Hơn một tuần sau khi thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành phố lan truyền, thị trường bất động sản lập tức xuất hiện những điểm nóng cục bộ. Tại nhiều khu vực, mặt bằng giá bất động sản đã được đẩy lên một mức mới. Cụ thể, các khu vực như TP Hưng Yên, huyện Văn Giang (Hưng Yên), TP Việt Trì, TP Ninh Bình, TP Bắc Giang... đã ghi nhận mức tăng 5-15% so với cuối năm ngoái. Một số chủ đất thậm chí nâng giá rao bán lên hơn 20% nhằm hưởng lợi từ làn sóng đầu cơ.
Liên tục các cảnh báo nóng
Đáng chú ý, trên các diễn đàn và mạng xã hội, thông tin sáp nhập tỉnh càng khiến cơn sốt đất lan rộng, điển hình là huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai). Chỉ trong thời gian ngắn, giá đất tại đây tăng 20-30%, thậm chí có nơi tăng đến 50%. Theo một môi giới, nguồn cung khan hiếm đến mức khách hàng phải chốt cọc ngay lập tức, nếu chần chừ chỉ một vòng quay lại đã có người khác mua mất.
Ông Thanh, một môi giới khác cho biết, dù chưa có thông tin chính thức về việc Nhơn Trạch sẽ sáp nhập vào TP.HCM hay vẫn thuộc Đồng Nai, nhưng khu vực này vẫn rất tiềm năng nhờ sở hữu cảng biển, sân bay quốc tế, cao tốc và nhiều khu công nghiệp lớn. Hiện giá đất dao động từ 4- 65 triệu đồng/m² tùy vị trí.
Theo đó, nếu Nhơn Trạch về TP.HCM, giá đất có thể tăng đột biến từ nay đến cuối năm. Ngược lại, ngay cả khi không sáp nhập, thị trường vẫn có thể tăng tối thiểu 30% nhờ tiềm năng sẵn có, nên theo ông, đây vẫn là cơ hội đáng cân nhắc.
Tuy nhiên, trái ngược với những đồn đoán, theo phản ánh từ người dân địa phương và các văn phòng công chứng, lượng giao dịch thực tế không có dấu hiệu bùng nổ. Nhiều ý kiến cho rằng cơn sốt này chủ yếu do giới đầu cơ thổi phồng nhằm đẩy giá bán, trong khi thực tế thị trường trầm lắng, ít người mua, thậm chí còn ế ẩm hơn so với thời điểm giá thấp nhất trước đây.
Tại khu vực miền Bắc, chính quyền các tỉnh cũng liên tục cảnh báo về nguy cơ "sốt đất ảo", đặc biệt ở những khu vực được đồn đoán sẽ trở thành trung tâm hành chính mới.
Theo ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tokyo AA, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang tỏ ra hào hứng, sẵn sàng "đánh nhanh, thắng nhanh" với kỳ vọng kiếm lời trước khi tình hình trở nên rõ ràng vào tháng 4. Họ đặt cược vào mức tăng giá 30-50% trong giai đoạn được xem là "thời cơ vàng" này.
Tuy nhiên, ông Quang khuyến cáo, việc chạy theo tin đồn có thể khiến nhà đầu tư đối mặt với rủi ro không mong muốn. Hiện tượng giá tăng ảo là vấn đề đáng lo ngại, bởi nếu mua vào thời điểm thị trường bị đẩy lên quá cao, nhà đầu tư có thể chịu lỗ 10-20% khi giá điều chỉnh. Đặc biệt, những người sử dụng vốn vay cần thận trọng hơn, tránh rơi vào tình trạng áp lực tài chính khi thị trường hạ nhiệt.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này mang tính chất đầu cơ. Ngay cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính do sáp nhập, chưa có gì đảm bảo các khu vực này sẽ phát triển vượt bậc ngay trong ngắn hạn.
Đáng chú ý, giá bất động sản đã bị đẩy lên cao so với thu nhập trung bình của phần lớn người dân trong thời gian qua. Việc ra quyết định vội vàng khi chưa đánh giá kỹ thông tin có thể khiến nhà đầu tư rơi vào thế khó, bị chôn vốn và không đủ khả năng cầm cự đến khi thị trường thực sự tăng trưởng.
Kiểm soát sốt đất để thúc đẩy tăng trưởng
Theo các chuyên gia, trước đây, sốt đất có cơ sở tồn tại trong thời gian dài do hạ tầng phát triển quá chậm, khiến giao thông bị chia cắt. Khi đó, chỉ cần khởi công một cây cầu hay làm một con đường mới cũng đủ để đẩy giá đất tăng vọt. Tuy nhiên, từ khi Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, hàng loạt công trình lớn nhỏ mọc lên khắp cả nước, giao thông kết nối thuận tiện hơn, sốt đất dần mất đi động lực để bùng phát.
Chính vì vậy, cơn sốt đất liên quan đến thông tin sáp nhập lần này chủ yếu xuất phát từ "thói quen" đầu cơ đã ăn sâu trong thị trường. Tình trạng đầu cơ tràn lan gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế khi một lượng lớn tiền bị chôn vùi vào bất động sản. Khi thị trường đóng băng, dòng vốn tắc nghẽn, dẫn đến tăng trưởng kinh tế trì trệ.
Hiện nay, dư nợ tín dụng bất động sản lên đến khoảng 3,48 triệu tỷ đồng, nhưng nhiều dự án vẫn gặp khó khăn, khiến nguồn vốn luân chuyển bị đình trệ. Trong khi đó, nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao với chính sách bơm thêm tín dụng. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, bất động sản vẫn sẽ là kênh hút vốn chủ yếu, làm giảm hiệu quả đầu tư vào các lĩnh vực khác.
Để giải quyết tận gốc tình trạng đầu cơ, thao túng giá đất, bên cạnh các biện pháp xử lý ban đầu, cần có chính sách tổng thể và lâu dài. Trước tiên, cần rà soát tất cả các dự án bất động sản trên cả nước, phân loại theo tình trạng pháp lý, sau đó đưa ra lộ trình giải quyết theo thứ tự ưu tiên với thời gian cụ thể từng quý, từng năm. Mục tiêu là biến các dự án dang dở thành sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, dễ dàng giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp.
Một giải pháp quan trọng khác là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Tại nhiều hội nghị, doanh nghiệp bất động sản đã đăng ký xây dựng hàng chục đến hàng trăm nghìn căn nhà, nhưng đến nay, phần lớn vẫn chỉ dừng lại ở lời hứa. Để giải quyết dứt điểm tình trạng này, bên cạnh việc phê duyệt dự án mới, cần có biện pháp mạnh mẽ như thanh tra việc thực hiện nghĩa vụ NOXH trong các dự án nhà ở thương mại. Nếu chủ đầu tư không triển khai, cần thu hồi quỹ đất để giao cho đơn vị khác thực hiện.
Chính phủ cũng có thể giao chỉ tiêu xây dựng NOXH hàng năm cho từng địa phương, coi đây là tiêu chí đánh giá thi đua hoặc bổ nhiệm cán bộ. Khi đạt được mục tiêu này, không chỉ góp phần đảm bảo an sinh xã hội mà còn tạo ra công cụ điều tiết thị trường bất động sản hiệu quả.
Đặc biệt, đã đến lúc cần áp dụng chính sách kiểm soát thị trường bất động sản bằng công cụ thuế, một giải pháp mà nhiều quốc gia đã triển khai. Cụ thể, có thể áp dụng thuế lũy tiến đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên, đồng thời đánh thuế cao với các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Những biện pháp này sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
