Ngày 3/3, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã ký ban hành Quyết định số 26/2025 về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Quyết định này quy định rõ về việc khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch, phân định khu vực để xe, cũng như quản lý phần diện tích thuộc sở hữu chung trong chung cư.
Chỉ căn hộ du lịch mới được khai thác dịch vụ lưu trú ngắn hạn
Theo quy định mới, để khai thác căn hộ chung cư làm dịch vụ lưu trú du lịch, các căn hộ cho thuê phải thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch). Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định pháp luật về du lịch cũng như các quy định liên quan đến ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Việc cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng để ở, không được dùng vào mục đích khác.
Ngoài ra, hoạt động cho thuê phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu và người thuê, tuy nhiên, hợp đồng thuê căn hộ không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Các cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ lưu trú trong nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách du lịch, bao gồm công dân Việt Nam, người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo đúng quy định pháp luật.
Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành chung cư có quyền căn cứ vào hợp đồng thuê để yêu cầu người thuê tuân thủ nội quy, bảo đảm an ninh trật tự và tránh ảnh hưởng đến cư dân.
Quyết định 26/2025 cũng quy định rõ việc phân định khu vực để xe trong nhà chung cư, bao gồm chỗ đỗ xe thuộc sở hữu chung, khu vực để xe ô tô và khu vực đỗ xe công cộng. Quyền sở hữu chỗ đỗ xe được xác định theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc hợp đồng riêng giữa các bên.
Việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư phải được hội nghị nhà chung cư quyết định, bao gồm các nội dung như loại hình dịch vụ được khai thác, vị trí, diện tích, thời hạn khai thác, giá niêm yết hoặc giá khởi điểm, cùng các khoản chi phí hợp lý khác (nếu có). Doanh thu từ việc khai thác diện tích chung, sau khi trừ đi các chi phí hợp lý, sẽ được nộp vào quỹ bảo trì chung cư và sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung.
Đối với các dự án nhà chung cư có hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác được ký từ ngày 1/7/2006 đến trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực mà không đề cập đến kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng khoản phí này.
Trường hợp giá mua, giá thuê chưa bao gồm kinh phí bảo trì, chủ sở hữu sẽ thực hiện đóng theo quy định tại khoản 3 Điều 152 Luật Nhà ở 2023. Đối với hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ được ký từ ngày 1/7/2006 đến trước ngày 1/8/2024, quy định tại khoản 4 Điều 152 Luật Nhà ở 2023 sẽ được áp dụng.
Cần lưu ý về vấn đề thu thuế
Các quy định này được đưa ra trong bối cảnh thời gian qua, việc cho thuê căn hộ ngắn ngày qua các nền tảng như Airbnb đã gây ra nhiều tranh cãi, với luồng ý kiến trái chiều giữa bên ủng hộ và phản đối. Nhiều cư dân lo ngại về an ninh, trật tự nên đã kịch liệt phản đối mô hình này, dẫn đến việc một số chung cư ban hành quy định cấm cho thuê ngắn hạn.
Dù không phải là mô hình mới, nhưng dịch vụ lưu trú ngắn ngày tại chung cư, đặc biệt qua Airbnb, đã bùng nổ từ giữa năm 2022, thời điểm ngành du lịch mở cửa trở lại. Nhận thấy tiềm năng từ nhu cầu ngày càng tăng, nhiều nhà đầu tư đã ồ ạt thuê căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội để kinh doanh lưu trú ngắn hạn. Tuy nhiên, hoạt động này cũng gây ra không ít bất cập, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của cư dân.
Anh Quang Anh, cư dân một chung cư tại quận 4, TP.HCM, chia sẻ rằng mỗi cuối tuần, khu vực đỗ xe lại chật kín, người lạ ra vào tấp nập khiến cư dân cảm thấy bất an. Không ít khách thuê tổ chức ăn nhậu, hát hò gây ồn ào, làm đảo lộn sinh hoạt của những gia đình sống tại đây. Việc quản lý lỏng lẻo khiến ai muốn cho thuê cũng được, trong khi cư dân phải chịu những hệ lụy từ tình trạng mất trật tự, an ninh này.
Theo đó, đối với những quy định mới, hoạt động này được kỳ vọng sẽ “vào khuôn khổ” hơn. Tuy nhiên, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI lưu ý, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư qua Airbnb cần tuân thủ nghĩa vụ thuế. Theo nguyên tắc, cá nhân có thu nhập từ bất kỳ nguồn nào cũng phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Cụ thể, mức thuế suất được áp dụng theo biểu lũy tiến, trong đó thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở lên sẽ phải đóng thuế theo các mức khác nhau, dao động từ 5% đến 35% tùy theo thu nhập. Ngoài ra, hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ở có thể thuộc hai nhóm: doanh nghiệp và hộ kinh doanh.
Doanh nghiệp kinh doanh cho thuê nhà sẽ phải nộp 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 20% thuế thu nhập doanh nghiệp sau khi hạch toán lợi nhuận. Trong khi đó, hộ kinh doanh phải nộp 10% thuế VAT và thuế thu nhập cá nhân theo dạng khoán hàng năm.
Trong trường hợp cá nhân cho thuê căn hộ chung cư qua Airbnb nhưng không đăng ký kinh doanh, họ vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân hàng tháng tùy theo mức thu nhập phát sinh. Nếu có đăng ký kinh doanh, việc nộp thuế sẽ được thực hiện theo cơ chế của doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh.
Đối với Airbnb, cơ quan thuế áp dụng cơ chế thu thuế tương tự như với các nền tảng công nghệ khác như Grab, Facebook, Google hay các sàn thương mại điện tử. Việc thu thuế phụ thuộc vào khả năng giám sát, theo dõi doanh thu phát sinh tại Việt Nam. Dù Airbnb không mở chi nhánh tại Việt Nam, vẫn có cơ chế thu thuế dựa trên doanh thu của nền tảng này tại thị trường Việt Nam, tuy nhiên, việc thực thi sẽ gặp nhiều thách thức.
