Tại báo cáo về thị trường bất động sản được vừa công bố, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường M&A bất động sản công nghiệp đang diễn ra sôi động nhờ các chính sách thúc đẩy đầu tư vào hạ tầng kết nối trọng điểm, chẳng hạn như hệ thống cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành, cùng với những luật mới được ban hành, giúp gia tăng nguồn cung và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Hoạt động M&A diễn ra sôi động
Dữ liệu từ giai đoạn 2020 đến tháng 9/2024 cho thấy tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đạt 2,94 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 40%. Chỉ tính riêng, trong 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp đã chiếm tới 91% trong tổng giá trị giao dịch M&A đạt 178 triệu USD.
Một số giao dịch đáng chú ý bao gồm việc Tập đoàn Tripod Technology đến từ Đài Loan thuê 18ha đất tại Khu công nghiệp Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) vào tháng 5/2024, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất mạch điện tử và bảng mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, Tập đoàn Johnson Health Tech của Đài Loan cũng đã đăng ký đầu tư dự án trị giá 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Thuận Thành 1, với mục tiêu xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao…
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết vào tháng 11/2024, Mỹ công bố ông Donald Trump chiến thắng trong cuộc bầu cử tổng thống, và điều này dự báo sẽ có tác động lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp trong những năm tới.
Nhìn lại giai đoạn 2017-2018, khi ông Donald Trump đang đương nhiệm, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã hưởng lợi từ các chính sách của chính quyền Mỹ. Cụ thể, các nhà sản xuất lớn toàn cầu đã thực hiện chiến lược "Trung Quốc +1" và "đa dạng hóa chuỗi cung ứng", mở rộng cơ sở sản xuất ra ngoài Trung Quốc.
Đây là một yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Theo dự báo từ Cushman & Wakefield, trong giai đoạn 2024-2027, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh mẽ, mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường M&A.
Cụ thể, các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và Nam sẽ thêm 10.600 ha đất công nghiệp, với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm. Đồng thời, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và kho bãi cũng sẽ tăng thêm lần lượt 1,9 triệu m² và 2,6 triệu m², với tốc độ tăng trưởng tương ứng là 5,9%/năm và 10,1%/năm.
Cũng theo bà Trang Bùi, việc thiếu hụt tài sản công nghệ cao và không gian kho bãi hiện đại, cùng nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp khu vực, đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.
“Hiện tại, đội ngũ Cushman & Wakefield tại Việt Nam vẫn nhận được nhiều yêu cầu từ các nhà đầu tư về tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua việc mua lại quỹ đất và các bất động sản đang hoạt động. Do đó, chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất sẽ là những yếu tố quyết định trong việc ra quyết định đầu tư”, bà Trang Bùi cho biết.
Dòng vốn FDI có thể chậm lại trong ngắn hạn
Mặc dù đánh giá cao tiềm năng thu hút vốn của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp nhưng SSI Research vẫn đưa ra góc nhìn thận trọng khi dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) trong năm 2024 có xu hướng tăng trưởng chậm dần. Trong 10 tháng năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký đạt 27,26 tỷ USD, chỉ tăng 1,9% so với cùng kỳ.
Đặc biệt, trong chiến dịch tranh cử Tổng thống 2024, ông Trump đã đề xuất các biện pháp thương mại nhằm bảo vệ nền kinh tế Mỹ, bao gồm mức thuế 60% đối với hàng hóa Trung Quốc để giảm thâm hụt thương mại và khuyến khích sản xuất nội địa. Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất mức thuế từ 10-20% đối với các quốc gia khác nhằm bảo vệ các ngành công nghiệp Mỹ khỏi sự cạnh tranh quốc tế.
Do vậy, trong ngắn hạn, dòng vốn FDI "đổ" vào các khu công nghiệp có thể chậm lại do các doanh nghiệp chờ đợi thông tin rõ ràng hơn về chính sách thuế quan mới của Trump, đặc biệt là những luật thuế ảnh hưởng đến nhập khẩu từ Việt Nam. Bên cạnh đó, biến động tỷ giá hối đoái cũng ảnh hưởng đến hiệu quả dự án và làm các doanh nghiệp FDI do dự.
SSI cũng nhấn mạnh vấn đề cần cải cách chính sách FDI để thu hút vốn, bởi Việt Nam đang cạnh tranh với các nước như Indonesia và Thái Lan. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng tại Việt Nam, đặc biệt là ở miền Nam, còn hạn chế, làm tăng chi phí logistics và giảm sức hấp dẫn đầu tư.
Tuy nhiên, SSI ghi nhận các động thái tích cực từ Chính phủ, như nghiên cứu cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp lớn, đề xuất Luật công nghiệp công nghệ số, sửa đổi Luật đầu tư và cải thiện cơ sở hạ tầng kết nối các trung tâm công nghiệp. Vì vậy, SSI kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trưởng dù có tác động từ chính sách thuế mới của Mỹ.
Trước đó, báo cáo quý III/2024 của Bộ Xây dựng nhận định rằng nhu cầu về bất động sản công nghiệp trên thị trường đang có xu hướng tăng lên, với mức tiêu thụ tăng đều qua các quý và dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong những tháng cuối năm 2024 và sang năm 2025.
Các giao dịch bất động sản công nghiệp hiện chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện, pháp lý an toàn và khả năng tăng trưởng bền vững. Những khu vực nổi bật bao gồm các tỉnh phía Bắc, vốn có lợi thế về công nghiệp và thu hút nguồn vốn FDI lớn, như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng… cùng với các lĩnh vực công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo.
Ông Đỗ Hồng Quân, Tổng Giám đốc VNIC, nhận định thị trường bất động sản công nghiệp 2024 đã có tín hiệu tích cực, và dự báo năm 2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ khi làn sóng dịch chuyển sản xuất từ các quốc gia khác sang Việt Nam gia tăng. Nhu cầu sản xuất và logistics trong bối cảnh toàn cầu hóa sẽ tiếp tục thúc đẩy sự phát triển của thị trường này, đặc biệt là khi các doanh nghiệp chuyển sản xuất về Việt Nam để tối ưu hóa chi phí và thời gian.
