Một nhà đầu tư lâu năm vừa có bài chia sẻ về quan điểm mua căn hộ chung cư mất giá đã không còn đúng trong bối cảnh hiện nay. Theo nhà đầu tư này, giá căn hộ trong suốt 10 năm qua chỉ có xu hướng tăng, ngay cả khi thị trường gặp khó khăn. Mặc dù tốc độ tăng có thể chậm lại trong một số giai đoạn, nhưng nhìn chung giá vẫn đi lên.
Giá nhà đã tăng mạnh trong thời gian qua
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), chỉ riêng năm 2021, giá căn hộ đã tăng ở mức hai con số, thậm chí cao gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết cũng từng nhận định, giá chung cư tại TP.HCM liên tục tăng với mức trung bình 15 - 20% mỗi năm.
Thực tế, giá căn hộ ở mọi phân khúc đều có sự biến động mạnh trong thập kỷ qua. Nếu năm 2015, căn hộ bình dân dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m², thì nay đã chạm mốc 50 - 60 triệu đồng/m². Phân khúc trung cấp tăng từ 35 - 50 triệu đồng/m² lên 60 - 80 triệu đồng/m², trong khi căn hộ cao cấp đã vượt 90 - 100 triệu đồng/m².
Đặc biệt tại TP.HCM, căn hộ giá 3 tỷ đồng dần trở nên khan hiếm, thậm chí có nguy cơ "tuyệt chủng". Trước năm 2018, căn hộ 1 - 1,5 tỷ đồng vẫn phổ biến, nhưng từ 2018 - 2020, các dự án dưới 2 tỷ dần biến mất, thay vào đó là các sản phẩm từ 2,5 - 3 tỷ đồng/căn. Giai đoạn 2021 - 2023, căn hộ dưới 2,5 tỷ trở nên khan hiếm, và đến năm 2024, phần lớn nguồn cung mới đều có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên.
Ngay sau Tết Nguyên đán, một số dự án căn hộ 2 - 3 tỷ đồng tại khu vực lân cận TP.HCM đã ghi nhận lượng giao dịch sôi động. Nhiều nhà đầu tư tận dụng giai đoạn "chuyển giao" của thị trường để đón đầu cơ hội. Khi giá chưa bước vào chu kỳ tăng mạnh, nhiều người mua nhận định đây là thời điểm thích hợp để tham gia thị trường. Một số dự báo cho thấy từ quý II/2025, bất động sản có thể bước vào "điểm rơi" tăng giá, khiến cơ hội mua được giá tốt ngày càng thu hẹp.
Tâm lý lo ngại giá tiếp tục leo thang và sợ bỏ lỡ cơ hội đầu tư đang thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản gia tăng, đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Cùng với đó, nhiều khách hàng tranh thủ các chính sách bán hàng ưu đãi từ chủ đầu tư để tối ưu biên lợi nhuận.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Vietnam, nhận định năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ mới với nguồn cung phong phú hơn và chất lượng sản phẩm ngày càng được nâng cao nhờ sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Khi thị trường dần thích nghi với các luật sửa đổi và quy định mới, môi trường pháp lý sẽ trở nên minh bạch hơn, khuyến khích doanh nghiệp triển khai dự án và giúp người mua dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.
Theo bà Dung, nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng giao thông không ngừng phát triển và đô thị hóa ngày càng mở rộng. Điều này không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn mang lại tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai.
Lợi suất cho thuê cũng nhận nhiều quan tâm
Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng không phải lúc nào cũng mang lại lợi nhuận như kỳ vọng. Người mua nhà lần đầu và các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm dễ bị cuốn vào những lời quảng cáo như “lợi nhuận cao”, “vị trí vàng” hay “cơ hội sở hữu vị trí đắc địa”…
Tuy nhiên, giá trị thực sự của bất động sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí hay cam kết từ chủ đầu tư, mà còn ở tính pháp lý, hạ tầng, tiềm năng phát triển của khu vực và đặc biệt là khả năng khai thác dòng tiền. Vì vậy, bên cạnh tiềm năng tăng giá, nhà đầu tư cần xem xét tỷ suất lợi nhuận cho thuê để đưa ra quyết định đúng đắn. Điều này giúp tránh rủi ro đầu cơ và tối ưu hóa dòng tiền.
Chẳng hạn, nếu một căn hộ có giá 3 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được 10 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận chưa đến 4%/năm, chưa tính chi phí vận hành. Trong khi đó, những thị trường có tiềm năng tốt hơn có thể đạt 6 - 8%/năm, thậm chí cao hơn nếu có yếu tố hỗ trợ như phát triển hạ tầng hay dòng vốn ngoại.
Ngoài ra, một dự án có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao thường đi kèm với tính thanh khoản tốt do có nhu cầu thực về nhà ở. Ngược lại, nếu giá bán bị đẩy lên quá cao so với khả năng khai thác, tỷ suất lợi nhuận thấp sẽ phản ánh sự mất cân đối trên thị trường. Theo ông Tuấn, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro nếu giá mua bất động sản tăng nhanh nhưng giá thuê không theo kịp, dẫn đến nguy cơ “bong bóng” và sụt giảm khi tín dụng bị siết chặt hoặc nhu cầu thuê suy yếu.
Đặc biệt, nếu một dự án đã bàn giao 3-5 năm nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê vẫn thấp hơn trung bình thị trường, điều đó cho thấy bất động sản này không có sức hút. Trừ các đại đô thị cần thời gian phát triển dài hơi, hầu hết các dự án nếu không thể cải thiện tỷ suất lợi nhuận trong giai đoạn đầu sẽ khó có sự tăng trưởng về sau.
Một số căn hộ có mức giá thuê cao, nhưng xét về tỷ suất lợi nhuận lại không hấp dẫn bằng các kênh đầu tư khác như nhà phố, chứng khoán hay gửi tiết kiệm. Nếu tài sản không có tiềm năng tăng giá rõ ràng, việc đầu tư có thể khiến dòng tiền kém hiệu quả.
Ngược lại, những khu vực có nhu cầu thuê mạnh với tỷ suất lợi nhuận cao hơn trung bình lại là điểm sáng để đầu tư dài hạn. Nếu giá bán hợp lý, đây là cơ hội tốt để sở hữu bất động sản vừa mang lại dòng tiền ổn định, vừa gia tăng giá trị theo thời gian. Đặc biệt, những căn hộ có giá thuê tăng ổn định theo từng năm phản ánh rõ nhu cầu thực, giúp nhà đầu tư đảm bảo lợi nhuận ngay cả khi thị trường biến động.
Đối với nhóm khách thuê nước ngoài, không chỉ căn hộ cao cấp mới thu hút họ, mà hệ thống tiện ích, dịch vụ và cộng đồng sống cũng đóng vai trò quan trọng. Chẳng hạn, dù Bình Dương có khoảng 40.000 chuyên gia nước ngoài, phần lớn vẫn chọn thuê nhà tại TP.HCM vì hệ thống hạ tầng và chất lượng sống hoàn thiện hơn. Do đó, một dự án dù được quảng bá là cao cấp nhưng thiếu hệ sinh thái phù hợp cũng khó hấp dẫn nhóm khách thuê này.
