Mặc dù là một người trẻ thuộc nhóm 20% dân số có thu nhập cao tại đô thị, anh Kiên (Thanh Xuân, Hà Nội) vẫn gặp khó khăn trong việc tìm mua một căn hộ phù hợp suốt nhiều năm qua. Nguyên nhân chính là vì 3/4 thu nhập hàng tháng khoảng 20 triệu đồng của anh đã phải chi cho các khoản sinh hoạt tối thiểu cho gia đình bốn người. Số tiền còn lại quá ít ỏi để tiết kiệm cho việc mua nhà.
“Nút thắt” khiến nhà giá rẻ thất thủ
Đây là tình trạng chung của đa số người dân sống tại các đô thị lớn hiện nay. Việc thiếu hụt nhà thương mại giá rẻ và nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế không chỉ do các nguyên nhân khách quan như khan hiếm quỹ đất, ách tắc pháp lý, chi phí phát triển dự án tăng cao hay sự lựa chọn của doanh nghiệp, mà còn xuất phát từ các giải pháp chính sách chưa thực sự hiệu quả, thiếu động lực cho thị trường.
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, các chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, còn thiếu chất lượng do thiếu sự tham gia ý kiến của người dân, doanh nghiệp và chuyên gia trong quá trình xây dựng. Bên cạnh đó, các chỉ tiêu trong kế hoạch thường chịu ảnh hưởng từ việc phân bổ từ trên xuống, khiến chúng mang tính hình thức.
Chẳng hạn như, Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội không nêu rõ lộ trình hay phương án thực hiện cụ thể, trong khi nhiều địa phương chưa chủ động tạo quỹ đất. Do đó, các kế hoạch thường thiếu cơ sở giải pháp thực tế để hiện thực hóa mục tiêu.
Việc thiếu hụt nhà thương mại giá rẻ và nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế đến từ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan
Ông Đỉnh cho rằng, các chương trình phát triển nhà ở cần thay đổi cơ bản về tư duy, từ một kế hoạch đầu tư công của nhà nước, thay vì phụ thuộc vào doanh nghiệp tư nhân. Khi nhà nước lập kế hoạch mà kết quả lại phụ thuộc vào quyết định của các doanh nghiệp, sẽ rất khó đảm bảo thành công. Theo ông, nhà nước có đủ khả năng phát triển nhà ở giá rẻ nhờ vào thẩm quyền về quy hoạch, đầu tư, thu hồi đất, chi ngân sách cho giải phóng mặt bằng và xây dựng. Tuy nhiên, các dự án nhà giá rẻ do nhà nước xây dựng cần được cho thuê thay vì bán.
Về nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơ chế chính sách hiện nay còn nhiều bất cập. Chẳng hạn, Nghị định 100/2024 có sự mâu thuẫn giữa các điều khoản về cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội. Một số điều khoản quy định Ngân hàng Chính sách xã hội có thể cho vay ưu đãi, nhưng cũng có quy định ngừng cho vay từ 1/8/2024. Bên cạnh đó, dù có điều kiện cho vay ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam, nhưng ngân hàng này vẫn chưa công bố chi tiết các điều kiện vay.
Về gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, ông Châu cho biết, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại là 8,7%/năm, khá cao so với lãi suất vay trung hạn hiện nay chỉ khoảng 6%-7%/năm. Điều này dẫn đến việc giải ngân gói tín dụng này rất chậm, với chỉ 2.162 tỷ đồng đã giải ngân được, đạt 1,5% mục tiêu đến hết tháng 11/2024.
Chính vì vậy, ý tưởng thành lập Quỹ nhà ở quốc gia nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn mang lại hy vọng giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở hiện nay. Tuy nhiên, câu hỏi lớn nhất hiện nay là xác định mô hình hoạt động của Quỹ nhà ở quốc gia sao cho hiệu quả nhất.
