Dữ liệu từ Bộ Xây dựng và các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng gấp đôi chỉ sau vài năm. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là các dự án chung cư, lại rất hạn chế trong khoảng một năm trở lại đây. Ngược lại, nhiều khu biệt thự và nhà liền kề tại các vùng ven đô vẫn trong tình trạng bỏ hoang.
Đánh thuế những người thu lợi quá nhanh
Nhiều căn biệt thự, liền kề trong tình trạng xây dựng dang dở, chủ yếu mới hoàn thiện phần thô, thậm chí trở thành nơi ở tạm cho lao động tự do, thợ hồ. Tại nhiều khu đô thị, hệ thống đèn cao áp chưa được lắp đặt, ban ngày vốn đã vắng vẻ, ban đêm càng trở nên hoang lạnh, khiến người đi qua có cảm giác bất an. Chính điều này làm cho số người đến sinh sống rất thưa thớt, thậm chí có những khu đô thị gần như không một bóng người, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự.
GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, dù các khu đô thị này được xây dựng khang trang, nhưng hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện khiến người dân không thể sinh sống ổn định. Người mua nhà muốn ở không được, cho thuê cũng không xong. Đây là hệ quả của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển nóng cách đây hàng chục năm.
Trước thực trạng này, bên cạnh việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, cần nghiên cứu và triển khai một sắc thuế bất động sản phù hợp. Việc xây dựng lộ trình đánh thuế sẽ góp phần điều tiết thị trường, hướng đến sự phát triển bền vững.
Trước mắt, cần áp dụng thuế đối với biệt thự, nhà đất không sử dụng, bỏ hoang, đồng thời đánh thuế chuyển nhượng trong hai năm đầu và các trường hợp sử dụng vượt hạn mức nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng".
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, việc đánh thuế những người thu lợi quá nhanh từ bất động sản là cần thiết. Ông cũng cho rằng, kinh nghiệm từ một số quốc gia có thể là cơ sở tham khảo, nhất là khi mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay chỉ 0,03%, trong khi thuế thu nhập cá nhân áp dụng đồng loạt ở mức 2% cho mỗi giao dịch chuyển nhượng.
Việc đánh thuế không chỉ giúp tăng nguồn thu ổn định cho Nhà nước mà còn kiểm soát tình trạng "thổi giá", thao túng thị trường. Càng sở hữu nhiều bất động sản giá trị cao, mức thuế phải nộp càng lớn, từ đó hạn chế hành vi đầu cơ, tích trữ.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Ngọc Tú, chuyên gia thuế cho biết, dù chưa có quy định cụ thể về "thuế bất động sản", nhưng trên thực tế, nhiều loại thuế liên quan đến nhà đất đã được áp dụng, bao gồm tiền sử dụng đất, thuế suất đất phi nông nghiệp (0,03% hằng năm), thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản (2%) và lệ phí trước bạ (0,5%).
Tuy nhiên, mức thuế này vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia khác, do đó cần điều chỉnh thuế suất đất phi nông nghiệp để phù hợp với thực tiễn. Ngoài ra, cần xác định rõ ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ. Một thị trường phát triển không thể thiếu đầu cơ, nhưng hệ thống thuế cần đảm bảo những người đầu cơ phải đóng góp nhiều hơn so với những người mua nhà để ở.
Phương án đánh thuế theo hạn mức có thể là một giải pháp hợp lý: người sở hữu bất động sản trong hạn mức chịu thuế suất thấp, còn những trường hợp vượt hạn mức sẽ bị đánh thuế cao hơn. Khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện, việc xây dựng chính sách thuế phù hợp sẽ trở nên hiệu quả và minh bạch hơn.
Tăng hiệu quả sử dụng đất
TS. Nguyễn Ngọc Tú cho biết thêm, từ năm 2022, Nghị quyết số 18 của Trung ương Đảng đã xác định cần quy định mức thuế cao hơn đối với các trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, sở hữu nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng hoặc bỏ hoang. Trên cơ sở đó, việc xây dựng sắc thuế bất động sản cần có lộ trình cụ thể, đảm bảo phù hợp với thực tiễn.
Việc thiết kế một sắc thuế hợp lý đòi hỏi sự tính toán khoa học, gắn với thực tế để đảm bảo hiệu quả khi áp dụng. Trước đây, từng có đề xuất đánh thuế đối với căn hộ chung cư có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên. Tuy nhiên, với mức giá hiện nay tại Hà Nội, hầu hết các dự án mới mở bán đều vượt ngưỡng này, cho thấy giá nhà đã tăng quá nhanh và khiến đề xuất trên không còn phù hợp.
Trước mắt, cần điều chỉnh mức thuế suất đối với đất phi nông nghiệp do mức hiện tại chỉ 0,03% là quá thấp. Tiếp đó, việc áp dụng thuế theo hạn mức sẽ góp phần kiểm soát đầu cơ, đảm bảo công bằng, theo nguyên tắc người sở hữu nhiều nhà đất sẽ đóng góp nhiều hơn. Nếu không có chính sách thuế hợp lý, nguy cơ thất thu ngân sách là điều khó tránh khỏi, đồng thời có thể tạo tác động ngược, đẩy giá nhà tăng cao hơn. Khi thuế được áp dụng phù hợp, bất động sản sẽ quay về đúng giá trị thực, hạn chế tình trạng nhà đất bị bỏ hoang.
Theo luật sư Trương Anh Tú, chủ tịch TAT Law Firm, thị trường bất động sản Hà Nội đang tồn tại nghịch lý: trong khi nhiều gia đình trẻ chật vật tìm kiếm nơi an cư, hàng loạt biệt thự triệu đô và nhà liền kề ở vùng ven vẫn bị bỏ hoang. Đặc biệt, giá căn hộ chung cư trong 1-2 năm qua liên tục tăng, khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Việc áp thuế cao đối với nhà đất bỏ hoang, như nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất, là một trong những giải pháp nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất. Những cá nhân sở hữu nhiều bất động sản hoặc bất động sản có giá trị lớn cần chịu mức thuế cao hơn để đảm bảo tính công bằng trên thị trường.
Nhiều quốc gia đã áp dụng các chính sách thuế để điều tiết thị trường bất động sản. Tại Singapore, chủ sở hữu bất động sản thứ hai trở lên phải chịu thêm thuế tài sản bổ sung, dao động từ 20-30% giá trị giao dịch, tùy từng thời điểm, đặc biệt nếu là người nước ngoài hoặc không sử dụng nhà cho mục đích ở.
Trong khi đó, Pháp áp dụng thuế lũy tiến đối với nhà bỏ hoang, bắt đầu từ 12,5% giá trị tiền thuê ước tính và tăng lên 25% từ năm thứ hai trở đi. Việt Nam hoàn toàn có thể tham khảo các mô hình này, nhưng cần có sự điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với bối cảnh thị trường và năng lực quản lý, tránh áp dụng một cách máy móc.
