Giá nhà ở các thành phố liên tục tăng cao, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và khu đô thị mới, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ ra thị trường vẫn ở mức thấp, người có nhu cầu ở thực vẫn “đỏ mắt” tìm mua căn hộ giá bình dân.
Căn hộ giá 45 triệu đồng/m2 “mất hút”
Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội ghi nhận 10.317 căn hộ. Trong đó, số lượng đã bán đạt 5.085 căn, tăng 104% so với cùng kỳ, nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thu 59%.
Về giá bán, lãnh đạo Savills cho biết, không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2, giá bán sơ cấp trung bình đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 24% so với cùng kỳ. Kể từ năm 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.
Tương tự, tại TP.HCM, số lượng dự án triển khai ở mức “đến trên đầu ngón tay” nhưng mức giá “hứa mua hứa bán” cũng đã lên đến 120-150 triệu đồng/m2. Một số dự án có giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2 thì ở các dự án xa trung tâm.
Trước đó, khảo sát của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, TP.HCM chỉ có 500 căn hộ chung cư mở bán trong quý I và 1.200 căn hộ mở bán trong quý II đều thuộc các dự án cũ đã chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ vỏn vẹn có 2 dự án mới.
Như vậy, nguồn cung căn hộ trong nửa đầu năm 2024 chỉ bằng 40% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án trung cấp đã có giá bình quân 53 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT, một số dự án ở khu Đông thành phố cũng có giá 130-170 triệu đồng/m2. Trung bình giá bán căn hộ tại TP.HCM đạt 63 triệu đồng/m2, tăng 6% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, với người có nhu cầu ở thực mức giá mong muốn chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/m2 và có đủ khả năng chi trả cho 1 căn hộ khoảng 3 tỉ đồng. Tuy nhiên, hiện một căn hộ 2 phòng ngủ trên thị trường thứ cấp có giá thấp nhất trên thị trường hiện nay cũng ở khoảng 3,5-3,8 tỉ đồng, còn nguồn cung mới thì gần như “tuyệt chủng”.
Chia sẻ về thị trường căn hộ hiện nay, giới phân tích cho rằng, thực tế đã cho thấy không chỉ nguồn cung quá hạn hẹp mà khoảng cách lớn giữa các phân khúc của nguồn cung cũng khiến giá bất động sản tăng cao.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, tình trạng tắc đầu vào thể hiện rõ khi lượng dự án nhà ở thương mại và cả nhà ở xã hội được chấp thuận đầu tư hoặc được cấp phép xây dựng còn quá ít. Do đó, tình trạng mất cân đối này sẽ còn kéo dài, dẫn tới hệ quả giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao, hoặc neo ở mức giá cao.
Khoảng trống căn hộ vừa tiền vẫn còn kéo dài
Dự báo về thị trường chung cư trong giai đoạn tới, Savills cho biết, trong nửa cuối năm nay, Hà Nội sẽ có 8 đợt mở bán mới và giai đoạn 2 của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 13.460 căn hộ hạng B (trên 50 triệu đồng/m2), không có dự án nào giá dưới 45 triệu đồng/m2, căn hộ diện tích nhỏ tầm 3 tỉ đồng cũng rất hiếm. Với tầm tiền này, người mua nhà sẽ phải tìm đến các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh…
Tại TP.HCM, ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, số lượng căn hộ dưới 3 tỉ đồng chỉ chiếm 18% nguồn cung và chủ yếu nằm cách xa trung tâm thành phố trên 10km. Trong ba năm tới, nguồn cung căn hộ bình dân cũng chỉ chiếm chưa đến 5% nguồn cung.
Cũng như Hà Nội, người dân tại TP.HCM muốn mua được các căn hộ giá “mềm” phải đến các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai. Hiện, 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương là do người dân TP.HCM mua.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, các chủ đầu tư tập trung đưa ra thị trường những căn hộ phân khúc cao cấp, hạng sang dành cho những người thu nhập cao. Trong khi đó, phân khúc dành cho người có thu nhập thấp và trung bình lại biến mất dần qua các năm.
Tới đây, nhiều quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn cho những dự án tồn đọng được cho là sẽ tăng thêm nguồn cung từ đó kéo giảm giá nhà. Tuy nhiên, ông Kiệt cho rằng, với tiến độ tháo gỡ hiện nay, khoảng trống về căn hộ giá bình sẽ kéo dài nhiều năm.
Bởi lẽ, nhiều dự án vướng về quy hoạch, điều chỉnh các thủ tục, chủ đầu tư cũng chưa thể phát triển giai đoạn này. Các dự án bị ngâm càng lâu thì các chi phí sẽ ngày càng tăng khiến cho giá nhà không thể hạ mà chỉ có tăng.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa – Giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM) cho biết, đối với các đô thị thị lớn như TP.HCM, việc giá nhà tăng cao, một phần cũng đến từ các chi phí phát triển dự án đều tăng, trong khi thu nhập của người dân không tương xứng. Do đó cần phải thiết kế chính sách làm sao để người dân dễ sở hữu nhà thay vì thiết kế chính sách theo hướng tác động trực tiếp vào chi phí, thị trường.
