Theo quy định của pháp luật, người mua, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH) không được bán lại căn hộ trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, mua. Sau thời gian này, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng) mới được bán lại theo cơ chế thị trường hoặc cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH.
Đủ chiêu trò “lách luật”
Theo anh Tuấn Dũng (Vĩnh Phúc), do tài chính không dư dả nên đang tìm kiếm mua phân khúc NOXH để có giá tốt. Sau thời gian dài tìm nhà, anh Dũng đã tìm được căn hộ ưng ý tại một dự án tại Bắc Từ Liêm nhưng lại chưa đủ thời gian chuyển nhượng, nếu muốn sang tên phải chờ thêm khoảng 1 năm nữa.
Tuy nhiên, chủ nhà cho biết sẽ làm thủ tục công chứng, đến khi đủ thời gian căn hộ được phép bán lại theo quy định sẽ sang tên anh. Chủ nhà cho biết sẽ chịu chi phí chuyển nhượng và giảm thêm 50 triệu đồng để gia lộc.
Tương tự, chị Thu Hường (Quảng Ninh) cũng cho biết, do con gái đỗ đại học nên có nhu cầu chuyển lên Hà Nội để thuận tiện cho việc đi lại. Tuy nhiên, giá nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay đang ở mức khá cao, mua phân khúc NOXH sẽ phù hợp hơn với khả năng tài chính của gia đình chị.
Sau một thời gian tìm kiếm, nhiều dự án NOXH dù đã đưa vào sử dụng hàng chục năm vẫn có mức giá hơn 40 – 50 triệu đồng/m2. Môi giới có giới thiệu cho chị các căn hộ NOXH khác có mức giá tốt hơn nhưng phải đến năm 2025 mới đủ thời gian chuyển nhượng theo quy định. Nếu ưng và tiến hành mua bán ở thời điểm hiện tại sẽ “lách luật” thông qua việc lập vi bằng thay cho hợp đồng mua bán, hoặc có thể làm thêm thủ tục thừa kế từ chủ nhà.
Ngay cả những dự án chưa đưa vào sử dụng như NOXH NHS Trung Văn (quận Nam từ Liêm), dù mới mở bán hồi tháng 5/2023 nhưng hiện nay đã có nhiều người rao bán thông qua các trang rao vặt với mức giá dao động từ 35 – 40 triệu đồng/m2, tăng 50% so với lúc mở bán.
Theo một người bán nhà tại dự án NHS Trung Văn, khi mua khách hàng sẽ ký “hợp đồng ủy quyền” và sau 5 năm sẽ sang tên sổ hồng. Trong 5 năm có thể sẽ có những biến cố xảy ra nhưng mua những căn NOXH như thế này phải chấp nhận, dự án có vị trí đẹp, thiết kế tốt nên không dễ có thể mua được từ chủ đầu tư.
Đáng chú ý, một môi giới ở đây còn cho biết, tuy giá tăng và chủ đủ thời gian chuyển nhượng nhưng lượng khách hỏi mua rất lớn, không có căn để bán vì hầu hết người mua để ở nên quỹ căn chuyển nhượng rất ít.
Ngoài lập vi bằng, ký hợp đồng ủy quyền, tại dự án Sao Vàng Tower (Hòa Bình), những người mua bán căn hộ tại đây (cả căn mua, thuê mua) còn có chiêu “lách luật” khác là ký 2 bản hợp đồng gồm “hợp đồng thuê NOXH” và “hợp đồng vay vốn”. Theo đó, người mua sẽ cho chủ đầu tư vay số tiền bằng đúng giá trị căn hộ, lãi suất 0%, đồng thời thuê NOXH theo đùng quy định.
Theo lời một người bán, những căn hộ ở đây được giao dịch thường xuyên, thậm chí có những người “ôm” nhiều căn từ chủ đầu tư rồi bán chênh ngay giai đoạn đầu, và tiếp tục được giao dịch qua “nhiều tay”. Cũng theo người bán này, căn hộ chưa đủ thời gian chuyển nhượng thì mua bằng ủy quyền, vi bằng, không cần phải lo lắng.
Có thể “mất trắng” căn hộ
Việc mua bán NOXH thông qua các chiêu trò “lách luật” không phải tình trạng hiếm, nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đang hạn hẹp như hiện nay. Tuy nhiên, giới chuyên gia khẳng định, đây là hành vi vi phạm pháp luật, mua bán NOXH thông qua vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Theo luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội), ngay từ hời điểm lập các văn bản đã không có hiệu lực, người mua có thể “mất trắng” nếu xảy ra tranh chấp. Bởi lẽ, trong khoảng thời gian trước khi được chuyển nhượng, người mua chỉ được ủy quyền quản lý, sử dụng chưa có quyền được sở hữu đứng tên trên giấy tờ.
Các hình thức lập vi bằng, di chúc, hợp đồng ủy quyền định đoạt…không thể thay thế hợp đồng mua bán. Nếu cơ quan chắc năng chứng minh được hợp đồng ủy quyền, hay hợp đồng mua bán viết tay trước 5 năm sẽ là vi phạm pháp luật, có thể bị thu hồi NOXH đã bán, còn lại việc tranh chấp là của các bên.
Trước đó, UBND phường Trung Văn cũng đã từng khuyến cáo người dân muốn mua lại căn hộ tại dự án NHS Trung Văn của những người đã trúng thăm quyền thuê mua, mua căn hộ phải rất cẩn trọng vì tính pháp lý không cao, việc ký hợp đồng mua bán NOXH nên được thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư.
Để có những thông tin chính xác, người dân nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư hoặc truy cập vào cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng để tìm hiểu cụ thể. Bên cạnh đó, rất cần sự vào cuộc tích cực hơn nữa từ phía chính quyền các cấp trong việc khuyến cáo người dân tìm hiểu thông tin chính thống khi mua NOXH.
