TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nhận định, sự tăng trưởng nhanh của tín dụng bất động sản đặt ra rủi ro cho hệ thống ngân hàng, do vốn huy động chủ yếu ngắn hạn nhưng cho vay lại là trung và dài hạn. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, khó khăn trong thị trường bất động sản có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống ngân hàng và nền kinh tế.
Ngân hàng không thể là kênh độc tôn vốn đối với bất động sản
Liên quan đến tín dụng bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, vốn đầu tư vào lĩnh vực này thường đòi hỏi giá trị lớn và thời gian dài, do đó cần huy động từ nhiều kênh khác nhau, trong đó tín dụng chỉ là một trong những nguồn huy động vốn của doanh nghiệp.
Theo quy định hiện hành, các tổ chức tín dụng (TCTD) có quyền tự quyết định cấp tín dụng cho khách hàng và tự thỏa thuận với họ về lãi suất, thời hạn vay. Tuy nhiên, khác với các doanh nghiệp thông thường, các TCTD khi cho vay không chỉ nhắm đến lợi nhuận mà còn phải tuân thủ các tỷ lệ an toàn vốn, đảm bảo khả năng thu hồi vốn và chi trả cho người gửi tiền. Điều này không chỉ nhằm bảo vệ an toàn cho TCTD mà còn để duy trì sự ổn định của hệ thống và nền kinh tế.
“Vì vậy, có những dự án bất động sản khả thi và có khả năng trả nợ, nhưng ngân hàng vẫn có thể phải từ chối cho vay nếu không phù hợp với khả năng cân đối vốn. Hiện nay, các ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, trong khi nhu cầu vay trên thị trường bất động sản lại chủ yếu là dài hạn,” Thống đốc cho biết.
Ngoài ra, về việc các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn khi tiếp cận tín dụng, Thống đốc cho biết thêm rằng, vào một số thời điểm, hệ thống ngân hàng sẽ phải ưu tiên các mục tiêu cấp bách hơn để đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống.
Ngay cả khi tiếp cận được với nguồn vốn ngân hàng, các doanh nghiệp chưa chắc đã “xuôi chèo, mát mái”. Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại miền Nam, hiện đang triển khai dự án chung cư ở Hà Nội, hồi quý IV/2024 công ty đã ký kết một gói tín dụng trị giá hơn 3.000 tỉ đồng, với kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn vốn để tái khởi công dự án. Tuy nhiên, tiến độ giải ngân từ ngân hàng đang diễn ra chậm, đến quý II/2024 mới có thể tiếp tục triển khai dự án.
Bên cạnh vấn đề thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, việc thiếu nguồn lực tài chính để triển khai dự án đang là “nút thắt” lớn của thị trường hiện nay. Điều này được thể hiện rõ tại lượng hàng tồn kho bất động sản đang ghi nhận tới gần 26.000 sản phẩm tính đến cuối quý III/2024, tăng 52% so với quý trước.
Cần thêm kênh dẫn vốn khác
Để giảm thiểu sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản vốn đã gặp khó khăn do thiếu vốn chủ sở hữu và phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Khi việc huy động vốn gặp trở ngại, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngay lập tức đối mặt với khó khăn.
Vì vậy, việc tìm kiếm các giải pháp để khơi thông nguồn vốn, từ đó thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản, là hết sức quan trọng. Do vậy, trước tiên, việc hoàn thiện khung pháp lý đặc biệt là 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ khơi thông dòng vốn tín dụng, đồng thời tạo điều kiện cho các kênh huy động khác phát triển.
Đặc biệt, ông Đính nhấn mạnh nhu cầu lớn hiện nay ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, đây là những phân khúc có thể thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp bất động sản có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và duy trì dòng tiền, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn từ trái phiếu. Để làm được điều này, cơ quan quản lý Nhà nước cần xem xét các cơ chế nhằm nâng cao tính minh bạch thông tin và thúc đẩy phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Đặc biệt là việc đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm dựa trên khả năng kiểm soát của các tổ chức xếp hạng, giúp các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan và khách quan hơn đối với doanh nghiệp.
Ngoài các nguồn tài chính truyền thống, các chuyên gia cũng cho rằng, cần xây dựng các cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ những sản phẩm tài chính khác, như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản... hoặc từ kênh đầu tư nước ngoài gồm cả trực tiếp và gián tiếp.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc, đây là cơ hội tốt để phát triển các quỹ REIT. Các quỹ này sẽ cung cấp một nguồn vốn ổn định, đáp ứng nhu cầu vốn lớn để phát triển các dự án bất động sản của doanh nghiệp. Đồng thời mang lại sự an toàn cho các nhà đầu tư cá nhân.
