Luật Đất đai 2024 là một dự án luật lớn, có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của đất nước, có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp. Đặc biệt, với những quy định mới, bộ luật này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản vượt qua nhiều khó khăn và vướng mắc để phục hồi và phát triển trở lại.
Để hiểu thêm về tác động của Luật Đất đai mới cũng như các kỳ vọng về thị trường và bộ luật mới này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam.
Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1/2025. Theo nhìn nhận của bà, hiệu ứng của thị trường bất động sản khi đón nhận bộ luật này sẽ như thế nào trong thời gian tới?
Luật Đất đai 2024 sẽ có nhiều ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Nhưng ở bức tranh tổng quát, luật mới này sẽ góp phần tạo ra một thị trường lành mạnh, minh bạch, phát triển.
Luật Đất đai 2024 đã có nhiều thay đổi trong việc nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách và thúc đẩy một thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất. Với những thay đổi này, thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển và minh bạch hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Việc yêu cầu các chủ đầu tư phải minh bạch về thông tin dự án và quy định về mức đặt cọc mới đã góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua, tăng tính minh bạch của thị trường và giảm thiểu những rủi ro ngoài ý muốn.
Còn đối với các chủ đầu tư bất động sản, họ sẽ được hưởng lợi gì từ bộ luật này, thưa bà?
Ở góc độ các chủ đầu tư, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đây sẽ là thị trường dành cho các chủ đầu tư có tiềm lực thật và có tầm nhìn dài hạn khi việc chuyển nhượng dự án đang dần được siết lại. Cụ thể là toàn bộ thửa đất trong khu vực dự định làm dự án phải được chuyển đổi 100% sang đất ở thì các doanh nghiệp mới có thể thỏa thuận nhận chuyển nhượng, góp phần khiến cho giá đất ở tăng cao.
Ngoài ra, việc cho phép trả tiền thuê đất theo năm cũng cho phép chủ đầu tư linh hoạt trong việc triển khai dự án, giảm thiểu áp lực tài chính. Hơn nữa, các chủ đầu tư đã từng có sai phạm, vướng mắc vẫn có thể tiếp tục phát triển dự án của mình khi đã khắc phục các vấn đề.
Một trong những nội dung mang tính đột phá của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm để phù hợp với giá thị trường. Bà có đánh giá gì về quy định mới này?
Một trong những điểm mới trong Luật Đất Đai sửa đổi vừa được thông qua được kỳ vọng tác động tích cực lớn tới thị trường có thể kể đến việc ban hành bảng giá đất hàng năm bởi chính quyền địa phương. Theo đó, Luật Đất đai 2024 sẽ bỏ khung giá đất thay bằng bảng giá đất được công bố hằng năm từ ngày 1/1/2026; chuẩn hóa 4 phương pháp định giá đất (Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất); đồng thời xác định rõ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở quốc gia về giá là nguồn thông tin đầu vào được ưu tiên khi sử dụng để định giá đất.
Với cách xác định giá đất mới, giá đất đền bù sẽ gần hơn với giá trị thị trường, đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng có đất trong diện thu hồi. Từ đó, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện khi khâu giải phóng, đền bù mặt bằng được triển khai nhanh hơn.
Thêm vào đó, Luật Đất đai 2024 mới được thông qua đã cho phép doanh nghiệp hoặc các bên liên quan có thể nộp tiền sử dụng đất đất hàng năm. Theo đó, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sẽ có thêm lựa chọn hoặc nộp tiền sử dụng đất một lần hoặc nộp hàng năm. Và các địa phương được áp dụng chính sách này cũng có thêm các lựa chọn linh hoạt về phương án đầu tư. Từ đây chúng ta nhận thấy rằng sự linh hoạt trong chính sách công sẽ giải phóng các nguồn lực về đất đai, tác động tích cực và đón đầu các cơ hội phát triển kinh tế trong trung và dài hạn.
Theo bà, khi giá đất được xác định sát với giá thị trường sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản và nhu cầu tiếp cận đất đai, nhà ở của người dân?
Luật Đất đai 2024 còn gia tăng cơ hội tiếp cận các loại hình bất động sản cho người dân (bao gồm cả người Việt Nam sinh sống tại nước ngoài). Luật Đất đai sửa đổi còn quy định quyền lợi và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp ví dụ như nhận quyền chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.
