Dựa trên dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 11/2024, xu hướng tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Đối với các sản phẩm có giá từ 5-10 tỷ đồng, nhu cầu tìm kiếm tại TP.HCM cao gần gấp đôi so với Hà Nội.
Hà Nội ưu tiên chung cư, TP.HCM chọn nhà riêng
Cụ thể, tại Hà Nội, người dùng tập trung vào các sản phẩm có giá từ 2-3 tỷ đồng/căn và 3-5 tỷ đồng/căn, với mức độ tìm kiếm vượt trội hơn TP.HCM trong cả hai phân khúc này. Ngược lại, ở phân khúc giá 1-3 tỷ đồng, TP.HCM lại chiếm ưu thế với lượt tìm kiếm áp đảo. Tại các thị trường tỉnh và khu vực vệ tinh, nhu cầu chủ yếu hướng tới các sản phẩm giá từ 1-2 tỷ đồng, tiếp đến là 2-3 tỷ đồng và 3-5 tỷ đồng.
Ngoài ra, hành vi tìm kiếm loại hình bất động sản cũng có sự khác biệt giữa Hà Nội và TP.HCM. Tại TP.HCM, nhà riêng là loại hình được quan tâm nhất, trong khi tại Hà Nội, căn hộ chung cư chiếm ưu thế. Ở các tỉnh lân cận, đất bán là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất. Đối với thị trường cho thuê, nhu cầu tìm kiếm tại các khu vực khá đồng nhất, tập trung vào căn hộ, nhà trọ, phòng trọ và nhà riêng cho thuê.
Tại Hà Nội, quận Nam Từ Liêm, đặc biệt là phường Tây Mỗ, dẫn đầu về nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán, trong khi quận Cầu Giấy (phường Trung Hòa) là tâm điểm của thị trường cho thuê. Một số khu vực nổi bật khác bao gồm Trung Hòa (Cầu Giấy), Dương Xá (Gia Lâm), Hoàng Liệt (Hoàng Mai), Mễ Trì (Nam Từ Liêm), và Dương Nội (Hà Đông).
Ở TP.HCM, quận 2, đặc biệt là phường An Phú, dẫn đầu về lượt tìm kiếm bất động sản bán và cho thuê. Các khu vực nổi bật khác gồm Phú Hữu (quận 9), Thảo Điền (quận 2), quận 7 và quận 9.
Về nguồn cung, các báo cáo cho thấy năm 2023 chứng kiến sự sụt giảm mạnh, với số lượng dự án mới thấp nhất trong 10 năm. Trong hai quý đầu năm 2024, nguồn cung vẫn hạn chế, mặc dù từ tháng 3/2024 đã có thêm một số dự án mới xuất hiện. Đến quý III/2024, thị trường bắt đầu khởi sắc với nhiều dự án mới được mở bán.
Tại Hà Nội, gần chục dự án mở bán đáng chú ý như Lumi Hanoi, Lumiere EverGreen, Imperia Sola Park, The Ninety Complex, QMS Top Tower, Grand Sunlake, The Wisteria, và Vinhomes Cổ Loa. Trong khi đó, tại TP.HCM, các dự án nổi bật gồm Eaton Park, The Opus One, The Global City, Fiato Uptown, Lavida Plus, CC5 Mizuki Park, Khải Hoàn Prime, MT Eastmark City, và King Crown Infinity.
Trọng tâm thị trường vẫn là nhu cầu ở thực
Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS), nhận định, phân khúc căn hộ chung cư vẫn sẽ là loại hình dẫn dắt thị trường nhờ vào khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và đa dạng mức giá. Đặc biệt, sản phẩm này thường đi trước các phân khúc khác trong chu kỳ hồi phục thị trường bất động sản, nhờ vào tính thanh khoản cao.
Tuy nhiên, tại TP.HCM, các dự án chung cư cao cấp có giá từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng/m² đang lấn át, khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Việc tìm căn hộ mới với giá dưới 2,5 tỷ đồng tại thành phố gần như không thể, trong khi tại các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, giá căn hộ dao động từ 30-45 triệu đồng/m² đang thu hút sự quan tâm lớn.
Trong quý III/2024, hàng loạt dự án chung cư tại các khu vực liền kề TP.HCM như TP.Dĩ An, TP.Thuận An (Bình Dương) hay huyện Đức Hòa, huyện Bến Lức (Long An) được giới thiệu ra thị trường. Ông Tùng cho rằng các khu vực này đang có lợi thế lớn nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng tiện ích như trường học, y tế được đầu tư đồng bộ, đáp ứng tốt nhu cầu của người dân.
Thực tế, trước tình hình giá bất động sản liên tục leo thang, tâm lý của người mua nhà và các nhà đầu tư đang có sự thay đổi rõ rệt. Xu hướng hiện nay tập trung vào các dự án đã hoàn thiện hoặc được phê duyệt trước thời điểm áp dụng khung giá đất mới, giúp đảm bảo mức giá cạnh tranh và tính pháp lý ổn định.
Theo chị Trịnh Hường, một nhà đầu tư kỳ cựu tại Hà Nội, sự chênh lệch giá giữa các dự án mới và dự án đã đi vào sử dụng cùng vị trí lên đến khoảng 30%. Giá đất tăng cùng chi phí nhân công và vật liệu xây dựng cao là những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng không ngừng trong thời gian qua.
Ngoài ra, tính thanh khoản cao là yếu tố hấp dẫn của các dự án đã hoàn thiện hoặc được phê duyệt từ trước. Những dự án này thường có sẵn thị trường, giúp việc giao dịch và chuyển nhượng diễn ra thuận lợi hơn so với các dự án mới. Nhà đầu tư có thể nhanh chóng đưa bất động sản vào khai thác, cho thuê hoặc bán lại mà không mất quá nhiều thời gian cho thủ tục pháp lý.
Đánh giá về xu hướng thị trường năm 2025, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định rằng niềm tin thị trường đang dần phục hồi, tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, và nhu cầu mua bất động sản gia tăng.
Trong quý I/2025, thị trường dự kiến tiếp tục giai đoạn củng cố với trọng tâm là nhu cầu ở thực, tập trung vào nhà riêng và nhà phố. Từ quý II/2025, thị trường sẽ khởi sắc hơn với sự dẫn dắt của các phân khúc đem lại tỷ lệ lợi nhuận cao như đất nền và biệt thự dự án. Giai đoạn từ quý I đến quý IV/2026, thị trường được dự đoán sẽ bước vào chu kỳ ổn định, khi mức giá và khả năng thanh khoản tăng ở nhiều loại hình bất động sản.
