Nguồn cung ít, thanh khoản “èo uột”
Theo báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam, trong quý II/2024, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung mới phân khúc biệt thự, liền kề đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới đến từ hai dự án hiện hữu ở Hà Đông: An Quý Villa với 54 căn biệt thự, Solasta Mansion 51 căn, An Lạc Green Symphony (Hoài Đức) có 12 căn liền kề và Him Lam Thường Tín có 11 căn shophouse mới.
Nguồn cung sơ cấp đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp.
Về giá bán, trong 6 tháng đầu năm, giá biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt mức 178 triệu đồng/m2; giá nhà liền kề giảm 2% theo quý xuống còn 188 triệu đồng/m2, chủ yếu do các căn giá đã bán được hết, chỉ còn lại những căn với mức giá thấp hơn. Giá shophouse cũng đạt mức tăng 3% theo quý đạt 288 triệu đồng/m2 đất.
Thanh khoản biệt thự, liền kề tại Hà Nội chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, số lượng giao dịch phân khúc biệt thự, liền kề trong quý II/2024, đạt 111 căn, giảm 40% theo quý nhưng tăng 5% theo năm, tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỉ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15% theo quý và 3% theo năm.
Đa số các giao dịch sơ cấp được ghi nhận các dự án ở Hà Đông với 61%, nhờ đường Lê Quang Đạo kéo dài dự kiến đi vào hoạt động vào quý IV/2024. Tiếp theo là quận Hoàng Mai và huyện Hoài Đức với 14% và huyện Thường Tín có 9%.
“Giá biệt thự, liền kề ở ngưỡng cao ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Trong khi đó, nhu cầu tìm mua ở các thị trường lân cận nhiều hơn do mức giá cạnh tranh hơn. Chẳng hạn như thị trường Hưng Yên, chỉ trong quý II, nguồn cung mới đã ghi nhận hơn 1.000 căn", bà Hằng cho biết.
Tương tự, theo báo cáo của CBRE, thanh khoản biệt thự, liền kề tại Hà Nội chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt với số căn bán được trong quý II giảm hơn 60% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tiếp tục hạn chế do một số dự án hiện hữu chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý nên phải tạm dừng mở bán.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, quý II ghi nhận một số dự án hiện hữu điều chỉnh tăng giá hoặc mở bán quỹ căn mới giá cao hơn, đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên. Trung bình giá sản phẩm thấp tầng quý vừa qua đạt hơn 200 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT).
Vẫn trên đà phục hồi
Các chuyên gia cho rằng, đà phục hồi của phân khúc biệt thự, liền kề có nhiều cửa sáng sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực và “thẩm thấu” vào thị trường.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, các luật có hiệu lực sẽ góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư, khơi thông vướng mắc về pháp lý và nguồn cung thấp tầng sẽ tăng trưởng rõ nét từ năm 2025 bởi các chính sách luôn có độ trễ nhất định.
Đà phục hồi của phân khúc biệt thự, liền kề có nhiều cửa sáng sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng nhìn nhận, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ bước vào “chu kỳ mới” bởi các luật quan trọng có hiệu lực sớm sẽ hỗ trợ cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và giúp chủ đầu tư có thể tự tin hơn trong các kế hoạch kinh doanh.
Ví dụ quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc không quá 5% giá trị bất động sản trong trường hợp dự án đã đủ điều kiện kinh doanh đã bảo vệ quyền lợi người mua tốt hơn. Điều này sẽ hạn chế rủi ro chiếm dụng vốn của người mua và có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.
Trong thời gian tới, nguồn cung biệt thự, liền kề có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ven đô do quỹ đất khu vực trung tâm đang dần cạn kiệt. Theo số liệu ước tính của Savills, sẽ có khoảng 3.000 căn từ 13 dự án sẽ ra mắt thị trường trong những tháng cuối năm, phần lớn tập trung ở huyện Đông Anh (tỷ trọng 34%), Hoài Đức (16%) và quận Hà Đông (19%).
