Cuối năm ngoái, nhận thấy thị trường bất động sản đang nóng lên, anh Minh Tuấn đã quyết định đầu tư một căn chung cư ba phòng ngủ tại dự án mặt đường Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Căn hộ có diện tích 90 m2 và giá 7,5 tỷ đồng, trong đó 60% số tiền anh vay từ ngân hàng. Sau 8 tháng, nhờ đà tăng trưởng của thị trường, giá trị tài sản của anh đã lên gần 9 tỷ đồng. Dù vậy, khi được nhiều người khuyên nên bán để chốt lời, anh vẫn quyết định đợi đến khi giá cao hơn.
Chung cư đang đà xuống giá?
Đầu năm nay, khi thấy giá căn hộ bắt đầu chững lại, anh Tuấn tăng giá thuê thêm 10% để bù đắp khoản lãi vay ngân hàng. Tuy nhiên, mức giá thuê cao khiến căn hộ của anh ít khách thuê hơn. Mặc dù đã rao bán với giá 9,5 tỷ đồng, sau ba tháng, anh Quyết vẫn chưa tìm được người mua nên đã quyết định hạ giá xuống còn 9 tỷ đồng, bằng giá của quý III năm ngoái nhưng kết quả vẫn chưa thay đổi.
"Một số căn có diện tích tương đương vẫn đang rao bán với giá 9,5 tỷ đồng, nhưng vì cần tiền gấp, tôi phải giảm giá mà vẫn chưa bán được", anh Tuấn chia sẻ.
Tương tự, chị Thu Lan (Thanh Xuân, Hà Nội ) cũng cho biết, đã mua hai căn chung cư cao cấp tại huyện Đông Anh, với hy vọng có thể "lướt sóng" khi thị trường đang thiếu dự án mới và có thanh khoản cao.
Thực tế, thời điểm cuối năm ngoái, giá bán của dự án này lên tới hơn 100 triệu đồng mỗi m2, tương đương hơn 8 tỷ đồng cho mỗi căn hộ 74 m2. Chị dự tính sau khi đặt cọc, sẽ nhanh chóng sang tay các căn hộ này, nhưng gần đến thời điểm ký hợp đồng, các căn hộ vẫn chưa thể thanh khoản. Hiện tại, chị đã chi ra 20% số tiền.
Môi giới tư vấn ban đầu nói rằng "mua vào là chắc thắng" nhưng hiện tại nguồn cung mới ngày càng nhiều, và chị được khuyên nếu không giảm giá 100-200 triệu đồng mỗi căn, sẽ rất khó để sang nhượng. Tuy nhiên, nhận thấy nhiều nhà đầu tư khác đang phải giảm giá từ 50-200 triệu đồng, bao gồm cả phí chuyển nhượng mà vẫn chưa bán được, chị Lan dự kiến sẽ giảm lên 250 – 300 triệu đồng để nhanh chóng thoát hàng.
Tại thị trường thứ cấp, một căn hộ tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) có diện tích 116 m2, thiết kế 3 phòng ngủ, thời điểm đầu năm được rao bán với giá 83 triệu đồng/m2, tương đương hơn 9,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua và chủ nhà đã giảm giá xuống còn 78 triệu đồng/m2, tương đương hơn 9 tỷ đồng. Chỉ trong hơn một tháng, giá bán đã giảm gần 600 triệu đồng.
Tương tự, một căn hộ ở phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm có diện tích 64 m2, thiết kế 2 phòng ngủ, ban đầu được rao bán với giá 4,3 tỷ đồng, nay đã giảm xuống còn 4 tỷ đồng. Tại dự án này, những căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 60-64 m2, vào đầu năm được rao bán với giá 65-67 triệu đồng/m2, giờ đây cũng đã đồng loạt giảm còn 61-62 triệu đồng/m2. Tại một dự án chung cư khác ở quận Hà Đông (Hà Nội), những căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 68-75 m2, đầu năm được rao bán với giá 65-68 triệu đồng/m2, nay giảm xuống còn 61-63 triệu đồng/m2.
