VARS cho rằng, điều tiết thị trường bằng chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những giải pháp hiệu quả để đảm bảo thị trường phát triển bền vững và tránh các tác động gây bất ổn cho nền kinh tế.
Tăng điều kiện vay đối với người có nhiều bất động sản
Theo đó, cơ quan này đề xuất thắt chặt chính sách tín dụng đối với người mua bất động sản thứ 2 trở lên, bao gồm việc giảm hạn mức cho vay thông qua điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tăng tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có và áp dụng mức lãi suất cao hơn.
Đồng thời, cần tăng cường giám sát và quản lý tín dụng, yêu cầu các tổ chức tín dụng báo cáo chi tiết về các khoản vay liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, nên ưu tiên cấp vốn cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Đối với nhóm người mua nhà lần đầu, VARS đề xuất áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng như giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi, nhằm góp phần ổn định xã hội.
Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định, điều tiết thị trường thông qua chính sách tín dụng sẽ tăng cường vai trò quản lý của các cơ quan chức năng khi thị trường bất động sản có biến động lớn. Trong 1 thập kỷ qua, hiện tượng "tạo sóng, làm giá" bởi các nhóm nhà đầu cơ và môi giới đã trở nên phổ biến, trong khi việc quản lý lỏng lẻo đã dẫn đến sự biến động mạnh về giá bất động sản ở nhiều khu vực, gây ra nhiều hệ lụy.
Hiện tượng này diễn ra phổ biến, nhưng các cơ quan quản lý lại thiếu các công cụ kiểm soát, dẫn đến sự tăng đột biến của một số phân khúc, đặc biệt là nhà ở, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo CBRE, giá chung cư tại Hà Nội đã ngang bằng với Kuala Lumpur, nhưng thu nhập bình quân đầu người chỉ bằng 1/4, cho thấy khả năng mua nhà của người dân Thủ đô còn rất hạn chế.
Trước đó, tại một hội thảo về thị trường bất động sản, ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đưa ra ý kiến đánh giám phân khúc nhà ở đang thu hút lượng đầu tư rất lớn, ngoài những người mua để ở thực sự, những người thuộc nhóm này "không thiếu nhà", nhưng vẫn tiếp tục mua để đầu cơ, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu, khiến "giá nhà bị đẩy lên cao".
Ông cũng ghi nhận tình trạng này xảy ra phổ biến với các phân khúc nhà ở, do giá vừa tầm và dễ giao dịch đối với phần lớn nhà đầu tư. Đặc biệt là không cần phải cần đến một lượng vốn lớn như phân khúc bất động sản công nghiệp.
Còn nhiều lo ngại
Trước đề xuất của VARS, nhiều ý kiến bày tỏ sự lo ngại về việc có thể khiến thị trường bất động sản vừa mới nhen nhóm phục hồi lại rơi vào trầm lắng. Bởi lẽ, trong thời gian qua, ngay cả khi mặt bằng lãi suất cho vay đang ở mức "thấp chưa từng có", tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ ở mức 1,15% so với cuối năm 2023. Ngoài ra, bản thân các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về dòng tiền, nhất là việc tiếp cận vốn ngân hàng. Do vậy, nếu chính sách tín dụng siết chặt với với mua nhà sẽ khiến các doanh nghiệp "khó chồng khó".
Nếu không kiểm soát nhóm người lợi dụng vay vốn để đầu cơ, gây ra cơn sốt ảo và đẩy giá nhà tăng cao
Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại bày tỏ sự đồng tình cho rằng, cần phải siết chặt hơn nữa tín dụng bất động sản. Chỉ khi đó, những người thực sự tạo ra của cải vật chất và đóng góp cho nền kinh tế mới có cơ hội mua nhà dễ dàng hơn. Nếu không kiểm soát nhóm người lợi dụng vay vốn để đầu cơ, gây ra cơn sốt ảo và đẩy giá nhà tăng cao.
Thực tế từ nhiều quốc gia cho thấy chính sách pháp luật về tín dụng là một công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản. Ở Mỹ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đã hạ lãi suất để kích thích nền kinh tế và nhu cầu mua nhà, đồng thời thắt chặt các tiêu chuẩn tín dụng, yêu cầu người vay phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để hạn chế rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn.
Tại Canada, Chính phủ đã siết chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản nhằm giảm thiểu các khoản vay rủi ro cao. Chính sách tiền tệ và tài khóa thắt chặt của Canada đã mang lại những kết quả tích cực ban đầu, với nhu cầu nhà đất giảm do lãi suất cao, và giá nhà hạ nhiệt khoảng 20%, dần trở về mức trước đại dịch và được dự báo sẽ tiếp tục giảm thêm.
Tuy nhiên, để triển khai chính sách này một cách hiệu quả, các chuyên gia đều nhận định cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, chính xác và được cập nhật liên tục, nhằm phân biệt rõ ràng giữa người mua để ở, sản xuất kinh doanh và những đối tượng đầu cơ, trục lợi. Điều này đòi hỏi một nguồn lực đáng kể để có thể quản lý toàn bộ thị trường một cách toàn diện.
VARS cũng kiến nghị, nên kết hợp áp dụng chính sách tín dụng cùng với thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản, nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường và giảm thiểu rủi ro.
