Theo báo cáo mới đây của JLL Việt Nam, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam thời gian qua tăng mạnh, tỉ lệ lấp đầy của phân khúc này luôn ở mức 80 - 90%. Nguồn cung gia tăng tương ứng với tỉ lệ hấp thu ròng rất cao.
Theo khảo sát của Công ty Chứng khoán Phú Hưng (PHS) quá trình phân bổ và phát triển đồng bộ khu công nghiệp (KCN) trên toàn quốc sẽ được thúc đẩy với tầm nhìn tận dụng các lợi thế của khu vực để tạo cơ phát triển cho các địa phương tiềm năng.
PHS đánh giá, khu vực miền Bắc đang trở thành điểm đến hấp dẫn với nguồn cung khá tốt, với hàng loạt các dự án mới được khởi công hoặc nhận giấy chứng nhận đầu tư năm 2023. Các dự án nổi bật bao gồm KCN Tràng Duệ 3 (628 ha) tại Hải Phòng; KCN số 5 (193 ha) tại Hưng Yên; KCN SHI IP Tam Dương (163 ha) tại Vĩnh Phúc; KCN Gia Bình II (250 ha) tại Bắc Ninh; KCN Phúc Điền (235 ha) tại Hải Dương; và KCN Hải Long (296 ha) tại Thái Bình.
Nhìn lại năm 2023, JLL đưa ra số liệu về tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở Việt Nam là rất khả quan. Cụ thể, ở các khu vực vùng ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh có tỉ lệ lấp đầy từ 78% - 92%.
Chính vì thế, giá thuê đất công nghiệp tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, đạt 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP. HCM. Cùng với đó, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn phát triển sôi động. Lĩnh vực này thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018, với số lượng nhà đầu tư tăng gấp 5 lần.
Số liệu của JLL cho thấy, trong 3 tháng cuối năm 2023, khu vực phía Nam chào đón hơn 460.000m2 nhà kho xây sẵn, được phát triển bởi BWID, LOGOS, Emergent Capital Partners và Cainiao, cùng với đó tỉ lệ hấp thụ khá tốt.
Còn ở phía Bắc, theo PHS nhận định, xu hướng đầu tư vào các dự án lớn tại khu vực phía Bắc sẽ tiếp tục gia tăng trong tương lai, nhờ vào 03 lợi thế quan trọng: Nguồn cung dồi dào; Cơ sở hạ tầng liên kết vùng đã hoàn thiện; và giá thuê đất cạnh tranh. Theo ước tính chúng tôi, niền Bắc đã thu hút 75% giá trị của các dự án này, trong khi Nghệ An và Đà Nẵng chiếm 10%, 15% tập trung ở phía Nam.
Bên cạnh những lợi thế trên, bất động sản công nghiệp cũng đang phải đối mặt với nhiều áp lực như triển vọng lợi nhuận sụt giảm. Theo JLL, riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.
Một áp lực khác chính là cạnh tranh về giá so với các nước trong khu vực. Ngoài ra, thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam. Dù đã ký kết nhiều FTA song phương và đa phương, chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam.
