Theo báo cáo từ DKRA Group, thị trường bất động sản phía Nam năm 2024 ghi nhận dấu hiệu phục hồi tích cực về nguồn cung so với năm 2023. Cụ thể, phân khúc đất nền có 7.814 sản phẩm mở bán, tăng 1%; chung cư có 23.459 căn hộ, tăng 6%; nhà phố và biệt thự đạt 6.765 căn, tăng 24%. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại sự phục hồi "lệch pha" khi nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch lại không tương ứng.
Tỷ lệ hấp thụ dự án mới ở mức thấp
Theo ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Trần Anh Land, thị trường bất động sản phía Nam hiện nay đang có dấu hiệu phục hồi, nhưng sự phục hồi này không đồng đều giữa các yếu tố. Mặc dù số lượng sản phẩm mới được mở bán gia tăng đáng kể, nhu cầu mua từ phía khách hàng vẫn chưa trở lại như kỳ vọng.
Ông Đạt lý giải, hiện tượng này dẫn đến một sự "lệch pha" trong quá trình phục hồi. Các dự án mới liên tục mở bán với nhiều sản phẩm, nhưng số giao dịch thành công lại rất hạn chế. Thực tế, có những dự án mà Trần Anh Land tham gia bán hàng cả năm chỉ đạt được chưa tới 10 giao dịch thành công, trong khi trước đây, chỉ sau 6 tháng mở bán, các dự án thường ghi nhận hơn 70% sản phẩm được giao dịch thành công. Điều này cho thấy mặc dù nguồn cung đã tăng, sức cầu vẫn chưa phục hồi tương ứng, gây ra khó khăn cho thị trường.
Chẳng hạn như tại Bình Dương, dự án Alana City ở Phú Giáo với giá bán 12-20 triệu đồng/m² đã không có giao dịch thành công nào từ tháng 1/2025. Tương tự, dự án chung cư của Tập đoàn Lê Phong tại TP. Thuận An chỉ giao dịch được khoảng 30 sản phẩm trong tổng số 700 căn sau 3 tháng mở bán.
Trong khi đó, dự án nhà phố Cát Tường J-Home tại TP. Thuận An, dù đạt 40% giao dịch trong 3 tháng đầu, cũng rơi vào tình trạng chững lại. Tại Long An, các dự án bất động sản mở bán từ tháng 11/2024 cũng có giao dịch giảm mạnh. Đơn cử, dự án chung cư Destino Centro không ghi nhận giao dịch thành công nào từ tháng 12/2024, trong khi các dự án biệt thự, nhà phố của Tập đoàn Thắng Lợi Group tại huyện Tân Trụ phải dừng mở bán vì không có khách hàng.
Tại TP.HCM, thị trường cũng không khả quan hơn. Dự án King Crown Infinity tại TP. Thủ Đức ghi nhận lượng giao dịch chững lại từ tháng 11/2024 và gần đây không phát sinh giao dịch mới.
Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc DKRS, cho biết nhiều dự án dù được kỳ vọng cao nhờ giá tốt, vị trí thuận lợi và pháp lý đầy đủ, nhưng giao dịch thực tế rất thấp. Một số dự án buộc phải dừng mở bán vì không đủ chi phí vận hành. Nhìn chung, mặc dù nguồn cung đã phục hồi, thị trường bất động sản phía Nam vẫn đối mặt với thách thức lớn về sức cầu và giao dịch thành công.
Cho biết thêm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản phía Nam đang phát triển không đồng đều giữa các khu vực. Bình Dương tập trung chủ yếu vào các sản phẩm giá tầm trung, Long An nổi bật với phân khúc nhà phố và biệt thự, trong khi TP.HCM lại thiên về các sản phẩm cao cấp.
Ông Châu cũng bày tỏ lo ngại về sự mất cân đối ngày càng lớn giữa cung và cầu. Mặc dù nguồn cung từ các dự án mới tăng trưởng mạnh, nhưng nhu cầu mua bất động sản của khách hàng đang có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân chính đến từ việc giá bất động sản đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong khi nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa quay lại thị trường và lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao.
Vẫn có 7 ưu điểm hấp dẫn dòng tiền
Mặc dù thị trường bất động sản phía Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng theo đánh giá của PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, vẫn còn nhiều điểm sáng tích cực giúp thị trường khu vực này có tiềm năng phát triển bền vững trong trung và dài hạn.
Thứ nhất, hệ thống thể chế thị trường bất động sản đã được ban hành đồng bộ, tạo nền tảng pháp lý ổn định. Trong 3 năm tới, sẽ chỉ có các văn bản pháp luật mới được ban hành để đồng bộ hóa, mà không có sự sửa đổi bổ sung, giúp thị trường vận hành ổn định về mặt pháp lý.
Thứ hai, các quy hoạch quan trọng đã được thông qua, như quy hoạch vùng Đông Nam Bộ, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… Đây là cơ sở thuận lợi để phát triển bất động sản trong khu vực TP.HCM, dù quy hoạch của chính TP.HCM vẫn đang chờ phê duyệt.
Thứ ba, tốc độ đô thị hóa tại các tỉnh phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang dẫn đầu cả nước. Đặc biệt, Bình Dương đã đạt mức đô thị hóa 85%, cao hơn nhiều so với tỷ lệ trung bình toàn quốc là 42-43%.
Thứ tư, kiều hối chuyển về TP.HCM và các vùng lân cận ổn định và tăng trưởng mạnh. Trong 3 năm trở lại đây, TP.HCM là địa phương ghi nhận kiều hối nhiều nhất, chiếm hơn 1 nửa cả nước. Năm 2024, lượng tiền người dân ở nước ngoài gửi về địa phương này đạt kỷ lục, khoảng 9,6 tỷ USD, tăng 140 triệu USD so với 2023. Thống kê từ 6 công ty kiều hối lớn nhất tại TP.HCM (chiếm 94% tổng lượng kiều hối) cho thấy, trong 20 ngày đầu năm 2025, kiều hối chuyển về TP.HCM đạt gần 493 triệu USD.
Thứ năm, vùng TP.HCM tiếp tục dẫn đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Năm 2023, TP.HCM thu hút 5,85 tỷ USD vốn FDI, trong khi Bình Dương đã đạt 9,56 tỷ USD sau nửa nhiệm kỳ 2020-2025, vượt xa chỉ tiêu đề ra, trở thành một trong những "điểm sáng" trong phục hồi kinh tế sau đại dịch.
Thứ sáu, hệ thống cơ sở hạ tầng vùng TP.HCM được đầu tư mạnh mẽ với nhiều dự án lớn như đường cao tốc Long Thành - Bến Lức, đường Vành đai 3 và 4, các tuyến Metro, quốc lộ kết nối vùng, và các cảng biển trọng điểm. Trong dài hạn, các dự án quan trọng như đường sắt tốc độ cao Hà Nội – TP.HCM và đường cao tốc TP.HCM - Mộc Bài sẽ càng tăng cường khả năng liên kết vùng.
Thứ bảy, tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng tại khu vực TP.HCM và các đô thị lớn. Nhóm dân cư này không chỉ thúc đẩy nhu cầu bất động sản mà còn là lực lượng chính đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường.
Những ưu thế này đã và đang tạo động lực cho thị trường bất động sản phía Nam, đồng thời khẳng định vai trò quan trọng của khu vực này trong bức tranh tổng thể của nền kinh tế quốc gia.
