TP.HCM chốt phương án “hồi sinh” chung cư cũ: Kỳ vọng giảm căng thẳng cho nguồn cung nhà ở

UBND TP.HCM vừa phê duyệt đề án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố. Theo thống kê, TP.HCM hiện có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, đã qua kiểm định từ năm 2016. Trong đó, 16 chung cư thuộc cấp D, mức hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Hơn 500 chung cư cũ được chốt thời gian cải tạo

Phần lớn các chung cư này đã xuống cấp do tuổi thọ hơn 50 năm, cộng với tình trạng lấn chiếm, cơi nới làm tăng tải trọng nhưng không được bảo trì, sửa chữa, khiến kết cấu chịu lực suy yếu, gây mất an toàn. Trong số đó, 467 chung cư có chiều cao từ 8 tầng trở xuống, 355 chung cư có diện tích khuôn viên dưới 1.000 m².

Tình trạng sở hữu chung cư khá phức tạp, bao gồm cả sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước cho thuê, cùng với hiện tượng lấn chiếm, chuyển nhượng không hợp pháp. Nhiều hệ thống kỹ thuật đã hư hỏng nghiêm trọng, môi trường sống kém vệ sinh. Đáng chú ý, phần lớn cư dân có thu nhập thấp, nhận thức chưa đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng chung cư.

Thực tế, trong giai đoạn 2016-2020, TP.HCM đã triển khai chương trình cải tạo, sửa chữa chung cư cũ nhưng chưa đạt được kết quả như mong đợi, đặc biệt là với các chung cư cấp D bị hư hỏng nghiêm trọng. Nguyên nhân chủ yếu là do thiếu vốn, vướng mắc trong kiểm định chất lượng và những bất cập trong quy hoạch khu vực cải tạo.

Đối với các chung cư xây dựng từ năm 1975 đến 1994 (nhóm chung cư 1994), việc sở hữu và quản lý khá phức tạp do thuộc nhiều cơ quan, đơn vị khác nhau, gây khó khăn trong quá trình kiểm đếm, đánh giá chất lượng. Các chung cư này chủ yếu tập trung tại các quận 1, 3, 4, 5, 7, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Bình Thạnh và TP Thủ Đức, với quy mô đa dạng về số tầng và diện tích. Trong đó, 52 chung cư cao dưới 8 tầng và 33 chung cư có diện tích đất nhỏ hơn 1.000 m².

Theo đề án được phê duyệt, TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành cơ bản công tác chuẩn bị cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trước năm 1975 và nhóm chung cư 1994. Đồng thời, thành phố sẽ hoàn tất việc sửa chữa, nâng cấp, gia cố đối với chung cư cấp B, cấp C được xây dựng trước năm 1975.

Riêng với 16 chung cư cấp D, TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành xây dựng mới 7 chung cư đã di dời, tháo dỡ do hư hỏng nặng, nguy hiểm. Đồng thời, hoàn thành xây dựng 9 chung cư khác thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm nhưng chưa di dời hoặc đang trong quá trình di dời, cũng như các chung cư phát sinh cần xử lý.

Bên cạnh đó, thành phố cũng đặt mục tiêu đến năm 2035 hoàn tất việc cải tạo, xây dựng lại toàn bộ các chung cư cũ trước năm 1975, đồng thời hoàn thành cơ bản việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cấp D hoặc đã hết niên hạn sử dụng thuộc nhóm chung cư 1994.

Bổ sung nguồn cung cho thị trường

Nhằm đẩy nhanh tiến độ trong lần này, thành phố giao UBND các quận, TP Thủ Đức phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trước khi tiến hành xây dựng lại chung cư.

Về cơ chế ưu đãi, Nghị định 98/2024/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được bán các căn hộ theo giá kinh doanh thương mại mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời, họ cũng không cần thực hiện thủ tục chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn được phép kinh doanh diện tích dành cho dịch vụ, thương mại và các công trình xây dựng khác (nếu có) trong dự án mà không phải trả tiền bồi thường về đất, tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất. Đáng chú ý, thay vì cố định ở mức 10% như trước đây, mức lợi nhuận cho doanh nghiệp hiện dao động từ 10-15%. Ngoài ra, các doanh nghiệp được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ có thể đề xuất điều chỉnh dự án, chẳng hạn như tăng số tầng xây dựng.

Nhiều ý kiến cho rằng, trong bối cảnh giá nhà tăng cao và nguồn cung khan hiếm, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ cải thiện chất lượng nhà ở mà còn góp phần làm giảm áp lực lên thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao là do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu ngày càng lớn, tạo áp lực cung - cầu và đẩy giá bất động sản lên cao. Theo đó, giải pháp hiệu quả nhất hiện nay là tăng nguồn cung, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ.

Điều này không chỉ giúp bổ sung thêm nhiều căn hộ vào thị trường mà còn góp phần cân bằng cung - cầu, từ đó kéo giá nhà về mức hợp lý. Tuy nhiên, ông Đính cũng cảnh báo việc cải tạo chung cư cũ, đặc biệt là những chung cư nằm trong các khu vực trung tâm, nếu không được quy hoạch hợp lý, có thể gây áp lực lên hạ tầng đô thị.

Nếu số lượng căn hộ tăng quá nhanh mà không đi đôi với cải thiện cơ sở hạ tầng, tình trạng quá tải có thể xảy ra, dẫn đến những hệ lụy không mong muốn. Vì vậy, quá trình cải tạo chung cư cần đảm bảo người dân được nhận lại nhà ở có chất lượng tốt hơn, với điều kiện sống được nâng cấp đáng kể.

Ông Đính dự báo, nếu kế hoạch cải tạo được triển khai hiệu quả, từ nay đến năm 2035, thành phố sẽ có thêm một lượng lớn căn hộ mới, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng và giảm áp lực lên thị trường bất động sản. Đây sẽ là nguồn cung quan trọng giúp giải tỏa tình trạng khan hiếm nhà ở, đặc biệt trong phân khúc chung cư.