Không có phân khúc bất động sản nào có thể tăng mãi
Dữ liệu từ kênh Batdongsan.com cũng cho thấy, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững lại từ cuối năm 2024. Giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án đã giảm so với cùng kỳ. Mức giảm 2-5% so với đỉnh điểm đầu năm ngoái chủ yếu tập trung ở các dự án như Ha Do Park View, Trung Yên Plaza (Cầu Giấy), Masteri West Heights (Nam Từ Liêm), CT4 Yên Nghĩa (Hà Đông)…
Tuy nhiên, theo một số nhà đầu tư có kinh nghiệm, đây là diễn biến hoàn toàn có thể dự đoán trước. Cụ thể, nhà đầu tư Giang Ngân (Hà Nội), người đã bắt đầu bán các căn hộ mua vào thời điểm đỉnh giá tháng 8/2024 cho biết, không có phân khúc bất động sản nào có thể duy trì đà tăng giá mãi mãi.
Khi nhận thấy giá đã lên quá cao, chị Ngân đã quyết định ngừng đầu tư và bán hết các căn hộ mà mình đang nắm giữ. Quyết định này đã chứng tỏ tính đúng đắn của nó, khi mà hiện tại, nhiều nhà đầu tư đã vào thị trường vào thời điểm đỉnh giá cuối năm 2024 và giờ phải chấp nhận bán ra với giá bằng hoặc thấp hơn mức giá mua vào, thậm chí có những trường hợp phải giảm từ 100-200 triệu đồng mỗi căn để thoát hàng.
Cùng quan điểm, nhà đầu tư Nguyễn Yến cho biết sau 2 hai năm liên tục tăng giá, đến cuối năm 2024, giá chung cư Hà Nội đã chững lại. Chị nhận định rằng sự nóng sốt của thị trường không chỉ đến từ người mua ở thực mà còn từ một lượng lớn nhà đầu tư chạy theo hiệu ứng đám đông.
Trong khi đó, anh Nguyễn Giang, môi giới bất động sản cho biết, năm 2025, người tìm mua chung cư chủ yếu là người mua ở thực, các nhà đầu tư đã nhìn nhận rõ thị trường chung cư đã chững lại. Vì vậy, từ đầu năm nay, Bottom of Formnhiều chủ nhà đã phải giảm giá sâu để tìm khách. Một số người còn chấp nhận chịu toàn bộ chi phí chuyển nhượng, nhưng đa số người mua đều giữ quan điểm giá có thể giảm thêm, nên chưa vội mua.
Nguồn cung mới không còn khan hiếm, và tâm lý người mua đã ổn định trở lại, khiến thị trường chung cư khó thu hút dòng tiền đầu tư mạnh như năm ngoái
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kênh Batdongsan, cho rằng mức giảm giá xuất hiện ở những căn hộ có giá trị lớn, từ 8 đến 12 tỷ đồng, do chủ sở hữu gặp áp lực tài chính và cần bán gấp. Những căn hộ này khó thanh khoản do giá trị lớn.
Theo ông Quốc Anh, so với đà tăng mạnh 40-50% của năm ngoái, mức giảm này phản ánh sự điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của người bán. Khi thị trường hạ nhiệt, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) không còn, khiến người bán và môi giới phải giảm giá hay cắt lỗ để thu hút người mua. Tuy nhiên, phần lớn người mua hiện nay lại giữ tâm lý thận trọng và chờ đợi giá giảm thêm.
Đồng tình, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, cho biết nhiều nhà đầu tư vào những dự án này chủ yếu để đầu cơ, lướt sóng. Họ chỉ bỏ ra 15-20% số tiền nhưng không đủ vốn để thanh toán tiếp, buộc phải bán lại. Việc nguồn cung chung cư mới liên tục gia tăng cũng tạo thêm áp lực cho thị trường.
Ngoài ra, Savills cho biết, năm nay sẽ có thêm 25.200 căn hộ được mở bán tại Hà Nội, và dự báo tổng cung sẽ đạt khoảng 70.000 căn từ 2026. Tương tự, CBRE dự báo khoảng 31.000 căn hộ mới sẽ xuất hiện trong năm nay, chủ yếu ở các khu vực ven đô như Đan Phượng, Long Biên, Đông Anh.
"Nguồn cung mới không còn khan hiếm, và tâm lý người mua đã ổn định trở lại, khiến thị trường chung cư khó thu hút dòng tiền đầu tư mạnh như năm ngoái," ông Toản nhận định.
