Chính phủ vừa trình Quốc hội xem xét việc áp dụng sớm 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản, bao gồm Luật Đất đai 2024, luật kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023. Theo đó, thời gian có hiệu lực bắt đầu từ 1/7/2024, thay vì 1/1/2025 như quy định ban đầu.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru Việt Nam đánh giá, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Cụ thể, quy định siết chặt về phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm mạnh, nhưng tâm lý người Việt lại rất ưa chuộng lại hình bất động sản này nên nhu cầu khó đi xuống. Khi cung ít cầu nhiều, giá sẽ tăng lên, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu đi “săn hàng” trước khi luật mới áp dụng. Bên cạnh đó, đất nền lại là sản phẩm dễ mua, dễ sang tên, có sổ và giữ tài sản bền vững, an toàn, khả năng sinh lợi tốt…
Đất nền huyện Đông Anh (Hà Nội) đã từng có thời điểm dậy sóng thị trường với đà tăng giá tính bằng ngày
Tuy nhiên, ông Tuấn cũng lưu ý, không phải sản phẩm đất nền nào cũng có thể tăng giá và được thị trường đón nhận. Chỉ có những sản phẩm sở hữu pháp lý sạch, vị trí tốt, gần hạ tầng, khai thác được giá trị thương mại, có thể tăng giá trong tương lai mới được các nhà đầu tư săn đón.
Cũng theo ông Tuấn, dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ khó có thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá “sốc” như từng diễn ra ở vài năm trước.
Đối với Luật Đất đai 2024, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cho biết, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận/huyện... được kỳ vọng phản ánh đúng, tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Bà Giang Đỗ cho biết thêm, nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng. Bởi, khi đó mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng, giá thành sản phẩm sẽ tăng lên.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực giá bất động sản sẽ tăng nhưng khó gây sốt ảo
Tuy nhiên, mức tăng này sẽ bền vững và phản ánh sát giá trị sản phẩm, thể hiện sự am hiểu thị trường của các bên giao dịch. Cùng đó, khi cơ sở dữ liệu về giá được hoàn thiện, các thông tin mua bán chuyển nhượng được công khai, giúp việc giao, sử dụng đất hiệu quả hơn. Ngoài ra, ngân sách sẽ tăng thu từ thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp thêm nguồn lực phát triển hạ tầng xã hội.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhìn nhận, giá bất động sản có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng sẽ không còn sốt ảo. Quy định mới sẽ đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường.
Theo Chủ tịch VARS, trong những đợt sốt bất động sản trước đây, đều được nhận định với một nguyên nhân là do đầu cơ. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giới đầu cơ sẽ khó quyết định xuống tiền do giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến biên độ lợi nhuận không thể đạt như kỳ vọng. Quy định mới khiến thị trường đầu tư thứ cấp vốn dễ bị 'thổi' thành cơn sốt có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh và phát triển lành mạnh hơn.
