Ba luật liên quan đến thị trường bất động sản gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực thị hành. Đi kèm với luật là hơn 10 Nghị định, thông tư liên quan được ban hành trong thời gian qua được đánh giá là sẽ hỗ trợ khơi thông các nguồn lực, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.
Trợ lực từ chính sách
Theo đánh giá của giới chuyên gia, các quy định mới đều hướng đến bảo vệ toàn diện hơn các quyền lợi của người mua nhà. Chẳng hạn như quy định chỉ được thu đặt cọc không quá 5% giá trị căn hộ, phải ghi rõ giá bán trên hợp đồng; chỉ được phép đưa vào kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện…
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 còn yêu cầu các chủ đầu tư phải chứng minh nhiều điều kiện hơn mới được triển khai dự án; siết chặt hoạt động phân lô, bán nền mà phải tập trung vào đầu tư nhà ở, công trình thay vì chỉ đầu tư hạ tầng rồi “bán lúa non”.
Như vậy, tình trạng loạt dự án, đô thị bỏ hoang khắp Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh thành sẽ không còn cơ hội tiếp diễn bởi từ nay, ba luật về bất động sản đã có hiệu lực, đối chiếu các quy định sẽ có biện pháp xử lý.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch VNREA cho biết, các dự án “ôm đất” rồi bỏ hoang sẽ bị thu hồi và hủy các kết quả giao đất. Do đó, bắt buộc các chủ đầu tư phải “làm thật”, nhận dự án xong phải triển khai theo đúng kế hoạch, không thể tự ý chuyển công năng, chức năng này sang chức năng khác.
Còn đối với các dự án khả thi còn vướng mắc về thủ tục pháp lý, ông Đính nhận định, những quy định mới giúp các địa phương có phương án giải quyết cụ thể.
Một điểm quan trọng khác trong Luật Đất đai 2024, là bỏ "khung giá đất" và quy định xây dựng "bảng giá đất" hằng năm tiệm cận giá đất thị trường. Điều này sẽ khiến người có đất bị thu hồi không phải chịu thiệt thòi, bởi giá đền bù sẽ sát với thị trường hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào bước đệm “thẩm thấu” chuyển từ luật cũ sang luật mới, sau đó sẽ là giai đoạn phục hồi của thị trường. Đây đang là thời điểm thích hợp nhất để săn quỹ đất đầu tư.
Sẽ có đợt tăng giá mới
Nhận định về cơ hội trong giai đoạn tới, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, các nhà đầu tư có thể tranh thủ mua bất động sản tại thời điểm này bởi lẽ khi 3 luật được thực hiện sẽ là nền tảng cơ bản để thị trường bước sang một giai đoạn mới.
Bởi lẽ, trong giai đoạn vừa qua, các vướng mắc về cơ chế chính sách khiến dự án bị ách tắc, nhất là các dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, bất động sản chắc chắn sẽ không xuống giá, khi có cơ chế chính sách tốt, thị trường sẽ có động lực để phát triển và bước vào một chu kỳ tăng giá mới.
Diễn biến mới nhất đang chứng minh nhận định của giới chuyên gia, khi TP.HCM đang lấy ý kiến về bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại Luật Đất đai sát với giá thị trường. Theo dự thảo, giá đất tại một số khu vực được điều chỉnh tăng trung bình 5-10 lần, có những nơi cá biệt tại huyện Hóc Môn còn ghi nhận mức tăng tới hơn 50 lần.
Mặc dù bảng giá đất điều chỉnh này vẫn chưa được áp dụng nhưng trong thời gian tới sẽ được áp dụng. Dù bảng giá đất điều chỉnh được đánh giá không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Khi chi phí đầu cao hơn nên giá bất động sản ở TP.HCM sẽ tăng giá mạnh trong giai đoạn tới.
Việc áp dụng bảng giá mới không chỉ TP.HCM phải thực hiện mà theo quy định tại Luật Đất đai từ sau 31/12/2025, tất cả các tỉnh thành trên cả nước sẽ phải áp dụng bảng giá lần đầu.
Từ thực tế này, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group khẳng định, với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bảng giá đất mới làm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù tăng, kéo theo tiền sử dụng đất, các loại thuế phí kèm theo tăng sẽ cấu thành vào giá bán ở tất cả các phân khúc bất động sản và giá sẽ tăng trong tương lai.
