Nhiều dự án bất động sản và nhà ở thương mại đang rơi vào tình trạng đình trệ do vướng mắc trong quy định về chuyển nhượng. Theo thống kê tại TP.HCM giai đoạn 2015 - 2023, có tổng cộng 220 dự án gặp khó khăn pháp lý, trong đó 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ rà soát và 148 dự án được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổng hợp. Đến nay, 77 dự án đã được xử lý, chiếm 35%, trong khi 143 dự án vẫn đang chờ giải quyết.
Chuyển nhượng dự án giúp "giải cứu" khó khăn tài chính
Nguyên nhân chủ yếu khiến hàng trăm dự án gặp vướng mắc pháp lý là do chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, chưa hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc chưa có sổ đỏ. Điều này khiến doanh nghiệp không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng hay thực hiện các thủ tục tiếp theo.
Để tháo gỡ khó khăn, nhiều chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án cho đối tác có tiềm lực hơn, vừa giảm áp lực tài chính vừa tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp sổ đỏ.
Trên thực tế, chuyển nhượng dự án đang trở thành “cứu cánh” cho nhiều doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn. Chẳng hạn, Công ty CP Vạn Phát Hưng (mã chứng khoán: VPH) ghi nhận lợi nhuận ròng 183 tỷ đồng, trái ngược với khoản lỗ gần 20 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Phần lớn lợi nhuận này đến từ doanh thu tài chính 356 tỷ đồng, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 99% cổ phần tại Công ty CP Bất động sản Nhà Bè sau khi hoàn tất pháp lý cho dự án Khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè rộng 16,7 ha.
Tương tự, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land - TAL) báo lãi hơn 472 tỷ đồng trong quý IV/2024, dù doanh thu giảm một nửa. Khoản lợi nhuận này chủ yếu đến từ thu nhập tài chính 543 tỷ đồng nhờ thoái vốn tại Công ty CP Tầm nhìn Hồ Tây. Thương vụ này giúp Taseco Land giảm bớt hàng tồn kho tại dự án Starlake, khu đất B3-CC2-A, với giá trị gốc khoảng 781 tỷ đồng.
Trong năm 2024, Taseco Land ghi nhận tổng doanh thu hơn 1.684 tỷ đồng, chỉ bằng một nửa so với năm 2023, do hoạt động chuyển nhượng bất động sản sụt giảm. Tuy nhiên, công ty vẫn duy trì nguồn thu từ hợp đồng xây dựng và các mảng kinh doanh khác.
Đặc biệt, mảng tài chính đóng góp hơn 825 tỷ đồng, trong đó 787 tỷ đồng đến từ việc chuyển nhượng các công ty con như Tầm nhìn Hồ Tây và Đầu tư TAH – đơn vị sở hữu lô đất B2-CC4-Starlake thuộc Khu đô thị Tây Hồ Tây.
Trước đó, trong quý III/2024, Văn Phú – Invest ghi nhận doanh thu 854,6 tỷ đồng, tăng 217% so với cùng kỳ năm trước nhờ chuyển nhượng bất động sản tại dự án The Terra - Bắc Giang.
Đây là dự án trọng điểm rộng 45.059 m², bao gồm hơn 100 căn biệt thự, nhà liền kề và hai tòa tháp 28 tầng. Nhờ đó, lợi nhuận trước thuế trong quý III/2024 của doanh nghiệp đạt 123,7 tỷ đồng, tăng 142% so với cùng kỳ năm trước.
Khó khăn sẽ khiến doanh nghiệp sẽ tìm cách “lách luật”
Trước thực tế này, HoREA đã đề xuất sửa đổi Khoản 3, Điều 40 luật kinh doanh bất động sản 2023 nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động chuyển nhượng dự án.
Theo đó, nếu chủ đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì doanh nghiệp nhận chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này thay cho chủ đầu tư cũ.
Điều này giúp tháo gỡ khó khăn trong hoạt động chuyển nhượng dự án, đảm bảo ngân sách nhà nước không bị thất thu và tài sản công, cụ thể là quỹ đất, không bị lãng phí, bởi nghĩa vụ tài chính với nhà nước chỉ thực hiện một lần, trừ trường hợp có điều chỉnh dự án làm phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính.
Nói về những bất cập của quy định, chủ đầu tư một dự án tại quận 3 (TP.HCM) cho biết, dù sở hữu nhiều quỹ đất, doanh nghiệp đã không thể triển khai dự án nào trong nhiều năm qua. Để có thể bán dự án, họ buộc phải thực hiện chuyển nhượng cho một cá nhân đứng tên, sau đó cá nhân này mới bán lại cho đối tác doanh nghiệp. Đây là cách "lách luật" đầy rủi ro, không chỉ tốn kém thời gian mà còn gây hao tổn tài chính đáng kể.
Không những thế, nếu người đứng tên quỹ đất không thực hiện đúng cam kết, tranh chấp và khiếu kiện có thể phát sinh, khiến doanh nghiệp càng gặp khó khăn. Dù vậy, không ít doanh nghiệp vẫn phải áp dụng phương thức này.
Do đó, chủ đầu tư đề xuất cần có cơ chế thông thoáng hơn, cho phép doanh nghiệp dễ dàng chuyển nhượng dự án khi không đủ năng lực hoặc không muốn tiếp tục triển khai. Điều này sẽ giúp tránh lãng phí nguồn lực về đất đai, tài chính, thời gian và công sức của cả doanh nghiệp lẫn xã hội.
Bổ sung thêm ý kiện, luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội), việc chuyển nhượng dự án sẽ chịu mức thuế cao hơn nhiều so với chuyển nhượng cổ phần hoặc bán công ty (trong trường hợp công ty chỉ sở hữu một dự án).
Cụ thể, nếu chuyển nhượng cổ phần hoặc công ty, doanh nghiệp chỉ phải đóng thuế 0,1% giá trị giao dịch, trong khi nếu chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định hiện hành. Do đó, thay vì siết chặt việc chuyển nhượng dự án để doanh nghiệp tìm cách lách luật qua hình thức khác, nhà nước nên tạo cơ chế linh hoạt hơn.
Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp dễ dàng bán dự án mà còn mang lại nguồn thu thuế cao hơn, đồng thời thúc đẩy triển khai dự án, tạo việc làm và luân chuyển dòng vốn trong nền kinh tế.
