Lời toà soạn:
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, doanh nghiệp co cụm, thoi thóp vì thiếu vốn, thì giá nhà, đặc biệt giá chung cư vẫn liên tục tăng.
Con số thống kê mới nhất của các đơn vị nghiên cứu cũng như Bộ Xây dựng cho thấy chung cư đã tăng phi mã suốt 20 quý liên tục. Giá bán căn hộ sơ cấp năm 2023 tăng trưởng khoảng 16,3% so với năm 2022 ở cả ba phân khúc; nhiều dự án quy mô lớn chào bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn căn hộ 30 triệu đồng/m2 gần như biến mất.
Đáng nói, tốc độ tăng giá chung cư nhanh hơn hơn tốc độ gia tăng thu nhập của người dân rất nhiều. Điều này khiến giấc mơ “an cư” của không ít người dân ngày càng xa vời.
Tại thông báo kết luận hội nghị giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh diễn ra mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm.
Vậy đâu là nguyên nhân khiến giá chung cư liên tục tăng cao? Giải pháp nào để “hạ nhiệt” giá thành trên thực tế...đang trở thành tâm điểm được người dân đô thị hết sức quan tâm. Đô Thị Mới ghi nhận nhiều ý kiến của người dân, doanh nghiệp và chuyên gia xoay quanh vấn đề này.
Doanh nghiệp nên giảm kỳ vọng lợi nhuận, quyết liệt cơ cấu
Theo các chuyên gia, doanh nghiệp, lý do dẫn tới giá nhà tăng cao là chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính lẫn “chi phí không tên” đều tăng. Thậm chí, nếu dự án bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, nguồn cung sụt giảm khiến giá nhà cũng tăng theo.
Tuy nhiên, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính bình luận, dù khan hiếm nguồn cung nhưng việc giá nhà tăng mạnh những năm qua và không giảm dù thị trường khủng hoảng là rất bất thường.
“Chúng tôi nhiều lần nhấn mạnh các doanh nghiệp cần phải giảm giá nhà mạnh mẽ hơn nữa, quyết liệt hơn nữa, thậm chí chấp nhận bán lỗ để vừa có thể huy động được tiền từ khách hàng - tức người mua nhà, vừa tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, việc giảm giá thời gian qua không thấm vào đâu”, ông Thịnh nói.
Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận rất nhiều, mức lãi có thể trên 20%.
“Ngay trong bối cảnh lãi suất tăng cao vừa qua, thực ra nhiều doanh nghiệp cũng không quá lo ngại về lãi suất tăng. Nếu họ bán được hàng thì mức lãi thu về vẫn cao hơn nhiều so với lãi suất họ phải chịu. Có lẽ họ chỉ lo lắng về vấn đề dòng tiền”, ông Hiếu nêu.
Tại hội nghị mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh: Doanh nghiệp bất động sản phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm.
“Các doanh nghiệp đang kêu khó tiếp cận vốn. Nhưng trong những năm qua, bất động sản vẫn tăng giá. Nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi "một chiều" thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?”, Thủ tướng nêu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) gần như ngay lập tức có văn bản nêu rõ: Các doanh nghiệp cần trả lời ngay câu hỏi của Thủ tướng bằng hành động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp.
Theo ông Châu, vừa qua, ở các dự án nhà ở trung - cao cấp, một số chủ đầu tư đã giảm giá bán, nhưng mức độ giảm không đáng kể, chủ yếu là chính sách chiết khấu và khuyến mãi để “cố neo giữ giá”. Theo đó, các doanh nghiệp cần giảm bớt lợi nhuận, tăng chiết khấu, khuyến mãi để kích cầu, tạo dòng tiền, thanh khoản cho doanh nghiệp.
Thông thoáng thủ tục, bớt chi phí “không tên”
Nói với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Uỷ viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 “than” rằng, các thủ tục đầu tư nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội quá phức tạp, kéo dài, mất nhiều thời gian. Điều này đã ảnh hưởng lớn tới lãi vốn của chủ đầu tư, dẫn đến giá nhà cũng tăng theo.
“Ví dụ các dự án nhà ở xã hội kéo dài tới 5-7 năm, khâu thủ tục đầu tư đã mất 2-5 năm, làm tăng lãi vốn, nản lòng các nhà đầu tư”, ông Quê nói và nhấn mạnh cần khắc phục quyết liệt vấn đề này để tăng nguồn cung cho thị trường, giảm chi phí cho chủ đầu tư.
Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, để giảm giá nhà, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, về thủ tục hành chính cần thông thoáng hơn.
Ví dụ, một dự án trước đây từ khi bắt đầu xin giấy phép đến khi hoàn thiện cấp phép phải mất 2 năm, qua nhiều cơ quan, chưa kể nếu sai sót còn phải sửa lại nhiều lần. Tới đây cần xem xét rút ngắn thời gian cấp phép còn một nửa chẳng hạn. Khi thời gian triển khai được rút ngắn thì chi phí cũng sẽ thấp hơn nhiều.
Ngoài ra, theo ông Nhân, công tác quy hoạch cũng được tiến hành “chỉn chu”. “Ở nước ngoài người ta không xin cho như chúng ta. Họ có quy hoạch và trình tự rõ ràng. Ví dụ, tại thành phố Thủ Đức, khu nào là cao tầng, cao bao nhiêu… phải có quy định. Bất kỳ chủ đầu tư nào vào cũng phải đáp ứng được các yêu cầu cụ thể. Khi đó, thủ tục cũng sẽ được triển khai rất nhanh”, ông Nhân nói.
Vị chuyên gia ví von, một dự án nếu triển khai làm nhanh thì có thể bán với giá 30 triệu/m2 nhưng nếu chậm thêm vài năm mới xong để bán thì giá phải lên tới 40-50 triệu/m2.
Cũng theo ông Nhân, một vấn đề khá nghiêm trọng là hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là “mượn đầu heo nấu cháo”, vốn vay ngân hàng rất nhiều, chưa kể tình trạng đầu cơ, lướt sóng rất mạnh.
“Tôi nghiên cứu rất nhiều nền kinh tế trên thế giới mà chưa có nơi nào như Việt Nam. Có những học trò của tôi họ kiếm cả trăm tỷ, chỉ từ lướt sóng. Nhưng một nền kinh tế như vậy sẽ không bền vững. Việc xử lý tình trạng đầu cơ cũng là một giải pháp giúp kéo giảm giá nhà, giúp người có nhu cầu thực tiếp cận được nhà ở dễ dàng hơn”, ông Nhân nói.
Nêu giải pháp giảm giá nhà, ở phía cơ quan quản lý, Bộ Xây dựng cho biết thời gian tới sẽ khẩn trương xây dựng, hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… để gỡ khó pháp lý, khơi thông nguồn cung cho thị trường.
Theo đó, Bộ Xây dựng cũng sẽ phối hợp với ngành ngân hàng, các bộ ngành để tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng, đẩy mạnh triển khai nhà ở xã hội. Đôn đốc, hướng dẫn các địa phương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Cùng với đó, Bộ sẽ tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc giải quyết các thủ tục hành chính, xử lý nghiêm các trường hợp gây khó khăn, lòng vòng chậm trễ cho doanh nghiệp; đề nghị các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt các quy hoạch làm cơ sở để triển khai các dự án, nhất là các dự án nhà ở thương mại có mức giá phù hợp.
