Thời gian gần đây, thị trường bất động sản TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương) xuất hiện dự án chung cư The Infinity, quy mô 35 tầng với 564 căn hộ. Tuy nhiên, thực chất đây chính là dự án Charm Diamond do Công ty CP Charm Group mở bán từ năm 2019. Sau khi chào bán thành công hàng trăm căn hộ, dự án lại không được triển khai xây dựng. Mãi đến năm 2024, Charm Group mới tiến hành xin giấy phép xây dựng và hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.
Doanh nghiệp “bung” chiêu
Dù chưa được thi công, tháng 4/2024, đơn vị phát triển dự án vẫn tiếp tục quảng bá và chào bán các căn hộ còn lại. Ngay sau đó, UBND phường Dĩ An đã dựng biển cảnh báo, khuyến cáo người dân về việc Charm Diamond chưa đủ điều kiện chuyển nhượng do chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý. Đến cuối năm 2024, dự án mới hoàn thành phần hầm móng nhưng sau đó tiếp tục đình trệ. Đầu tháng 3/2025, Công ty Đất Xanh Service tham gia phân phối độc quyền các sản phẩm còn lại.
Không chỉ Charm Diamond, Tập đoàn Đất Xanh Group cũng vừa đổi tên một dự án khác. Gem Riverside tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) từng được công bố và mở bán từ năm 2018 dù chưa có đầy đủ pháp lý lẫn triển khai xây dựng. Dự án có quy mô 12 block cao 32 - 34 tầng với 3.175 căn hộ. Đến cuối năm 2024, khi hoàn tất thủ tục pháp lý, Đất Xanh Group bất ngờ thông báo hủy hợp đồng đặt cọc của hơn 300 khách hàng. Sau đó, dự án được đổi tên thành Datxanhhome Riverside và dự kiến mở bán lại vào quý II/2025.
Tình trạng đổi tên để “đổi vận” không chỉ xảy ra với các dự án chung cư. Tại huyện Phú Giáo (Bình Dương), khu đô thị Alana City (trước đây là Orianna) cũng được Công ty Phương Trường An đổi tên vào cuối năm 2024 nhằm thúc đẩy thanh khoản. Dự án có quy mô hơn 41 ha với 2.700 nền đất, được mở bán từ năm 2020 nhưng tốc độ tiêu thụ chậm. Sau khi đổi tên, doanh nghiệp tiếp tục chào bán các sản phẩm đất nền còn lại.
Ngoài “thay tên đổi họ”, nhiều dự án cũng áp dụng các chiến lược khác để đẩy hàng tồn. Từ tháng 2/2025, tại dự án Sunrise Riverside (huyện Nhà Bè), Novaland tổ chức hàng loạt buổi tiệc trà và âm nhạc nhằm thu hút khách hàng đến tham quan và mua các sản phẩm còn lại. Dự án gồm 8 block chung cư với 2.200 căn hộ, đã bàn giao từ năm 2018 nhưng vẫn còn một lượng lớn chưa bán hết.
Tương tự, dự án Citi Grand (TP. Thủ Đức) của Kiến Á Group, dù có quy mô chỉ 666 căn hộ và đã bàn giao cuối năm 2024, vẫn còn hàng trăm căn chưa có chủ. Để tăng thanh khoản, chủ đầu tư đưa ra chính sách giá hấp dẫn, chỉ hơn 2 tỷ đồng/căn, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 30% là có thể nhận nhà.
Không chỉ TP.HCM và Bình Dương, hàng loạt dự án tại Đồng Nai, Long An cũng đang trong tình trạng tương tự. Các chủ đầu tư như Tập đoàn Năm Sao với khu đô thị quốc tế Năm Sao (Long An) hay Tập đoàn Trần Anh với Phúc An Citi 2 cũng tích cực mở bán lượng hàng tồn kho nhằm thu hồi vốn và cải thiện dòng tiền.
Dự án nhiều lần thay tên nhưng chưa “đổi vận”
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng nhận định, lượng hàng tồn kho tại các doanh nghiệp địa ốc hiện nay rất lớn, đồng nghĩa với nguồn lợi nhuận tiềm năng chưa được khai thác. Vì vậy, các chủ đầu tư đang tìm mọi cách để đẩy hàng ra thị trường.
Tuy nhiên, việc thanh lý lượng hàng này không hề dễ dàng, bởi phần lớn là các sản phẩm có vị trí kém hấp dẫn hoặc không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại. Để kích cầu, các doanh nghiệp buộc phải áp dụng chính sách giảm giá, chiết khấu sâu…
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holdings, cho rằng việc đổi tên dự án sau thời gian dài mở bán thường xuất phát từ những vấn đề trong quá khứ, như vướng mắc pháp lý, chậm tiến độ hoặc bị khách hàng khiếu kiện.
Khi chuyển giao cho chủ đầu tư mới, việc đổi tên sẽ giúp cải thiện hình ảnh và thuận lợi hơn trong việc bán hàng. Tuy nhiên, người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ pháp lý cũng như chất lượng công trình trước khi quyết định, bởi dù giá các dự án này thấp hơn mặt bằng chung, rủi ro vẫn tồn tại.
Thực tế, không phải dự án nào áp dụng chiến lược “thay tên đổi vận” cũng đạt được thành công như mong đợi. Chẳng hạn, dự án đầu tư xây dựng tòa nhà Tincom Pháp Vân tại huyện Thanh Trì, Hà Nội, dù liên tục đổi tên nhưng vẫn gặp khó khăn.
Được cấp chứng nhận đầu tư từ năm 2010, nhưng sau nhiều lần đình trệ, đến năm 2016, dự án được đổi tên thành Dragon Riverside Pháp Vân. Tuy nhiên, đến năm 2018, khi mới xây dựng phần thô đến tầng 25, công trình lại tiếp tục dừng thi công. Đến cuối năm 2024, dự án bất ngờ tái khởi động và chào bán dưới tên Bluegem Tower.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường vẫn chịu nhiều tác động tiêu cực, khiến giao dịch chưa thực sự sôi động. Nhà đầu tư thận trọng do những biến động trong giai đoạn 2023 - 2024, nhiều người kỳ vọng giá sẽ tiếp tục điều chỉnh hoặc chờ đợi các chính sách hỗ trợ rõ ràng hơn từ Chính phủ trước khi xuống tiền.
Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận vốn vẫn là rào cản lớn. Dù lãi suất vay có xu hướng giảm, nhưng vẫn ở mức cao, khiến người mua nhà và nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngân hàng tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản, đặc biệt là các phân khúc mang tính đầu cơ, làm giảm dòng tiền chảy vào thị trường.
Vấn đề pháp lý cũng ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư. Dù các bộ luật sửa đổi đã có hiệu lực, nhưng vẫn cần thời gian để triển khai và hướng dẫn thực hiện. Nhiều dự án còn vướng mắc thủ tục, khiến nguồn cung mới chưa thể đưa ra thị trường kịp thời, kéo dài tiến độ và ảnh hưởng đến tổng thể thị trường.
"Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng nóng. Người mua và nhà đầu tư cần thêm thời gian để đánh giá cơ hội cũng như rủi ro trước khi quyết định. Dù đã có tín hiệu tích cực, nhưng đầu năm 2025 chưa phải thời điểm bùng nổ giao dịch", ông Nguyễn Thế Điệp nhận định.
