Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2025, ông Lê Đình Chung, thành viên Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định nhu cầu nhà ở thực đang tăng mạnh, chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Phân khúc cao cấp tuy có tăng trưởng nhưng vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ.
Nguồn cung tăng, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính
Bên cạnh nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư bất động sản cũng phục hồi khoảng 40%. Tuy nhiên, lướt sóng chung cư ngắn hạn vẫn còn phổ biến. Dẫn chứng số liệu cụ thể, ông Chung cho biết, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công trong năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, gấp gần 3 lần năm 2023. Riêng quý IV/2024, con số này là hơn 20.000 giao dịch, tăng gần 4 lần so với cùng kỳ năm trước.
Phân khúc căn hộ chiếm ưu thế với 75% lượng giao dịch. Các dự án mới được thị trường đón nhận với tỷ lệ hấp thụ trên 70%, thậm chí nhiều dự án đạt trên 90% ngay khi mở bán.
Nói về những con số này, ông Chung cho biết, hơn 50% giao dịch sơ cấp trên thị trường đến từ nhu cầu đầu tư, trong đó có một tỷ lệ đáng kể là đầu cơ. Nhiều sản phẩm được mua đi bán lại ngay khi chưa hoặc vừa ký kết hợp đồng mua bán. Đặc biệt, càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này gia tăng, do nguồn cung được cải thiện và nhiều nhà đầu cơ buộc phải "cắt lỗ" để giải quyết áp lực tài chính khi "lướt sóng" không thành công.
Thực tế, trong giai đoạn "sốt" chung cư Hà Nội hồi quý II, nhiều người mua đã chấp nhận đặt cọc (booking) và đóng tiền ký quỹ để có cơ hội sở hữu căn hộ trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng. Tại một số dự án, đặc biệt ở khu Tây Hà Nội, lượng booking cao gấp 3-4 lần số căn có sẵn, thậm chí có nơi phải tổ chức bốc thăm để chọn khách mua. Một số người sẵn sàng chi thêm 100-200 triệu đồng/căn để mua được nhà.
Tuy nhiên, khi giá chung cư đã vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực, thị trường dần chỉ còn lại các nhà đầu tư cá nhân hoặc nhóm đầu tư chuyên nghiệp. Từ tháng 11 đến nay, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại và bước vào giai đoạn trầm lắng. Theo đó, nhiều nhà đầu tư không muốn "lướt sóng thành cư dân" đang tìm cách “thoát hàng”, thậm chí chấp nhận bán lỗ sau khi trừ khoản tiền chênh.
Một nguyên nhân khác khiến các nhà đầu tư nhỏ lẻ phải rời bỏ “cuộc chơi” là cuối năm cũng là thời điểm các sàn giao dịch chịu áp lực hoàn thành chỉ tiêu doanh số, khiến nhiều quỹ căn đã ôm trước đó được đẩy ra thị trường. Theo các chuyên gia, việc nhiều đại lý "xả hàng" đã làm giá chênh giảm mạnh, thậm chí xuống tới 70-80%, có khi chỉ còn ngang với giá hợp đồng mua bán.
Nhưng không dễ bán
Dù giảm giá mạnh, thậm chí chấp nhận bán lỗ để nhanh chóng thoát hàng nhưng nhiều căn hộ rao bán suốt 1-2 tháng vẫn không có người mua. Bởi lẽ phần lớn các dự án đang mở bán hoặc mới ra hàng đều nằm trong các đại đô thị, với mặt bằng giá đã ở mức cao. Đặc biệt, các dự án mở bán sau có giá bán cao hơn so với các dự án trước cùng chủ đầu tư.
Các chuyên gia lý giải rằng điều này là nhằm đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, đồng thời đáp ứng kỳ vọng của khách hàng và nhà đầu tư đã mua căn hộ tại các dự án trước đó. Để hợp thức hóa việc tăng giá, chủ đầu tư thường bổ sung các tiện ích mới, độc đáo và nâng cấp tên gọi dự án, từ "cao cấp" lên "hạng sang", nhằm điều chỉnh giá bán.
Đây cũng là một trong những yếu tố khiến giá các dự án hiện tại hoặc sắp mở bán trên thị trường vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2, gấp đôi mức giá của giai đoạn 2020-2021. Với đà tăng giá này, mức giá trung bình của chung cư tại Hà Nội đã vượt 50 triệu đồng/m2. Các dự án có giá dưới 50 triệu đồng/m2 chủ yếu nằm ở các khu vực xa trung tâm, cũ hoặc không có sổ hồng.
Vì vậy, để sở hữu một căn hộ 60m2 tại Hà Nội, người mua phải chi tối thiểu 3 tỷ đồng cho phân khúc bình dân ở xa trung tâm, thay vì 1,5-1,7 tỷ đồng như cách đây 4 năm. Đối với căn hộ 60 m2 thuộc phân khúc trung cấp trở lên, mức giá tối thiểu là 3,5 tỷ đồng, thay vì 2-2,5 tỷ đồng như giai đoạn 2020-2021.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng sau khi giá tăng gấp đôi, việc giảm 50-100 triệu đồng/m2 cũng không đủ để làm giá chung cư dễ tiếp cận hơn. Giá nhà hiện nay vẫn vượt xa khả năng của người lao động. Với mức giá hiện tại, ngay cả nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất, theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua được nhà nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá 1/3 thu nhập.
Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới và phân phối dự án bất động sản, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPER (đơn vị nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản chuyên nghiệp) cho biết nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã rơi vào cảnh vỡ mộng. Họ đầu tư theo tâm lý đám đông, thấy người khác dễ kiếm lời từ việc sang tay bất động sản cũng làm theo mà không hiểu rõ bản chất thị trường.
Ông Vũ giải thích rằng những nhà đầu tư này thường không nắm bắt được nhu cầu thực tế và thanh khoản của thị trường, lại mua vào đúng thời điểm thị trường đạt đỉnh hoặc chọn những căn hộ khó bán (diện tích lớn, vị trí xấu). Hệ quả là họ "vô tình lướt sóng thành cư dân" và đối mặt với rủi ro lớn khi phải dùng đòn bẩy tài chính quá cao, có thể dẫn đến mất trắng tài sản nếu không còn khả năng trả lãi vay.
"Đầu tư thiếu kiến thức, chạy theo đám đông không khác gì đánh bạc," ông Vũ nhận định.