Phát biểu tại buổi đối thoại với thanh niên sáng 28/3,Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang mất cân đối nghiêm trọng khi số lượng nhà cao cấp ngày càng gia tăng, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ lại quá ít. Sự chênh lệch này dẫn đến tình trạng nhiều người có nhu cầu thực sự về nhà ở, đặc biệt là người lao động và những người có thu nhập trung bình.
Mở rộng đối tượng được “hưởng lợi” từ quỹ nhà ở giá rẻ
Theo đó, việc thành lập quỹ nhà giá rẻ cần có mức giá phù hợp với thu nhập của người lao động, giúp họ có khả năng mua được nhà và mô hình này sẽ khác với nhà ở xã hội (NOXH), bởi không bị ràng buộc quá nhiều tiêu chuẩn về đối tượng và thu nhập. Thay vào đó, thành phố đang xây dựng chính sách theo hướng huy động nguồn lực từ cả nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.
Cụ thể, trong các dự án nhà ở, ít nhất 20% quỹ căn hộ sẽ được dành cho những người có thu nhập trung bình thuộc nhiều ngành nghề khác nhau như công chức, thanh niên, nhà khoa học, công nhân… Với giải pháp này, thành phố kỳ vọng không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn góp phần giữ chân nhân tài và lực lượng lao động trí thức.
Nhu cầu nhà ở giá rẻ cũng được nhiều chuyên gia đề cập tại buổi đối thoại. PGS.TS Lê Thanh Long (Đại học Bách Khoa TP.HCM) nhận định, để thực hiện Nghị quyết 57 về đột phá khoa học công nghệ, cần có chính sách đãi ngộ tốt hơn cho các nhà khoa học trẻ, trong đó bao gồm hỗ trợ nhà ở. Tương tự, chị Trúc Phương, Bí thư Chi đoàn Bệnh viện Tân Phú, mong muốn có chính sách ưu tiên nhà ở cho bác sĩ trẻ, giúp họ an tâm công tác và gắn bó với khu vực công.
Trước đó, tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương ngày 24/2, Tổng Bí thư Tô Lâm đã đề xuất thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn như một giải pháp thúc đẩy kinh tế. Ông nhấn mạnh, chính sách đất đai và bất động sản cần được điều chỉnh để tăng giao dịch, thu hút vốn và biến đô thị thành động lực tăng trưởng quốc gia.
Tiếp theo đó, đầu tháng 3, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Tài chính hoàn thành đề án Quỹ nhà ở quốc gia trong tháng 3 để huy động nguồn lực phát triển NOXH. Thành phố đặt mục tiêu xây dựng 69.700-93.000 căn NOXH đến năm 2030. Hiện tại, thành phố đang triển khai 10 dự án, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, cung cấp gần 6.000 căn hộ ra thị trường. Tuy nhiên, năm 2024 chỉ có một dự án NOXH được phê duyệt chủ trương đầu tư do vướng mắc về quy hoạch và thủ tục.
Không chỉ NOXH, nguồn cung nhà giá rẻ nói chung cũng đang thiếu hụt nghiêm trọng. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2024, có khoảng 21.300 căn hộ được mở bán trên cả nước, nhưng 80% trong số đó có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. HCM. Căn hộ chung cư bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) gần như biến mất khỏi thị trường, thậm chí không có khả năng quay trở lại tại hai thành phố lớn này.
Tương tự, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết từ năm 2021 đến nay, thành phố không còn căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m². Hiện giá trung bình căn hộ mở bán mới tại TP. HCM khoảng 50 triệu đồng/m² và liên tục tăng. Căn hộ dưới 40 triệu đồng/m² cũng ngày càng khan hiếm, ngay cả ở các khu vực vệ tinh, giá nhà cũng không còn rẻ.
Làm giá ở giá rẻ khó hơn làm NOXH
Lý giải về tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết quỹ đất tại các đô thị lớn đang ngày càng thu hẹp. Tại Hà Nội, các quận nội thành hầu như không còn quỹ đất dành cho nhà ở, hoặc nếu có thì giá cũng rất cao, vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập trung bình.
Ở khu vực ngoại thành, dù quỹ đất rộng hơn, giá nhà vẫn không còn rẻ nếu hạ tầng được đầu tư đồng bộ và giao thông kết nối thuận lợi. Đặc biệt, những khu đất gần các tuyến đường lớn thường bị áp dụng mức bồi thường cao, khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng mạnh, từ đó đẩy giá nhà lên cao.
Bên cạnh vấn đề quỹ đất, việc tiếp cận nguồn vốn để phát triển nhà ở giá rẻ cũng gặp nhiều rào cản. Để tối ưu diện tích sử dụng và giảm giá thành, doanh nghiệp thường chọn phương án xây dựng chung cư cao tầng.
Tuy nhiên, phương án này lại làm gia tăng đáng kể chi phí xây dựng, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc duy trì mức giá hợp lý cho người mua. Theo ông Đính, tại các thành phố lớn có nền kinh tế phát triển và hạ tầng đồng bộ, việc xây dựng nhà ở giá rẻ thậm chí còn khó khăn hơn so với NOXH.
Nguyên nhân là NOXH vẫn được Nhà nước hỗ trợ một số ưu đãi nhất định, trong khi nhà ở thương mại giá rẻ phải chịu thuế và tiền sử dụng đất ở mức cao, không được hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nào. Vì vậy, nếu sở hữu quỹ đất tốt, các chủ đầu tư thường ưu tiên phát triển dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.
Ngoài ra, hiện nay, Nhà nước đã đặt ra các chỉ tiêu cụ thể về phát triển NOXH và yêu cầu chính quyền địa phương chịu trách nhiệm nếu không hoàn thành. Trong khi đó, với nhà ở thương mại giá rẻ, không có bất kỳ quy định bắt buộc nào, doanh nghiệp cũng không chịu áp lực phải triển khai. Điều này khiến nguồn cung nhà ở giá rẻ ngày càng thu hẹp, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.
Để giải quyết vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất Nhà nước cần có quy hoạch rõ ràng và dành quỹ đất riêng cho nhà ở thương mại giá rẻ, đồng thời triển khai các cơ chế hỗ trợ thiết thực như đơn giản hóa thủ tục hành chính để doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn và tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất thấp. Song song đó, việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới cũng là giải pháp quan trọng giúp cắt giảm chi phí, từ đó hạ giá thành sản phẩm.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng Chính phủ cần có sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn, chẳng hạn như quy hoạch các khu đô thị lớn dành riêng cho nhà ở giá rẻ tại những vị trí thuận lợi. Đồng thời, cần triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án để doanh nghiệp có thể triển khai nhanh hơn.
Ông Toản cũng nhấn mạnh việc thay vì chỉ tập trung thu ngân sách từ bất động sản, Nhà nước nên cân nhắc chính sách trợ giá để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, từ đó tạo ra nguồn cung ổn định và bền vững hơn.
