Nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại các đô thị lớn đang là một vấn đề cấp bách ở Việt Nam. Với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, giá bất động sản không ngừng leo thang và nguồn cung hạn chế, giấc mơ sở hữu nhà ở của phần lớn người dân dường như càng xa vời.
Mục tiêu phát triển 70.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong suốt thập kỷ qua, giá nhà tăng bình quân hai con số mỗi năm. Đáng chú ý, từ năm 2018 đến nay, tình trạng thiếu hụt nguồn cung ngày càng trầm trọng trong khi nhu cầu mua nhà vẫn tăng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực kinh tế trọng điểm. Giá bất động sản vì thế đã tăng chóng mặt, vượt xa khả năng chi trả của người dân, khiến việc sở hữu nhà thương mại càng trở nên khó khăn.
Trong bối cảnh này, nhà ở xã hội (NOXH) trở thành hy vọng duy nhất cho người thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, nguồn cung loại hình nhà ở này vẫn rất hạn chế do nhiều vướng mắc, từ thiếu quỹ đất, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, đến thủ tục hành chính rườm rà và sức hút đầu tư không cao.
Tại TP.HCM, Sở Xây dựng cho biết từ năm 2021 đến nay, thành phố chỉ triển khai được 10 dự án NOXH, trong đó có 6 dự án đã hoàn thành và 4 dự án đang thi công với tổng số gần 6.000 căn hộ. Đây là một con số khiêm tốn, đặt ra thách thức lớn cho TP.HCM trong việc thực hiện chỉ tiêu đã đề ra.
Để tìm lời giải cho bài toán khó này, UBND TP.HCM mới đây đã tổ chức “Hội nghị Xúc tiến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM đến năm 2030”. Hội nghị thu hút sự quan tâm của 21 doanh nghiệp, với cam kết đầu tư xây dựng khoảng 52.000 căn hộ NOXH. Trong số đó, 9 doanh nghiệp sẽ xây dựng 40.000 căn hộ trên quỹ đất hiện có, còn 12 doanh nghiệp khác cam kết tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển thêm 12.000 căn hộ.
Ngoài ra, TP.HCM cũng mời gọi đầu tư vào 7 khu đất với tiềm năng xây dựng khoảng 8.000 căn hộ NOXH, đồng thời thành phố dự kiến đầu tư công thêm 10.000 căn hộ nữa. Tổng cộng, TP.HCM kỳ vọng phát triển khoảng 70.000 căn hộ NOXH từ nay đến năm 2030. Tuy nhiên, con số này vẫn chỉ đáp ứng được một phần nhỏ trong nhu cầu rất lớn của người dân và đòi hỏi sự nỗ lực bền bỉ hơn nữa từ chính quyền cũng như doanh nghiệp.
Thực tế cho thấy, giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là thước đo cho sự phát triển bền vững và công bằng xã hội. Muốn làm được điều này, cần có những chính sách đột phá, sự đồng hành của các nhà đầu tư và quyết tâm mạnh mẽ từ các cấp chính quyền.
Triển khai những giải pháp “mì ăn liền”
Để hiện thực hóa mục tiêu phát triển NOXH, TP.HCM cam kết tập trung tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư, đặc biệt là rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý xuống còn 200 ngày. Đây là một bước tiến lớn khi so với trước đây, các doanh nghiệp thường mất tới 5 năm để hoàn tất thủ tục cho một dự án.
Nếu cam kết này được thực hiện, thời gian triển khai dự án sẽ giảm đáng kể, chỉ còn khoảng 3 năm thay vì kéo dài từ 7 đến 10 năm như trước. Điều này không chỉ giúp nhà đầu tư đảm bảo dòng tiền, mà còn tạo động lực để họ tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực này nhờ mức lợi nhuận ổn định khoảng 10%.
Tuy nhiên, rút ngắn thủ tục pháp lý thôi chưa đủ, bởi bài toán quỹ đất vẫn là một trở ngại lớn. Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM, cho rằng cách nhanh nhất là thành phố nên chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch để đấu thầu và giao cho các doanh nghiệp triển khai dự án. Dù vậy, trong thực tế, quỹ đất sạch hiện nay rất hạn chế. Để khắc phục điều này, ông Nghĩa đề xuất một giải pháp khả thi hơn: sử dụng các quỹ đất công chưa giải phóng mặt bằng nhưng phù hợp với quy hoạch.
Theo đó, thành phố có thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư NOXH, sau đó, doanh nghiệp trúng thầu sẽ ứng vốn để thành phố thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng. Quá trình này dự kiến diễn ra trong khoảng 36 tháng. Sau khi hoàn tất, quỹ đất sạch sẽ được bàn giao lại cho doanh nghiệp theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024 để triển khai các dự án NOXH.
Nếu cả hai giải pháp rút ngắn thời gian thủ tục và xử lý quỹ đất được thực hiện đồng bộ, TP.HCM không chỉ giải quyết được khó khăn hiện tại mà còn mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư, đẩy nhanh tiến độ phát triển NOXH, đáp ứng nhu cầu bức thiết của hàng nghìn người dân thu nhập thấp và trung bình trên địa bàn.
Bổ sung thêm biện pháp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng giải pháp cốt lõi và mang tính trực tiếp nhất hiện nay chính là huy động triệt để quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH.
Đây là nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải thực hiện khi phát triển dự án, nhằm đảm bảo cân bằng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Bên cạnh đó, trước mong muốn của nhiều chủ đầu tư về việc hoán đổi diện tích đất dành cho NƠXH bằng quỹ đất ở vị trí khác có giá trị tương đương.
“Hai loại quỹ đất này như "mì ăn liền", một giải pháp thực tế, có thể triển khai ngay để đáp ứng nhu cầu cấp bách hiện tại”, ông Châu nhận định.
Cũng theo ông Châu, vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM đã làm việc với 14 doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại. Theo đó, chỉ cần khai thác hiệu quả quỹ đất từ các doanh nghiệp này, thành phố hoàn toàn có thể đạt được mục tiêu xây dựng từ 69.700 đến 93.000 căn nhà ở xã hội vào năm 2030.