Đồng thời, những quy định mới trong Luật Đất đai 2024 còn bảo vệ quyền lợi của người mua với quy đinh không được cọc quá 5% giá bán, tiến độ thanh toán phải đi cùng tiến độ xây dựng, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên website.
Bên cạnh đó, với cách xác định giá đất mới, giá đất đền bù sẽ gần hơn với giá trị thị trường, đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng có đất trong diện thu hồi. Từ đó, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện khi khâu giải phóng, đền bù mặt bằng được triển khai nhanh hơn.
Trong thời gian tới, việc chuyển giao giữa luật cũ và luật mới sẽ gặp phải những khó khăn gì, thưa bà?
Trong thời gian tới, việc chuyển giao giữa luật cũ và luật mới sẽ có một vài vấn đề. Luật Đất đai 2024 sẽ cần có thời gian chờ đợi và độ trễ nhất định để áp dụng và điều chỉnh các quy định mới vào thực tiễn. Điều này đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn chưa thể giải quyết được, thị trường bất động sản vẫn phải chờ chưa thể "dậy sóng" ngay được. Hơn nữa, sau khi chính thức có hiệu lực, bộ luật này cũng cần thêm thời gian để các bên liên quan thích nghi và tuân theo bộ luật mới, từ đó, thị trường cũng cần thêm thời gian để ổn định và phát triển.
Bên cạnh đó, trong khoảng thời gian chuyển giao này sẽ có những ý kiến trái chiều, tranh cãi, phản ứng từ xã hội từ những người bị ảnh hưởng từ Bộ Luật mới. Điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình thẩm thấu của bộ luật trong thực tế.
Theo bà cần thực hiện những giải pháp gì để Luật Đất đai 2024 được áp dụng vào thực tế một cách minh bạch, hiệu quả?
Để Luật Đất đai 2024 sớm được thực thi và áp dụng hiệu quả trong thực tế, trong thời gian tới cần các văn bản hướng dẫn, văn bản quy phạm pháp luật. Các loại văn bản hướng dẫn này cần phải được đồng bộ, thống nhất với nhau, tránh xảy ra tình trạng chồng chéo hoặc các thông tin mâu thuẫn, xung đột giữa các luật và các cơ quan chức năng.
Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần liên tục thực hiện các đánh giá tác động của các chính sách, pháp luật và lấy ý kiến xã hội đối với các dự thảo luật. Đồng thời cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và quản lý cũng như tăng cường kỷ luật, chế tài xử lý vi phạm để giảm thiểu tối đa các sai phạm.
Trong thời gian chờ đợi Thông tư, Nghị định hướng dẫn, chúng ta cũng cần sàng lọc đánh giá để có quyết định tháo gỡ vướng mắc pháp lý kịp thời cho các doanh nghiệp; đẩy mạnh số hoá trong quản lý nhà nước để cải thiện và rút ngắn quy trình đề xuất và phê duyệt dự án.
Bà có kỳ vọng gì về diễn biến của thị trường bất động sản sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực?
Tôi mong rằng, Luật Đất đai 2024 cũng như Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi sớm được áp dụng vào trong thực tế. Các nghị định, văn bản dưới luật giúp cán bộ công chức Nhà nước dám áp dụng, dễ áp dụng và không có kẽ hở để lợi dụng pháp luật. Từ đó, thúc đẩy nguồn cung trên thị trường nhanh chóng được cải thiện. Thị trường bất động sản sẽ sớm bước vào giai đoạn bình thường mới, dù Luật Đất đai 2024 đến tháng 1/2025 mới chính thức có hiệu lực.
Theo số liệu của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục hồi phục tuy nhiên sẽ có phần chững nhẹ với cả nguồn cung lẫn nguồn cầu hạn chế vào đầu năm 2025 khi bộ Luật mới được áp dụng. Một phần vì các bên liên quan cần thời gian để có thể nắm rõ quy trình cũng như thích nghi với bộ Luật mới, một phần vì tâm lý chờ đợi, quan sát cũng như gem xét thời điểm thích hợp để đưa ra quyết định mua/bán của cả chủ đầu tư lẫn người mua.
Cảm ơn bà về cuộc trao đổi.