Nhà nước là yếu tố cốt lõi
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, mô hình Quỹ nhà ở quốc gia nên hoạt động theo cách trực tiếp tạo lập sản phẩm nhà giá rẻ, cung cấp cho người thu nhập thấp đô thị. Cụ thể, nhà nước sẽ tạo lập quỹ đất sạch và tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án.
Tuy nhiên, khác với các dự án nhà ở xã hội, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ thu tiền sử dụng đất ở mức thấp hơn so với các dự án nhà ở thương mại, đồng thời kiểm soát biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức cao hơn so với nhà ở xã hội (10%), nhưng không vượt quá 20%.
Ví dụ, một dự án nhà ở xã hội với quy mô 20 tầng, chi phí xây dựng khoảng 16 triệu đồng/m2 cộng lợi nhuận 4 triệu đồng/m2 sẽ có giá bán 20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cùng quy mô này, các dự án nhà ở thương mại sẽ có giá bán lên tới 70-80 triệu đồng/m2 do phải chịu mức thu tiền sử dụng đất lớn và lợi nhuận cao.
Trong khi, dự án thuộc Quỹ nhà ở quốc gia có thể có giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2, với mức thu tiền sử dụng đất hợp lý và biên lợi nhuận dưới 20%. Mô hình này giúp hài hòa lợi ích các bên: nhà nước có thể duy trì mức giá nhà ổn định, thu được tiền sử dụng đất, trong khi chủ đầu tư vẫn có lợi nhuận chấp nhận được và người mua có thể sở hữu nhà giá vừa túi tiền.
Để thành công, ông Quê nhấn mạnh Nhà nước cần rút kinh nghiệm từ những thất bại trước đây trong việc phát triển các dự án nhà tái định cư. Theo đó, nhiều dự án này không hiệu quả, bị bỏ hoang do lựa chọn nhà đầu tư không phù hợp, khiến dự án chậm tiến độ và chất lượng kém, dẫn đến việc người dân không muốn tiếp nhận.
Dự án thuộc Quỹ nhà ở quốc gia có thể xây dựng giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2, với mức thu tiền sử dụng đất hợp lý và biên lợi nhuận dưới 20%
Ngoài ra, vị trí các dự án tái định cư không đáp ứng đúng nhu cầu của người dân, khiến các khu nhà không có người ở. Vì vậy, trước khi triển khai các dự án thuộc Quỹ nhà ở quốc gia, việc khảo sát nhu cầu nhà ở tại các địa phương và quy hoạch hợp lý là rất quan trọng.
Cùng với đó, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng phương án tối ưu là chính phủ nên quy hoạch quỹ đất tại các vị trí phù hợp và sử dụng ngân sách nhà nước để xây nhà, bán cho người dân với mục đích phi lợi nhuận. Hơn nữa, các công ty Nhà nước sẽ là đơn vị thực hiện các dự án này, vì mục tiêu của Quỹ nhà ở quốc gia là đảm bảo an sinh xã hội, không phải lợi nhuận.
Cũng theo ông Quyết, việc xây nhà để bán là phương án hợp lý nhất, vì nếu cho thuê, Nhà nước sẽ mất rất nhiều năm mới có thể thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc sử dụng ngân sách phải có cơ chế linh hoạt và phù hợp để giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp nhận vốn. Ngoài ra, quỹ đất phải được chọn ở những vị trí phù hợp, không quá xa trung tâm thành phố, nếu không sẽ rất khó thu hút người dân đến sinh sống.
Một số ý kiến khác đề xuất Quỹ nhà ở quốc gia có thể hoạt động theo mô hình quỹ tài chính, huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau và cung cấp gói vay ưu đãi cho người dân hoặc doanh nghiệp. Mo
Mô hình này đã được áp dụng ở nhiều quốc gia và có thể được Việt Nam tham khảo và điều chỉnh sao cho phù hợp với bối cảnh trong nước. Tuy nhiên, việc xây dựng một quỹ tài chính như vậy cũng gặp không ít thách thức, vì trước đây đã có nhiều gói vay hỗ trợ nhưng hiệu quả mang lại không như kỳ vọng.
