Trong năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận tín hiệu tích cực nhờ việc Quốc hội thông qua các Luật sửa đổi quan trọng như Luật Đất đai, Nhà ở, và Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Mặc dù việc áp dụng luật mới gặp một số thách thức, đặc biệt liên quan đến bảng giá đất, nhưng các địa phương như TP.HCM, Bình Dương đã có bước tiến lớn trong việc giải quyết vướng mắc pháp lý, tạo động lực cho nguồn cung.
Về giao dịch và giá cả, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Trong 3 quý đầu năm, có 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 28% so với cả năm 2023, và nguồn cung mới tăng 11%. Hà Nội dẫn đầu với 85% giao dịch và 91% nguồn cung mới. Giá bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, vẫn duy trì xu hướng tăng, với căn hộ hạng A tại Hà Nội tăng từ 20-35%, và tại TP.HCM tăng 15-20%. Sự tăng giá này phản ánh nhu cầu mạnh mẽ và ổn định của thị trường.
Năm 2025 sẽ là bước chuyển quan trọng
Theo ông Nguyễn Văn Đính, nguyên nhân chính dẫn đến việc giá bất động sản tăng cao hiện nay là do nhu cầu trên thị trường vẫn rất lớn và đã bị dồn nén trong một thời gian dài. Nhu cầu không chỉ giới hạn ở việc mua nhà để ở mà còn cả nhu cầu đầu tư rất mạnh.
Bất động sản, vốn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn và là lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư, đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ khi nhu cầu bị kìm nén trong suốt thời gian dịch bệnh và khủng hoảng, đồng thời nguồn cung lại thiếu hụt. Sự kết hợp của cung ít và cầu cao đã đẩy giá cả tăng lên khi các dự án bắt đầu được tung ra thị trường.
Dự báo năm 2025 sẽ là một bước chuyển quan trọng khi nguồn cung thị trường bắt đầu được giải quyết, mặc dù không phải toàn bộ vấn đề sẽ được tháo gỡ trong năm này. Các dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về pháp lý và năng lực của chủ đầu tư sẽ được ưu tiên, qua đó góp phần cân bằng cung cầu trên thị trường và hỗ trợ ổn định giá cả.
Ông Đính cho rằng, loại hình chung cư vẫn sẽ tiếp tục là động lực chính dẫn dắt thị trường vào năm 2025, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu căn hộ bình dân hiện nay rất cao, trong khi nguồn cung lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Phân khúc này không chỉ đáp ứng nhu cầu thực tế của các hộ gia đình có thu nhập trung bình mà còn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có tính thanh khoản cao.
Đồng tình, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, nhận định rằng thị trường bất động sản hiện nay đã có nhiều cải thiện tích cực so với trước đây. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay vẫn tồn tại nhiều rủi ro và thách thức đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản, cả trong nước lẫn quốc tế. Kinh tế toàn cầu đang tăng trưởng chậm lại, trong khi tiến độ giải ngân đầu tư công còn chậm và thiếu đột phá, chưa đồng đều.
Doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là khi giá bất động sản vẫn ở mức cao và có xu hướng tăng nhanh ở một số phân khúc. Theo đó, ông Lực khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung cơ cấu lại hoạt động, phát huy các lĩnh vực mạnh và kiểm soát chặt chẽ các rủi ro liên quan đến dòng tiền, lãi suất và nợ đáo hạn. Việc này sẽ giúp các doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn tài chính hiện tại và tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển lâu dài.
Nhiều áp lực khiến giá bất động sản vẫn còn tăng
Dù đánh giá cao triển vọng của thị trường trong giai đoạn tới, nhưng các chuyên gia vẫn bày tỏ lo ngại về một nghịch lý giá bất động sản đã tăng cao nhưng vẫn đang chịu áp lực tăng tiếp. Bởi lẽ trong cơ cấu hình thành giá bán có chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất.
Phân tích rõ hơn, ông Đính cho biết, nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá đất theo hướng sát với giá thị trường, điều này có thể sẽ tạo ra một mặt bằng chi phí mới rất cao cho doanh nghiệp. Qua đó tác động một phần không mấy tích cực đến thị trường, khó kéo giảm mặt bằng giá nhà.
Cũng theo ông Đính, nhiều doanh nghiệp chia sẻ giá đền bù đất đã tăng gấp 3 lần so với trước đây, kéo theo sự gia tăng của các loại thuế và phí khác. Điều này đã tạo ra một gánh nặng lớn đối với chi phí cấu thành giá bán bất động sản. Nếu các chi phí này không được điều chỉnh giảm, dù nguồn cung ra thị trường có tăng lên, giá nhà vẫn không thể hạ xuống.
Hệ quả là sẽ xuất hiện tình trạng cung và cầu không gặp nhau, đặc biệt đối với các dự án cao cấp và siêu sang, khi mà nhu cầu không đủ để hấp thụ hết nguồn cung. Điều này có thể khiến thị trường bất động sản bị chững lại, gây khó khăn cho các chủ đầu tư. Đây là một nghịch lý cần được giải quyết.
Đồng quan điểm ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng cho rằng, thị trường địa ốc đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
Cụ thể, tại một số địa phương, việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đã được duyệt nhưng thường ở mức khá cao. Quá trình xác định giá chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh, so sánh với các giao dịch gần nhất như sản phẩm đấu giá. Tuy nhiên, do nguồn cung sản phẩm này khan hiếm nên dễ bị đẩy giá, làm tăng giá trị định giá đất.
Đối với những khu vực thị trường chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất từ hai năm trước, khi thị trường còn nóng, là không hợp lý và dễ dẫn đến việc giá đất hiện nay không phản ánh đúng tình hình thực tế. Thêm vào đó, sai phạm trong thẩm định giá trước đây đã gây thất thu ngân sách nhà nước, khiến các cán bộ địa phương có tâm lý e ngại, lo sợ sai sót và rủi ro pháp lý.
Để khắc phục tình trạng này, ông Lê Đình Chung đề xuất cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn về thẩm định giá đất theo bảng giá mới. Cụ thể, cần quy định rõ thời điểm xác định giá đất, phân biệt giữa các dự án đã phê duyệt trước và sau thời điểm áp dụng bảng giá đất mới.
