Quy định mới về điều kiện tách thửa
Hiện nay, Luật Đất đai không quy định cụ thể về điều kiện tách thửa đất. Việc tách thửa do UBND từng tỉnh quyết định dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực với những quy định mới về điều kiện tách thửa đất tại Điều 220. Theo đó, thửa đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, đất phải còn trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp hay bị kê biên để thi hành án. Nếu đất có tranh chấp nhưng xác định rõ phạm vi diện tích và ranh giới, phần còn lại không tranh chấp vẫn có thể được tách thửa.
Việc tách thửa cũng cần bảo đảm có lối đi và kết nối hợp lý với đường giao thông công cộng, hệ thống cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác. Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu không đủ diện tích tối thiểu, thửa đất cần hợp nhất với đất liền kề để đảm bảo đúng quy định.
Hiện nay, Luật Đất đai không quy định cụ thể về điều kiện tách thửa đất
Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần đất sau khi tách, diện tích tối thiểu của phần đất đó phải đáp ứng yêu cầu của loại đất mới. Bên cạnh đó, tách thửa cũng phải tuân thủ các quy định về điều kiện, diện tích và kích thước theo pháp luật.
Theo quy định pháp luật, tách thửa đất có thể thực hiện trong các trường hợp sau: Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thừa kế một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Tặng cho một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thế chấp một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Góp vốn bằng một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
7 trường hợp đất không được tách thửa
1. Không đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu
Diện tích tối thiểu là quy định bắt buộc đối với các thửa đất mới hình thành và phần đất còn lại sau khi tách thửa. Theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, mỗi địa phương sẽ có quy chuẩn riêng về diện tích và kích thước tối thiểu để tách thửa.
Ví dụ, theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND tại Hà Nội: Đất ở tại các phường, thị trấn phải có diện tích tối thiểu 50m², chiều dài từ 4m trở lên, chiều rộng giáp đường giao thông tối thiểu 4m (trong trường hợp không hình thành lối đi mới).
Sau khi tách thửa, phần đất còn lại vẫn phải phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024. Như vậy, nếu thửa đất không đạt yêu cầu về diện tích tối thiểu thì không thể tách thửa.
2. Đất thuộc khu vực bị tạm dừng thủ tục tách thửa
Một số tỉnh, thành đã ban hành công văn tạm dừng tiếp nhận và giải quyết thủ tục tách thửa, đặc biệt là với đất nông nghiệp, nhằm kiểm soát tình trạng sốt đất. Tuy nhiên, việc tạm dừng chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp, không ảnh hưởng đến đất ở. Đây là biện pháp tạm thời, không có nghĩa là cấm tách thửa vĩnh viễn.
3. Đất không có sổ đỏ, sổ hồng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện chuyển nhượng, tặng cho hoặc tách thửa, thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng). Trừ một số trường hợp đặc biệt như: Thừa kế quyền sử dụng đất; Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa; Tặng cho đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư. Như vậy, nếu đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng thì không đủ điều kiện tách thửa.
Có 7 trường hợp đất không được phép tách thửa
4. Đất đang có tranh chấp hoặc hết thời hạn sử dụng
Theo quy định của nhiều địa phương, chỉ đất không có tranh chấp mới được phép tách thửa. Trên thực tế, đất tranh chấp không thể thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay tặng cho, do đó cũng không thể tách thửa.
Đất có hai loại: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất có thời hạn sử dụng (chẳng hạn như đất nông nghiệp). Khi hết thời hạn sử dụng, chủ đất không được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… Đồng nghĩa với việc không thể tách thửa nếu chưa gia hạn thời gian sử dụng đất.
5. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên
Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, chủ sở hữu không thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay tách thửa (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024).
Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008, cơ quan thi hành án có quyền yêu cầu chủ đất bàn giao toàn bộ giấy tờ liên quan, do đó đất bị kê biên sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa.
6. Đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng
Theo khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024, đất phải được sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch. Nhiều tỉnh, thành đã quy định rõ rằng muốn tách thửa thì phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu khu đất nằm trong quy hoạch không cho phép tách thửa, yêu cầu tách thửa sẽ bị từ chối.
7. Đất đã có thông báo thu hồi
Khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước phải gửi thông báo đến chủ đất và những bên liên quan: ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo sẽ bao gồm: lý do thu hồi, diện tích, vị trí, tiến độ thu hồi, kế hoạch kiểm đếm, bồi thường, tái định cư… Khi đã có thông báo thu hồi, đất sẽ không thể thực hiện các thủ tục tách thửa.
