Mới đây, một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp tọa lạc trên đường Võ Chí Công (quận Tây Hồ, TP Hà Nội) vừa mở giỏ hàng cho khách hàng giữ chỗ với mức giá khoảng 6.800 – 10.700 USD/m2, tương đương 170 – 268 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT). Các sản phẩm mở bán trong giai đoạn đầu có diện tích 66 – 284m2, tương ứng 1- 4 phòng ngủ.
“Choáng váng” với giá nhà chung cư
Với mức giá này, căn hộ nhỏ nhất một phòng ngủ tại dự án cũng có giá tới gần 13 tỉ đồng, căn 2 phòng ngủ có diện tích hơn 170m2 lên đến 39 tỉ đồng. Tuy nhiên, đây mới là mức giá rumor (giá chưa chính thức, giá thăm dò). Nguồn cung chủ yếu tại dự án này là dòng sản phẩm sky villa thông tầng có diện tích 105 – 284m2, có mức giá 25 – 85 tỉ đồng, tương đương 238 triệu đồng/m2.
Nằm cách dự án này chưa đến 200m là 2 tòa căn hộ của đầu tư Singapore mới được bàn giao trong tháng 8/2024. Dự án này nằm trên mặt đường Lạc Long Quân, cung cấp hơn 170 căn hộ diện tích từ 94 – 330m2. Được ra mắt từ thời điểm năm 2022 với mức giá từ 120 triệu đồng/m2, hiện một số căn đang được rao bán chuyển nhượng với giá từ 150 – 180 triệu đồng/m2.
Tại thời điểm mới ra mắt, không tính dự án “siêu sang ngoại hạng” ở mặt đường Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm) với giá 1 tỉ đồng/m2 thì đây là dự án được cho là có mức giá cao nhất ở phân khúc cao cấp, luôn trong xu hướng tăng mạnh thời gian qua. Với mức giá như hiện nay, một căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích 180m2 tại đây sẽ có giá khoảng 28 tỉ đồng.
Theo chia sẻ của giám đốc một sàn giao dịch chuyên phân phối căn hộ tại khu vực Tây Hồ, với mức giá chung cư hơn 200 triệu đồng/m2, đang tiệm cận với mức giá chuyển nhượng một số căn biệt thự trong khu vực xung quanh.
Đơn cử, một số căn biệt thự tại Khu đô thị Ciputra đang có mức giá 290 – 350 triệu đồng/m2 tùy vị trí; các căn liền kề diện tích khoảng 95m2 bàn giao thô cũng đang có mức giá khoảng 30 tỉ đồng, tương đương, thậm chí có giá thấp hơn căn hộ 3 – 4 phòng ngủ tại 2 dự án trên.
Theo dữ liệu quý II/2024 của đơn vị nghiên cứu Avison Young cho thấy các sản phẩm biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn có giá thứ cấp ở vào khoảng 10.200-14.700 USD/m2, khoảng 255-368 triệu đồng tùy từng vị trí; các sản phẩm này tại Khu đô thị Ciputra được rao chuyển nhượng với mức giá từ 11.000 – 15.900 USD/m2.
Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young cho rằng, giá căn hộ mới tại Hà Nội hiện đang tăng nhanh theo hướng "thiết lập mặt bằng mới" với tỷ trọng nguồn cung cao cấp ngày càng nhiều. Tuy nhiên, những dự án này đều trong giai đoạn đặt chỗ, giá bán chưa chính thức để thăm dò mức độ quan tâm của những người mua tiềm năng.
Cần phân biệt được giá trị và giá bán
Nói về mức giá bán “khủng” của các dự án mới này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Lê Quốc Nhân, trên thị trường bất động sản không hiếm câu chuyện giá bán chính thức khác xa với giá rumor, có thể cao hơn nhưng cũng có thể thấp hơn.
Tuy nhiên, một bất động sản mang giá trị thực được cấu thành từ nhiều yếu tố như vị trí, cơ sở pháp lý, uy tín chủ đầu tư, kiến trúc xây dựng…chứ không phải ở mức giá nào. Chủ đầu tư không thể đặt ra một mức giá “không tưởng” nếu như thị trường không chấp nhận và để minh chứng cho việc này là số liệu về tỉ lệ hấp thụ tại thị trường sơ cấp.
Nếu cung cầu “khớp lệnh” với nhau trong những kỳ mở bán thì hiển nhiên mức giá dự kiến sẽ là giá chuẩn, thậm chí có thể còn cao hơn. Giá bán chỉ có thể được điều chỉnh lại khi giữa cung cầu không tìm được điểm chung, chủ đầu tư sẽ phải tìm cách điều chỉnh lại. Đây là cơ chế thị trường không chỉ của lĩnh vực bất động sản mà còn của nền kinh tế nói chung.
Nhìn lại biến động của thị trường bất động sản tại Hà Nội có thể thấy, mức giá trên 100 triệu đồng/m2 của các dự án chung cư mới chỉ xuất hiện từ năm 2021, trước đó không ghi nhận một dự án sơ cấp nào ở mức giá này.
Hiện một số, dự án nằm trên các tuyến đường đẹp nội đô như Lê Văn Lương, Láng Hạ…đang dự kiến ra mắt trong thời gian tới đây cũng được các nhà đầu tư dự báo giá quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Các dự án thuộc khu vực dọc trục đường Vành đai 3, mức giá cũng dao động khoảng 80 -90 triệu đồng, chỉ các căn penthouse mới được chào bán ở mức hơn 100 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, cần phải nhắc lại, dự án gây xôn xao trên đường Võ Chí Công nói trên chủ yếu cung cấp dòng sản phẩm sky villa thông tầng. Trong khi đó, lâu nay, các sản phẩm penthouse, sky villa thông tầng…chỉ nhằm phục vụ khách hàng “rất giàu”, tỷ lệ này chiếm rất nhỏ trong cơ cấu dân số. Đặc biệt, dự án này do một chủ đầu tư khá "tai tiếng" phát triển. Tính đến thời điểm hiện tại, hàng nghìn nhà đầu tư hàng ngày vẫn "ăn đợi, nằm chờ" tại trụ sở của doanh nghiệp để đòi quyền lợi liên quan đến trái phiếu, thu tiền nhà đầu tư nhưng dự án "mất hút"...
Dự báo về thị trường chung cư trong giai đoạn tới, lãnh đạo Avison Young cho rằng, nguồn cung năm 2024 sẽ đạt khoảng 8.000 căn nhưng phân khúc cao cấp chiếm 3/4, còn lại là hàng tầm trung, các căn hộ bình dân sẽ tiếp tục “biến mất” khỏi thị trường. Bởi lẽ, các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất đều muốn hướng đến phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận giữa bối cảnh giá đất và các chi phí phát triển dự án ngày càng tăng.
Tuy nhiên, việc các nhà đầu tư tập trung hết vào việc phát triển phân khúc cao cấp, hạng sang sẽ khiến cho nguồn cung bị thiếu cân bằng, gây nên tình trạng lệch pha trầm trọng. Điều này sẽ khiến người mua, thuê nhà tăng thêm gánh nặng chi trả, về lâu dài có thể tạo “bong bóng” bất động sản.
