Theo Batdongsan.com, trong 11 tháng qua, nhu cầu mua đất nền trên toàn quốc đã phục hồi mạnh mẽ. Đặc biệt, tháng 10 ghi nhận lượt tìm kiếm đất nền tăng 14% so với tháng trước và 29% so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, các lô đất nền dưới 2 tỷ đồng ở các tỉnh ven đô, với pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện, đang thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư.
Giá bất động sản Hà Nội đang ở mức “hưng phấn cao độ”
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản tại Hà Nội đã chứng kiến sự leo thang chóng mặt về giá đất, đặc biệt là tại các phiên đấu giá. Tại huyện Hoài Đức, mức giá trúng đấu giá lên tới 90 triệu đồng/m² đã khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng về khả năng thanh khoản.
Anh Thành Lương, một môi giới bất động sản, nhận định rằng với mức giá cao như vậy, việc tìm khách hàng là vô cùng khó khăn. Thậm chí, nhiều đội nhóm đã phải giảm mức chênh từ hàng trăm triệu đồng xuống chỉ còn vài chục triệu đồng mỗi lô để thu hút người mua.
Tuy nhiên, anh cũng bày tỏ sự hoài nghi khi cho rằng những nhà đầu tư ở giai đoạn F3, F4 gần như không còn cơ hội kiếm lời khi giá trị lô đất đã chạm ngưỡng 10 tỷ đồng. Tình trạng này không chỉ xảy ra ở Hoài Đức mà còn lan rộng sang Đông Anh, nơi giá đất cũng đang thiết lập những mốc cao mới.
Anh Hải Triều, một nhà đầu tư kỳ cựu, chia sẻ rằng các lô đất gần cầu Tứ Liên từng được giao dịch với giá 90 triệu đồng/m² vào cuối năm ngoái nay đã được rao bán với giá gấp đôi, khoảng 180 triệu đồng/m². Dự báo, khi cây cầu được khởi công, giá có thể nhảy vọt lên 200 - 250 triệu đồng/m². Điều đáng nói là phần lớn các giao dịch đều đến từ giới đầu tư, gần như không có thửa đất nào được mua để ở thực. Qua mỗi lần sang tên, giá đất lại bị đội lên thêm cả tỷ đồng, tạo nên một vòng xoáy giá không có điểm dừng.
Không chỉ dừng lại ở phân khúc đất nền, cơn sốt giá còn lan sang cả đất nông nghiệp. Một ví dụ điển hình là lô đất trồng lúa hơn 800 m² tại xã Hiền Ninh, Sóc Sơn. Ban đầu, lô đất này được rao bán với giá 500 triệu đồng, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nhờ mức giá thấp hơn mặt bằng chung và những điều chỉnh tích cực từ Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, lô đất đã được bán lại với giá 580 triệu đồng, cho thấy tâm lý thị trường đang bị đẩy lên mức hưng phấn cao độ.
Giá đất tại Hà Nội và vùng ven hiện nay đã đạt ngưỡng rất cao, vượt xa sức chịu đựng của thị trường. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt ở các giai đoạn cuối của chuỗi đầu tư, đang đứng trước nguy cơ khó thanh khoản, trong khi giá trị bất động sản vẫn tiếp tục leo thang không kiểm soát. Đây là một dấu hiệu đáng lo ngại cho thấy thị trường có thể đang bước vào giai đoạn “bong bóng” nguy hiểm.
Nhà đầu tư dịch chuyển sang lân cận
Trước sự gia tăng mạnh mẽ về giá đất nền tại Hà Nội, nhiều nhà đầu tư đã thay đổi chiến lược, chuyển hướng sang các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận để tìm kiếm bất động sản giá thấp với kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Đây được xem là bước đi khôn ngoan trong bối cảnh thị trường nội đô trở nên ngày càng đắt đỏ và cạnh tranh.
Theo anh Hoàng Tùng, một môi giới bất động sản giàu kinh nghiệm tại Hà Nội, những nhà đầu tư có kinh nghiệm thường không chạy theo đám đông hay bị ảnh hưởng bởi tâm lý "sợ bỏ lỡ" (FOMO). Thay vào đó, họ tập trung vào việc phân tích và đánh giá thị trường một cách kỹ lưỡng để đưa ra quyết định. Anh chia sẻ: “Những nhà đầu tư này thường tìm đến những khu vực có giá còn thấp nhưng tiềm năng phát triển tốt. Họ không ngại chờ đợi vài năm nếu tìm được lô đất phù hợp với chiến lược của mình.”
Anh Tùng cũng chỉ ra rằng, trong thời gian gần đây, xu hướng tìm kiếm bất động sản ở các tỉnh lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, và Hà Nam đang gia tăng. Những khu vực này không chỉ có mức giá tương đối thấp mà còn hứa hẹn tiềm năng lớn nhờ sức nóng lan tỏa từ thị trường Hà Nội.
“Đây là những địa phương có thể hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển mạnh mẽ của thủ đô, trở thành điểm sáng thu hút dòng vốn đầu tư,” anh Tùng nhận định.
Bên cạnh đó, tại các tỉnh, mặc dù khó xảy ra các cơn sốt đất và lợi nhuận đầu tư không tăng trưởng đột biến, nhưng với mức vốn đầu tư nhỏ, chỉ khoảng 1-2 tỷ đồng mỗi lô, đất mặt đường có hình dáng vuông vức và vị trí đẹp vẫn là lựa chọn tiềm năng. Trong thời gian gần đây, đã có các giao dịch được thực hiện với ba lô đất nền, bao gồm một lô tại Hưng Yên và hai lô tại Bắc Ninh, với mức giá dao động từ 1-2 tỷ đồng mỗi lô.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, nhận định rằng cuối năm, dòng tiền có xu hướng chuyển dịch sang các phân khúc và thị trường mới, trong đó đất nền ven đô đang trở thành lựa chọn phổ biến. Theo ông Chung, xu hướng này đang dần định hình rõ nét, đặc biệt trong bối cảnh nhóm khách hàng sở hữu tài chính từ 5-10 tỷ đồng gặp khó khăn khi đầu tư tại Hà Nội do giá chung cư, biệt thự, và liền kề quá cao.
Từ tháng 5 trở đi, các tỉnh ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ, và Hòa Bình đã trở thành điểm đến của giới đầu tư. Những sản phẩm đất nền dưới 10 tỷ đồng tại đây đang cho thấy dấu hiệu hồi phục.
Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), dự báo rằng phân khúc đất nền sẽ có sự chuyển dịch mạnh mẽ trong thời gian tới. Theo ông, các nhà đầu tư hiện đang hướng đến các tỉnh thành có kinh tế phát triển, hạ tầng đồng bộ và giá bất động sản còn ở mức tương đối thấp. Ông Toản nhận định, từ quý II/2025, thị trường bất động sản tại các tỉnh, đặc biệt là phân khúc đất nền, sẽ ghi nhận thanh khoản cao hơn và trở nên sôi động hơn.
