Theo thông tin từ ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, toàn thành phố đang có gần 9.000 căn hộ và hơn 2.100 nền đất tái định cư bỏ trống, không có người ở. Theo đó, thành phố đã có chủ trương đấu giá với hơn 4.900 căn và 42 nền đất thuộc dự án Khu tái định cư Bình Khánh và khu nhà tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh).
Đến cuối năm 2024 sẽ hoàn tất các thủ tục, đấu giá 3.790 căn hộ tại Khu tái định cư Bình Khánh. Dự án thuộc chương trình đầu tư xây 12.500 căn hộ, nhằm phục vụ cho người dân trong khu vực giải tỏa để thực hiện dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Vẫn ưu tiên phương án đấu giá
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) khan hiếm thì rất nhiều căn hộ tái định cư có vị trí đắc địa xây dựng xong bỏ không. Để tránh lãng phí đầu tư và tăng nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đang là vấn đề được quan tâm nhất hiện nay.
Trước đó, đã có nhiều chuyên gia đề xuất chuyển đổi những dự án tái định cư bỏ hoang này thành NOXH. Việc chuyển đổi này được xem là “mũi tên trúng hai đích” khi vừa giải quyết được nguồn cung nhà ở cho người dân, vừa giảm chi phí bảo dưỡng dự án hàng năm (mỗi năm TP.HCM mất hơn 70 tỉ đồng để bảo trì, tu dưỡng).
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, phương án chuyển đổi này hoàn toàn có thể thực hiện với sự chấp thuận của các cơ quan quản lý. Đây đều là những dự án mà người nằm trong khu vực giải tỏa không muốn ở, nên chuyển đổi sẽ không gặp trở ngại. Đối với những dự án đã hoàn thiện thì thủ tục chuyển đổi sẽ thuận lợi hơn do chỉ cần điều chỉnh đúng quy hoạch, quyền sử dụng đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, việc chuyển đổi các dự án bỏ hoang thành NOXH là giải pháp hợp lý. Việc cần làm là tăng thêm dịch vụ, tiện ích trong các dự án tái định cư để thu hút người dân.
Tuy nhiên, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, phương án này là không phù hợp bởi NOXH phải được miễn tiền sử dụng đất trong giá thành nhưng vẫn phải tính toán các chi phí bồi thường nên giá vẫn ở mức cao. Mặt khác, NOXH chỉ được nằm trong khung diện tích 20m2 đến 70m2.
“Khu tái định cư ở phường Bình Khánh chỉ có khoảng 30% căn hộ đáp ứng được khung diện tích này và nằm rải rác ở từng tòa chung cư nên không thể bố trí nhà ở xã hội nằm rải rác ở từng tòa”, ông Khiết nhấn mạnh.
Cũng theo ông Khiết, trước đây, thành phố cũng từng có chủ trương xin chuyển các căn hộ tái định cư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm sang căn hộ thương mại nhưng cũng có nhiều vấn đề. Chẳng hạn, chỉ tính riêng giá gốc mỗi m2 đã lên tới 27 triệu đồng, chưa kể các khoản bồi thường, chi phí đất, chi phí lãi vay…Đây là mức giá quá cao và không khả thi.
“Sau khi cân nhắc nhiều phương án, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng cách giải quyết tốt nhất là đấu giá bởi những căn hộ này được tạo lập từ ngân sách Nhà nước, vốn vay ngân hàng”, ông Khiết khẳng định.
Bài học quá khứ vẫn hiện hữu
Thực tế, đây không phải lần đầu tiên TP.HCM mang lượng căn hộ tại dự án tái định cư Bình Khánh ra đấu giá. Trước đó, gần 3.800 căn hộ này đã được đấu giá 4 lần nhưng không thành công.
Cụ thể, lần đấu giá đầu tiên được triển khai vào năm 2017 với mức giá 8.800 tỉ đồng nhưng không nhận được đơn đăng ký nào; lần thứ 2 vào tháng 2/2018, mức giá khởi điểm đã tăng lên 9.100 tỉ đồng; lần thứ 3 là tháng 6/2021 với mức giá 9.900 tỉ đồng, tăng 1.100 tỉ đồng so với lần đầu. Tất cảnh những lần đấu giá sau đều gặp tình trạng tương tự lần 1.
Lý giải nguyên nhân dẫn đến thất bại trong việc đấu giá lượng căn hộ này, một số ý kiến cho rằng do mức giá quá cao, tương đương mức giá trinh bình là 2,6 tỉ đồng/căn hộ (chiếu theo mức giá của lần đấu giá thứ 3) trong khi chất lượng căn hộ kém.
Đồng thời, cơ chế chính sách dành cho nhà đầu tư cũng chưa phù hợp, số tiền thanh toán lớn trong thời gian ngắn. Theo đó, doanh nghiệp đăng ký phải ký quỹ 20% giá khởi điểm, nếu trúng thầu phải nộp 50% giá trị dự án trong vòng 1 tháng, phần còn lại trong 90 ngày.
Nhiều doanh nghiệp cho rằng, kể cả có tiềm lực về tài chính họ cũng không tham gia đầu tư do chất lượng căn hộ kém và mức giá đề xuất quá cao chưa kể đến những tiện ích đầu tư, chi phí vận hành, sửa chữa. Ngoài ra, việc các lần đấu giá trước không thành công bởi thành phố muốn bán trọn các lô đất nên đối tượng tham gia bị giới hạn.
Mặc dù đấu giá dự kiến vào cuối năm 2024 nhưng hiện TP.HCM vẫn chưa đưa ra mức giá khởi điểm nhưng chắc hẳn, sau nhiều lần thất bại, cơ quan chức năng liên quan của thành phố đã có những đánh giá, rút kinh nghiệm, đánh giá lại các khu tái định cư.
Sau nhiều năm bị bỏ hoang, không ít hạng mục tại dự án Bình Khánh như tường, lan can… bị bong tróc, xuống cấp, khuôn viên xung quanh cỏ mọc um tùm; lối dẫn vào khu tái định cư biến thành bãi sình lầy mỗi khi mưa xuống. Chưa kể, giới chuyên gia nhận định, đấu giá trong bối cảnh hiện nay sẽ gặp nhiều điều kiện không thuận lợi từ thị trường chung. Hơn nữa, đây là một dự án đã được thẩm định tăng liên tục qua các giai doạn thị trường "nóng".
Theo đó, nếu không có một mức giá, chính sách bán hàng hợp lý, khả năng “mang đến lại mang về” của gần 3.800 căn hộ tái định cư Bình Khánh sẽ là rất cao.
