chấp tài sản trên đất làm nhà ở xã hội thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay của ngân hàng chính sách xã hội. Nguyên nhân là do nhà ở xã hội đó đã được thế chấp.
Sau nhiều năm tham gia làm dự án nhà ở xã hội, đại diện Vinaconex nhận thấy rằng, làm đến đâu, vướng đến đó. Ông Thanh kỳ vọng Hiệp hội có thể ghi nhận ý kiến, chia sẻ và làm rõ hơn các vướng mắc pháp lý và kiến nghị để có chính sách tốt hơn cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.
Đưa ra cái nhìn tổng quan, Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên nhận định, cấu trúc của thị trường bất động sản cần được định hình lại, Hiệp hội cần đặt vấn đề với Bộ Xây dựng để đưa ra các giải pháp giải quyết các vướng mắc một cách cụ thể, trong đó có vấn đề vốn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.
