Cuối năm 2019, anh Minh Tuấn quyết định đầu tư vào một căn chung cư diện tích 66 m2 tại TP Thủ Dầu Một, Bình Dương, với giá 2,5 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế và phí). Dự án hứa hẹn sẽ mang lại khoản lợi nhuận 10-15% khi hoàn thành vào năm 2021. Tuy nhiên, đến tháng 6/2022, sau khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ, anh vẫn chưa thể bán được dù giá đã giảm mạnh còn 2,2 tỷ đồng.
Nhà đầu tư chật vật thanh khoản
Sau khi hết thời gian ưu đãi vay, mỗi tháng anh phải trả ngân hàng khoảng 20-22 triệu đồng tiền gốc và lãi. Căn hộ chỉ cho thuê được 6 triệu đồng/tháng, đủ để chi trả 30% số tiền ngân hàng yêu cầu, phần còn lại phải trích từ thu nhập gia đình. Không muốn tiếp tục gánh vác khoản nợ lớn mỗi tháng, anh Tuấn quyết định cắt lỗ để thoát hàng.
Câu chuyện của anh Tuấn không phải là trường hợp hiếm. Chị Thu Hà (TP Thủ Đức) cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi đầu tư vào một căn hộ tại Bình Dương vào năm 2020. Dù dự án này có giá khởi điểm lên đến 45 triệu đồng/m2 (bao gồm thuế, phí), cao hơn so với mặt bằng chung, chị Hà vẫn quyết định vay 70% giá trị căn hộ vì tin tưởng vào cam kết của môi giới về việc sẽ bán được sau một năm.
Tuy nhiên, dự án bị tạm dừng thi công vào cuối năm 2020 vì dịch bệnh, và đến 2022, dự án vẫn không có tiến triển. Mặc dù lãi suất ngân hàng tăng cao, chị Hà vẫn chưa nhận được căn hộ. Sau hai lần rao bán với mức giá giảm gần 500 triệu đồng, chị vẫn không thể tìm được người mua.
Trong khi đó, anh Quốc Hùng (quận 11, TP.HCM) cũng gặp khó khăn khi không thể bán được căn hộ tại Thuận An, dù đã giảm giá 250 triệu đồng so với giá gốc. Anh cho biết trước khi mua, môi giới đã cam kết sẽ bán lại căn hộ trong vòng 6-8 tháng với mức lợi nhuận tối thiểu là 5%. Tuy nhiên, từ năm 2024 đến nay, căn hộ đã được bàn giao nhưng vẫn chưa thể bán, trong khi cho thuê chỉ được 5-6 triệu đồng mỗi tháng. Dù đã giảm giá, anh Hùng vẫn chưa tìm được khách.
Tương tự, chị Minh Phương đã mua căn hộ 64 m2 tại Thủ Dầu Một vào đầu năm 2025 với giá 1,9 tỷ đồng. Căn hộ này trước đó được chủ cũ mua vào cuối năm 2021 với mức giá cao nhất, sau đó được cho thuê. Tuy nhiên, do gặp phải vấn đề tài chính, chị Phương đã phải giảm giá gần 300 triệu đồng so với mức ban đầu.
Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường căn hộ tại các tỉnh vùng ven TP.HCM hiện nay đang trong tình trạng "giá cao nhưng khó bán". Theo báo cáo của DKRA Group, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại khu vực phía Nam chỉ đạt 10%, nghĩa là mỗi 10 căn chỉ bán được 1.
Trong 2 tháng đầu năm 2025, các tỉnh phía Nam có tổng cộng 113 dự án căn hộ chào bán, nhưng chỉ có 1.188 căn được tiêu thụ, chiếm tỷ lệ hấp thụ thấp. Bình Dương là khu vực có thanh khoản tốt nhất với 460 căn bán được, tiếp theo là TP.HCM (452 căn), Long An (220 căn), Đồng Nai (7 căn) và Bà Rịa - Vũng Tàu (13 căn).
