Theo báo cáo mới nhất của VARS, giá bán chung cư trung bình tại một số thành phố lớn đã tăng đáng kể tính đến cuối năm 2024. Cụ thể, giá chung cư trung bình tại Hà Nội tăng 72,4% so với quý II/2019, trong khi Đà Nẵng tăng 49,9% và TP.HCM tăng 34,3%.
Giá nhà đã tăng “khó kiểm soát”
VARS nhận xét, giá chung cư cao cấp hiện đang tăng "khó kiểm soát," chủ yếu do các dự án tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư lớn, đặc biệt là chi phí đất đai tăng mạnh. Đồng thời, giá chung cư cao cấp thứ cấp cũng "neo" ở mức cao, vượt xa giá trị thực, dù nguồn cung và thanh khoản chỉ ở mức trung bình. Các giao dịch tập trung chủ yếu vào các dự án có hạ tầng và tiện ích đồng bộ, với mức giá tăng hợp lý, tạo sự hấp dẫn hơn cho người mua.
Năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 81.000 sản phẩm được chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó, 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần so với năm trước, nhưng chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 – thời điểm trước đại dịch. Riêng quý IV/2024, thị trường có 28.000 sản phẩm mới, gấp đôi quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ năm 2023. Sự tăng trưởng này chủ yếu nhờ các dự án quy mô lớn và các chính sách thanh toán ưu đãi, linh hoạt từ chủ đầu tư.
Đến cuối năm 2024, thị trường sơ cấp ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán, tương đương cuối năm 2023, khi nhiều dự án giải phóng lượng hàng tồn kho trong bối cảnh thị trường phục hồi. Về giao dịch, có hơn 47.000 giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Đáng chú ý, hơn 50% lượng giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần từ đầu cơ.
So sánh với giai đoạn 2009–2019, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, giá chung cư tại Hà Nội từng tăng trung bình 5%/năm – tương đương với tốc độ lạm phát, và giá thứ cấp tăng khoảng 2%/năm, cho thấy sự ổn định kéo dài.
Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, giá chung cư đã tăng nhanh qua hai giai đoạn chính: cuối năm 2021 – quý III/2022 và từ quý III/2022 đến nay. Sự tăng giá này đến từ nhu cầu lớn trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, sự áp đảo của các sản phẩm cao cấp, và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng.
Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đầu năm 2022 ở mức khoảng 38 triệu đồng/m², nhưng đến quý III/2024, mức giá này đã tăng lên 72 triệu đồng/m². Đặc biệt, năm 2024 chứng kiến mức tăng đột phá với giá nhà tăng khoảng 29%, tạo nên cột mốc mới cho thị trường. Các con số này không chỉ phản ánh sự mất cân bằng cung – cầu, mà còn thể hiện xu hướng thị trường và cơ hội lớn cho các nhà đầu tư.
Cải thiện khả năng tiếp cận của khách hàng
Theo VARS, nguồn cung bất động sản đã cải thiện đáng kể cả về số lượng và chất lượng nhờ sự kết hợp của tốc độ đô thị hóa, phát triển kinh tế, và hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện. Điều này thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản tăng cao, bao gồm cả mục đích để ở và đầu tư.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, đặc biệt tại khu vực đô thị, nơi cần bổ sung khoảng 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm. Tình trạng này càng rõ rệt ở phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn, do chi phí đầu tư và giá đất ngày càng tăng cao, trong khi các dự án mới thường được phát triển ở tiêu chuẩn cao.
VARS nhấn mạnh, để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, các chủ đầu tư cần tập trung vào mức giá phù hợp với sức mua thay vì ưu tiên lợi nhuận ngắn hạn.
Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường OneHousing, cho rằng giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng "sốc tạm thời." Tuy nhiên, từ nay đến năm 2030, đây chỉ là khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới.
Dù nguồn cung đang dần được cải thiện, lượng hàng hóa bất động sản mà các chủ đầu tư cung cấp hàng năm vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu khổng lồ, đặc biệt khi Hà Nội có thêm khoảng 160.000 dân cư đô thị mới mỗi năm. Điều này dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Nhóm phân tích của VCBS dự báo rằng hoạt động giao dịch năm 2025 sẽ lan tỏa hơn so với năm 2024, với dòng tiền hướng về các khu vực vùng ven xa trung tâm kinh tế và các sản phẩm mang tính đầu tư cao như nhà thấp tầng và đất nền. Tuy nhiên, các nhà đầu tư sẽ bớt tập trung vào tính chắc chắn về pháp lý của dự án, tạo ra những cơ hội đầu tư linh hoạt hơn.
Cùng với đó, VCBS nhận định rằng những doanh nghiệp có khả năng thích nghi với các quy định và điều kiện thị trường mới sẽ có cơ hội bứt phá trong chu kỳ bất động sản tiếp theo. Những chiến thuật cũ như khai thác chênh lệch thặng dư từ việc chuyển đổi đất sẽ không còn hiệu quả như trước. Thay vào đó, các chủ đầu tư cần cẩn trọng hơn trong phân tích thị trường và lập kế hoạch tài chính, thay vì tích lũy dự án và quỹ đất mà không có chiến lược khai thác hiệu quả.
Đối với các doanh nghiệp nhỏ và không mạnh về nguồn lực tài chính, việc hợp tác hoặc liên doanh để tạo thành các đơn vị lớn, hoặc tham gia đồng phát triển dự án với các doanh nghiệp lớn, sẽ là chiến lược khả thi. Điều này không chỉ giúp chia sẻ rủi ro mà còn tận dụng được các lợi thế chung, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
