Bộ phận nghiên cứu của Công ty CP Bất động sản BHS Group (BHS R&D) vừa công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 với nhiều yếu tố thúc đẩy.
Hạng A vẫn chiếm lĩnh thị trường
Thị trường bất động sản năm 2025 dự kiến sẽ tiếp tục chứng kiến sự thay đổi rõ rệt với sự dẫn đầu của phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang cả về nguồn cung lẫn mặt bằng giá. Việc áp dụng bảng giá đất mới khiến chi phí đầu vào tăng cao, góp phần đẩy giá bất động sản lên, đặc biệt là các dự án cao cấp do các chủ đầu tư lớn như MIK, Masterise, Vingroup, và Sungroup phát triển.
Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, các dự án cao cấp ngày càng được ưa chuộng để đáp ứng nhu cầu khắt khe của tầng lớp trung lưu đang gia tăng. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ bình dân gần như biến mất, trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp cũng ngày càng khan hiếm, buộc nhiều khách hàng chuyển hướng sang khu vực ngoại thành với hạ tầng giao thông thuận tiện.
Không chỉ căn hộ, nguồn cung nhà ở thấp tầng cũng dự kiến tăng mạnh, với khoảng 28.800 sản phẩm, chủ yếu tập trung tại Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai và Long An. Đất nền tiếp tục được ưa chuộng nhờ tổng giá trị nhỏ và tính thanh khoản cao, nhưng chỉ những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và giá trị thực mới thu hút khách hàng.
Trong năm 2025, dự kiến sẽ có gần 42.200 căn hộ được tung ra thị trường, chủ yếu tập trung tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM
Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp bất động sản được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 2–5% theo quý, với mức tăng mạnh nhất ở phân khúc hạng A. Đồng tình, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định rằng giá chung cư mới trong năm 2025 sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao.
Nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung tại các đại đô thị vùng ven, với phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc bình dân hiện nay gần như chỉ phụ thuộc vào các dự án nhà ở xã hội.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS cho thấy, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục chiếm ưu thế về thanh khoản trên thị trường bất động sản năm 2025. Tuy nhiên, lượng giao dịch căn hộ cũ có thể giảm sút do giá chuyển nhượng hiện tại đang ở mức quá cao so với giá trị thực tế, tạo thêm rào cản lớn cho người mua nhà.
Theo đánh giá của một số chuyên gia, phân khúc bất động sản hạng sang được kỳ vọng sẽ trở thành "điểm sáng" của thị trường trong những năm tới. Sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu từ tầng lớp trung lưu và thượng lưu, kết hợp với tiềm năng tăng trưởng bền vững của nền kinh tế Việt Nam, đang tạo ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư.
Vẫn cần “nắn dòng” bất động sản
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhu cầu thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở cao cấp. Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang mở rộng cùng sự phát triển kinh tế, cùng với đội ngũ chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam theo làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Điều này tạo động lực đầu tư mạnh mẽ từ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính, mong muốn tìm kiếm kênh tích sản an toàn và bền vững.
Các căn hộ cao cấp và hạng sang tại trung tâm, được quản lý bởi các đơn vị uy tín và tích hợp tiện ích đồng bộ, đang thu hút cả nhu cầu ở thực lẫn dòng vốn đầu tư nhờ khả năng cho thuê với tỷ suất sinh lời cao và ổn định. Dù giá bán đã ở mức cao, nguồn cung hạn chế và vị trí đặc biệt giúp căn hộ trung tâm duy trì tiềm năng tăng giá dài hạn. Giá cho thuê các bất động sản này cũng được dự báo tăng trưởng ổn định từ 7–10% mỗi năm.
Thị trường vẫn thiếu trầm trọng các dự án nhà ở vừa túi tiền, một phân khúc được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân
Tuy nhiên, các dự án nhà ở vừa túi tiền vẫn là mong mỏi của phần lớn người dân và được xem như mảnh ghép quan trọng còn thiếu trong bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản. Việc phân khúc đáng lẽ phải phổ biến nhất bỗng dưng bị khan hiếm là một sự bất thường. Do đó, cần có những chính sách cụ thể từ các nhà quản lý để thúc đẩy phát triển phân khúc này, qua đó tạo sự cân bằng và ổn định thực sự cho thị trường.
Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM cũng đưa ra nhận định, giá nhà tăng cao đang phá vỡ quy luật tự nhiên của "kim tự tháp" nhà ở. Thay vì nhà ở bình dân, giá rẻ và nhà ở xã hội chiếm phần lớn, hiện nay phân khúc nhà cao cấp lại chiếm ưu thế, đẩy các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền lên vị trí "đỉnh chóp," làm thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM trở nên lệch pha.
Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, không nên kỳ thị nhà ở cao cấp, vì mỗi phân khúc đều đáp ứng các nhu cầu khác nhau. Tuy nhiên, tại các địa phương như Hà Nội và TP.HCM, nơi đang xảy ra mất cân bằng cung cầu, nhà nước cần ưu tiên phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền và trung cấp để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
Nghị quyết số 171 mới đây đã cho phép thí điểm việc chuyển nhượng các loại đất không phải đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại trong 5 năm. Dự án được triển khai tại khu vực đô thị, với giới hạn không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch 2021–2030.
Chính sách này sẽ giúp tăng nguồn cung bất động sản thương mại, góp phần kéo giảm giá nhà, nhưng do có độ trễ, nguồn cung mới sẽ chỉ xuất hiện trong khoảng 3–8 năm tới. Điều này xuất phát từ thời gian cần thiết để các chính sách đi vào thực tiễn và để hoàn thành việc chuẩn bị đầu tư, triển khai dự án nhà ở thương mại.
