Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá chung cư quý II tại Hà Nội và TP. HCM đã tăng lần lượt 58% và 27% so với cùng kỳ năm 2019. Phân khúc căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, với hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong năm nay có giá trên 50 triệu đồng/m2. Không chỉ các dự án mới, giá các chung cư cũ cũng tăng mạnh.
Thị trường nhà ở đang ưu ái người giàu
Trong khi đó, báo cáo từ Tổng cục Thống kê cho thấy, thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam năm 2024 ước tính khoảng 124 triệu đồng/năm, tương đương 10,3 triệu đồng/tháng. So với mức thu nhập bình quân năm 2023 là 110 triệu đồng/năm, chỉ tăng khoảng 10,6%.
Nếu so với mức giá trung bình hơn 50 triệu đồng/m2 của chung cư hiện nay, một căn hộ trung bình khoảng 70m2 có giá từ 3,5 tỷ đồng trở lên, gấp hơn 30 lần thu nhập trung bình hàng năm của một người dân Việt Nam. Ngay cả những căn hộ cũ, vốn từng là lựa chọn thay thế khả thi cho người mua có ngân sách hạn chế, cũng không còn mức giá dưới 3 tỉ đồng.
Trong khi đó với nhóm người đi thuê, theo số liệu từ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), nhóm thu nhập thấp thường chi tiêu trung bình khoảng 35% thu nhập cho nhà ở. Tạm tính trung bình nhà thuê nhà hiện nay cho một gia đình tại Việt Nam là 6 triệu đồng/tháng, tương đương gần 60% thu nhập bình quân.
Ngoài việc giá nhà cao hơn thu nhập của người dân, thị trường bất động sản còn tồn tại một thực trạng các “khu đô thị ma” xuất hiện ngày càng nhiều.
Ông Nguyễn Phú, một cổ đông của công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại quận 1, TP HCM, chia sẻ rằng vào năm 2018, ông đã bán hai căn biệt thự tại khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi (TP Thủ Đức) với giá 30 tỷ đồng mỗi căn. Khi quay lại gần đây, ông ngạc nhiên khi thấy hai chủ sở hữu sau khi mua xong đều để nhà hoang không sử dụng. Những căn biệt thự xung quanh đó cũng có chung “số phận”, thậm chí nhiều căn còn chưa được “tháo tem”.
Tình trạng bỏ hoang bất động sản không chỉ dừng lại ở các căn hộ cao cấp hay biệt thự mà còn lan rộng đến các lô đất nền. Ở các khu vực như quận 9, quận 12, hay các vùng ven TP. HCM, rất nhiều lô đất được mua bởi các nhà đầu tư từ lâu nhưng đến nay vẫn chưa có dấu hiệu xây dựng, cỏ dại mọc cao. Hình ảnh tương tự cũng diễn ra tại nhiều khu đô thị, đất phân lô ở Hà Nội.
Muốn giải quyết phải nhìn thẳng vào vấn đề
Nêu quan điểm về vấn đề này TS. Võ Đình Trí - Giảng viên Đại học kinh tế TP. HCM và IPAG Business School Paris (Pháp), thành viên Hội Khoa học và Chuyên gia Việt Nam cho rằng, tại những khu vực xảy ra khủng hoảng nhà ở, điểm chung thường thấy là sự thiếu hụt nguồn cung, chủ yếu ở các đô thị.
Đây là điều mà nhiều người thấy được, nhưng chỉ có ít nơi dám trực diện với vấn đề. Để tăng nguồn cung và giảm nhu cầu, một số chính quyền đã đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, có trợ cấp về nhà ở, gia tăng nguồn cung với giá cả hợp lý hơn.
Ông Trí dẫn ví dụ chính sách nhà ở xã hội ở Áo, Phần Lan, Hà Lan, Pháp, Đức với việc phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê, hay chính sách của Singapore trong việc quản lý sở hữu nhà xã hội thông qua một cơ quan chuyên trách. Hay ở Mỹ, tại một số bang đã đẩy mạnh cấp phép xây mới các chung cư trên 20 căn hộ, quy định độ cao tối thiểu, giảm yêu cầu về bãi đậu xe cho các công trình mới.
Với những căn nhà cũ ở khu vực trung tâm, ưu tiên dành cho người mua hay chủ đầu tư cải tạo thành chung cư hay nhà phố 2-3 tầng. Việc phát triển nhà tập thể ngay lập tức làm giảm giá trị của những căn nhà trong khu vực, từ đó kéo giá bất động sản đi xuống.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, việc kéo giảm giá nhà trong thời điểm hiện tại là rất khó và cần nhiều thời gian để triển khai, trước mắt cần thiết phải áp dụng chính sách thuế bất động sản đối với hai đối tượng: người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Thuế suất sẽ tăng dần với các giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn, để hạn chế việc bất động sản “rơi vào tay người giàu”.
Cũng theo ông Đính, biện pháp này nếu được áp dụng sẽ vẫn có những tác động tiêu cực như làm suy giảm sức mua, người giàu tìm cách “lách luật”, tăng giá thuê để bù chi phí…nhưng vấn đề là cân nhắc được – mất và việc này sẽ “được nhiều hơn mất”.
Đồng quan điểm, tại một hội thảo mới đây, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng nếu chỉ sử dụng Luật Đất đai với việc bỏ khung giá đất và xác định giá theo nguyên tắc thị trường, giá bất động sản vẫn có khả năng chỉ tăng mà không giảm.
Ông Hiếu nhấn mạnh rằng việc ban hành chính sách thuế bất động sản không chỉ cần thiết mà còn rất cấp bách. "Chỉ khi có sự can thiệp từ thuế, giá nhà đất mới có thể biến động đúng theo cơ chế thị trường. Việc khởi động dự án thuế này sẽ tác động ngay đến thị trường bất động sản; nếu không thực hiện, vấn đề sẽ không được giải quyết," ông Hiếu nhấn mạnh.