Nguồn cung ngày càng dồi dào
Theo DKRA Group, Bình Dương chiếm 40% nguồn cung chung cư khu vực phía Nam, với gần 10.000 căn hộ được chào bán trong năm 2024. Từ 2019 đến 2022, tỉnh này đã tiếp nhận hơn 45.000 căn hộ, phần lớn có giá từ 40 triệu đồng/ m2 trở lên. Dự báo trong 2 năm tới, nếu vấn đề pháp lý được giải quyết thuận lợi, tỉnh sẽ có thêm khoảng 150.000 căn hộ mới, với mức giá dao động từ 40-60 triệu đồng/m2.
Savills Việt Nam cũng dự báo sẽ có từ 20.000-24.000 căn hộ mở bán tại Bình Dương từ nay đến năm 2027, chủ yếu là các dự án trung và cao cấp. Mặc dù nguồn cung dồi dào, thị trường căn hộ Bình Dương đã rơi vào tình trạng "ngộp" thanh khoản kể từ năm 2020, khi lượng hàng thứ cấp quá lớn, giá bán cao và nhu cầu giảm sút.
Điều này khiến việc sang tay các căn hộ trở nên khó khăn, đặc biệt là đối với các dự án chưa xây dựng, vướng pháp lý hoặc thiếu tài chính triển khai. Trong giai đoạn 2022-2023, việc cắt lỗ chủ yếu diễn ra từ phía các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhưng hiện nay, việc cắt lỗ đã chuyển sang tái cấu trúc dòng tiền thay vì tiếp tục chôn vốn trong một thị trường không còn tiềm năng như kỳ vọng.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng dòng vốn đầu tư vào bất động sản tỉnh chủ yếu là do sự ảnh hưởng của "sóng", không phải từ nhu cầu thực tế. Các khu vực như Bình Dương, Long An, Đồng Nai vẫn còn nhiều quỹ đất, khiến người dân có xu hướng chọn nhà liền thổ thay vì căn hộ.
Trong khi đó, mỗi năm Bình Dương lại có rất nhiều sản phẩm mới nhưng không phù hợp với nhu cầu thực, dẫn đến tình trạng tồn kho lớn. Giá căn hộ tại đây cũng bị đẩy lên quá cao, gần bằng giá các căn hộ thứ cấp đã hoàn thiện ở các khu vực ven TP.HCM, gây khó khăn cho người dân có mức thu nhập trung bình.
Các chuyên gia bất động sản khuyến nghị nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về nhu cầu và sức hấp thụ của thị trường địa phương trước khi quyết định đầu tư. Việc chạy theo trào lưu "sóng" thị trường có thể dễ dàng dẫn đến tình trạng "gãy sóng" và chôn vốn. Đặc biệt, đối với căn hộ, nếu không được bảo dưỡng tốt, chất lượng và giá trị của chúng sẽ giảm đi theo thời gian.
Về việc liệu các nhà đầu cơ có nên giảm giá mạnh để thoát hàng, các chuyên gia cho rằng nếu không thể theo đuổi chiến lược dài hạn, nhà đầu tư nên cân nhắc giảm giá để bán và thu hồi vốn. Tuy nhiên, hiện tại, phần lớn nhà đầu tư vẫn chỉ giảm lãi, và hiếm khi có trường hợp cắt lỗ thực sự. Do đó, mức giá trên thị trường vẫn còn cao so với giá trị thực của sản phẩm.
Đối với các nhà đầu tư vững tài chính, việc chờ đợi vẫn có thể mang lại tiềm năng dài hạn, vì nhu cầu căn hộ vẫn rất lớn và giá trị tài sản sẽ tăng trong tương lai. Tuy nhiên, trong những năm tới, khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở công nhân tăng lên, khả năng thanh khoản của căn hộ thương mại có thể bị ảnh hưởng.
