Theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills, quý IV/2024 đánh dấu sự bùng nổ nguồn cung biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 5.000 căn từ 18 dự án, tăng gấp 7 lần so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.
Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn cao
Trong đó, nhà liền kề chiếm tỷ trọng lớn nhất, trong khi nhà phố thương mại và biệt thự lần lượt chiếm 25% và 12%. Riêng nguồn cung mới, hơn 4.600 căn đến từ 11 dự án mở bán lần đầu tiên, chủ yếu tập trung tại huyện Đông Anh với hơn 2.800 căn liền kề, hơn 1.000 nhà phố và gần 300 biệt thự.
Theo đánh giá của các chuyên gia Savills, cuối năm 2024 đã chính thức khép lại giai đoạn khan hiếm biệt thự, liền kề kéo dài nhiều năm tại Hà Nội. Chỉ riêng giỏ hàng mới của quý IV/2024 đã cao gấp 17 lần tổng nguồn cung cả năm 2023, thời điểm thị trường chạm đáy trong vòng một thập kỷ.
Trước đó, CBRE cũng ghi nhận Hà Nội là điểm sáng về nguồn cung biệt thự và nhà phố trong năm 2024. Tổng số căn mở bán từ các khu đô thị hiện hữu tại Đông Anh và Hà Đông đạt hơn 6.300 căn. Việc nguồn cung dồi dào đã giúp sức hấp thụ duy trì ổn định, với lượng giao dịch tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.
Về giao dịch, trong quý IV/2024, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội ghi nhận 3.317 giao dịch thành công, tăng gấp 10 lần so với quý trước và gấp 52 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là dấu hiệu rõ nét về sự phục hồi mạnh mẽ của phân khúc này sau thời gian dài trầm lắng.
Đáng chú ý, các khu vực ngoại thành đang trở thành tâm điểm, đặc biệt là Đông Anh, nơi dẫn đầu với 2.799 căn được giao dịch, chiếm 84% tổng lượng giao dịch sơ cấp. Ngoài ra, Mê Linh và Thường Tín cũng ghi nhận khoảng 140 giao dịch mỗi khu vực, chiếm 4% tổng lượng giao dịch toàn thành phố.
Tuy nhiên, có một thực tế là dù nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết sự gia tăng nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, đẩy giá thị trường lên đáng kể.
Cụ thể, giá biệt thự sơ cấp trung bình đạt 327 triệu đồng/m², tăng gần 2,2 lần theo quý. Tương tự, giá sơ cấp nhà liền kề và shophouse cũng tăng lần lượt 44% và 21%. Không chỉ thị trường sơ cấp, giá bán biệt thự, liền kề thứ cấp cũng chứng kiến giá bán đang đi lên. Theo Savills, giá liền kề thứ cấp tăng 6% theo quý, đạt trung bình 198 triệu đồng/m², trong khi biệt thự tăng 5%, lên 178 triệu đồng/m².
Đồng quan điểm, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam, nhận định giá sơ cấp nhà liền thổ tại Hà Nội đã tăng mạnh từ cuối năm ngoái, đạt khoảng 10.451 USD/m² (tương đương 261 triệu đồng), tăng gần 44% so với cùng kỳ năm trước.
Thực tế thị trường cũng cho thấy phân khúc giá cao đang chiếm ưu thế, kéo theo sự gia tăng giá bán trên thị trường thứ cấp. Đơn cử, biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn hiện có giá từ 10.200-14.700 USD/m² (khoảng 255-368 triệu đồng), tăng 5-8% so với cùng kỳ.
Tại khu đô thị Ciputra, một số căn biệt thự, liền kề đang được giao dịch trong khoảng 11.000-15.900 USD/m², cho thấy xu hướng tăng giá vẫn tiếp diễn…
Hấp dẫn dòng tiền “cá mập”
Nhìn vào những con số trên, có thể thấy rằng dù giá biệt thự, liền kề đang ở mức cao, phân khúc này vẫn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung khó có thể cải thiện nhanh chóng, trong khi số lượng người giàu và siêu giàu tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.
Đánh giá về triển vọng thị trường, TS. Trần Xuân Lượng, chuyên gia bất động sản thuộc Đại học Kinh tế Quốc dân, nhận định sự sôi động trở lại của phân khúc biệt thự, liền kề là dấu hiệu cho thấy dòng tiền đang dần quay trở lại bất động sản, góp phần giúp thị trường phục hồi.
Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo về thực trạng ở một số khu vực vùng ven, tình trạng sốt đất cục bộ đang xuất hiện, khiến nhiều nhà đầu tư đối mặt với rủi ro khi chạy theo các cơn "sốt ảo". Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, nghiên cứu kỹ trước khi quyết định xuống tiền.
Đồng tình, bà Trang Lê cho biết, giá biệt thự sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chủ đầu tư kỳ vọng vào tính khan hiếm của sản phẩm và hướng đến nhóm khách hàng giàu có. Tuy nhiên, bà dự báo từ năm 2025, nguồn cung sẽ trở nên đa dạng hơn, kéo theo sự phân hóa về giá theo từng vị trí và tiềm năng phát triển. Người mua sẽ có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên những sản phẩm có giá trị thực hoặc phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn.
Hiện, thị trường cũng ghi nhận sự mở rộng mạnh mẽ của các dự án nhà thấp tầng ra các khu vực ven trung tâm. Theo dự báo của Savills, năm 2025 có thể có hơn 2.800 căn được tung ra từ 15 dự án mới, trong đó đáng chú ý là dự án 133 ha tại huyện Đan Phượng với hơn 2.000 căn dự kiến mở bán ngay trong năm. Xa hơn, từ năm 2026, Hà Nội có thể đón thêm hơn 18.800 căn biệt thự và nhà liền kề, phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc này.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, cũng nhận định rằng nếu trước đây, các dự án thấp tầng chủ yếu tập trung quanh khu vực Vành đai 3, thì nay nguồn cung đang dần mở rộng ra khu vực Vành đai 4, nơi có sự đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng giao thông. Xu hướng mở rộng ra vùng ven không chỉ giúp gia tăng nguồn cung mà còn tạo cơ hội phát triển bền vững hơn cho loại hình nhà thấp tầng tại Hà Nội.
Trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, lợi thế hiện đang nghiêng về các chủ đầu tư lớn, những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính vững vàng và quỹ đất dồi dào. Ngược lại, các chủ đầu tư quy mô nhỏ và vừa sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu hút dòng tiền, trừ khi sở hữu những vị trí đắc địa với tiềm năng tăng giá rõ rệt. Đặc biệt, những doanh nghiệp đang gặp vướng mắc về pháp lý sẽ càng đối diện với nhiều thách thức hơn trong quá trình triển khai dự án.
