Theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills, nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội dự kiến sẽ tăng mạnh từ năm 2025 với khoảng 25.200 căn hộ sẽ gia nhập thị trường, trong đó 70% đến từ các dự án đại đô thị, chủ yếu thuộc phân khúc hạng B. Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung tiếp tục gia tăng với khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án mới, phần lớn tập trung tại các khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai.
Hàng trăm nghìn căn hộ sắp ra mắt thị trường
Đà tăng này đã bắt đầu từ năm 2024, đánh dấu sự kết thúc của chu kỳ khan hiếm chung cư tại Hà Nội sau nhiều năm. Theo đó, cả năm ngoái, thị trường bất động sản Hà Nội chào đón gần 25.000 căn hộ mới, mức cao nhất trong vòng 5 năm. Đặc biệt, trong quý IV, số lượng sản phẩm mới tăng mạnh, đạt mức 146% so với quý trước và hơn 350% so với cùng kỳ năm trước.
Không chỉ Savills, nhiều đơn vị nghiên cứu khác cũng ghi nhận xu hướng này. Đơn cử, CBRE cho biết số lượng chung cư mở bán tại Hà Nội trong năm 2024 dự kiến gấp ba lần so với năm 2023, đạt mức cao nhất kể từ năm 2020. Theo dự báo của CBRE, trong năm 2025, số lượng căn hộ mới có thể đạt hơn 31.000 căn, với nguồn cung mở rộng về phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Đồng thời mở ra chu kỳ mới của thị trường nhà ở với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư.
Mặc dù nguồn cung gia tăng nhưng giá chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục leo thang. Theo Savills, giá chào bán sơ cấp trong năm 2024 đạt trung bình 75 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm. Về phân khúc giá, gần 60% căn hộ bán ra có mức giá trên 4 tỷ đồng, 40% trong khoảng 2-4 tỷ đồng, trong khi chỉ 1% có giá dưới 2 tỷ đồng. Xu thế tăng giá sẽ tiếp tục trong năm 2025, nhưng tốc độ sẽ chậm lại
Tương tự, tại TP.HCM, thị trường căn hộ được dự báo sẽ bước vào giai đoạn phục hồi vào năm 2025 với những tín hiệu tích cực. Báo cáo của OneMount cho thấy nguồn cung mới trong giai đoạn 2025-2026 có thể đạt khoảng 20.000 căn.
Trong năm 2025, dự kiến sẽ có khoảng 10.000 căn hộ mở bán, trong đó hơn 80% có giá sơ cấp từ 75 triệu đồng/m2 trở lên (chưa bao gồm thuế phí). Phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm, với chỉ khoảng 2.000 căn, chiếm 20% tổng nguồn cung. Dù được định vị là nhà vừa túi tiền, phần lớn các căn hộ này có giá từ 50-65 triệu đồng/m2.
Theo chuyên gia Savills, các chủ đầu tư tại TP.HCM tiếp tục ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp do lợi nhuận hấp dẫn và nhu cầu thị trường vẫn mạnh. Trong quý IV/2024, hơn 76% trong số 2.800 căn hộ chào bán thành công có giá trên 80 triệu đồng/m2, mức này tăng gấp 5,6 lần so với quý trước và 21 lần so với cùng kỳ năm 2023. Mức giá căn hộ trung bình đã đạt mức 91 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế, phí).
Hy vọng giảm bớt thủ tục hành chính
Thực tế, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao và một trong số đó là liên quan đến thủ tục pháp lý. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng, việc hợp nhất và tinh gọn bộ máy quản lý Nhà nước đnag trở thành một xu hướng quan trọng, được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều thay đổi tích cực.
Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, để triển khai một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải thực hiện từ 30 - 40 thủ tục hành chính. Việc tinh gọn bộ máy quản lý không chỉ giúp cắt giảm các khâu trung gian mà còn đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.
Một trong những thay đổi quan trọng là chính quyền địa phương sẽ được trao thêm quyền hạn, đặc biệt trong việc thẩm tra, thẩm định các dự án cấp 1 thay vì phải phụ thuộc quá nhiều vào Trung ương. Điều này có thể giúp rút ngắn thời gian xử lý dự án nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực quản lý của các cơ quan địa phương.
Đồng quan điểm, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định rằng thị trường bất động sản hiện nay chịu sự quản lý của nhiều cơ quan khác nhau, bao gồm Bộ Tài nguyên và Môi trường phụ trách đất đai, Bộ Xây dựng giám sát các dự án bất động sản và nhà ở, cùng với sự quản lý tín dụng từ ngân hàng.
Việc sáp nhập và tinh gọn bộ máy quản lý sẽ giúp cải thiện hiệu quả điều hành, giảm bớt thủ tục hành chính rườm rà, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp. Nếu các địa phương cũng thực hiện sáp nhập, doanh nghiệp sẽ không còn phải liên hệ với nhiều sở, ngành để giải quyết thủ tục, từ đó tiết kiệm thời gian và chi phí.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chính sách tinh gọn bộ máy có thể dẫn đến hai kịch bản đối với thị trường bất động sản. Trong kịch bản tích cực, nếu bộ máy quản lý được tinh giản hiệu quả, thủ tục hành chính được rút gọn và chi phí đầu tư giảm, thị trường bất động sản có thể bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều cơ hội tăng trưởng mạnh.
Tuy nhiên, ở kịch bản tiêu cực, nếu sau khi hợp nhất, các cơ quan không được phân công nhiệm vụ rõ ràng, thiếu chủ động trong công việc, quy trình phê duyệt dự án có thể bị trì hoãn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và thậm chí dẫn đến nguy cơ đóng băng.
Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc cải cách thủ tục hành chính có thể tác động đến giá bất động sản theo nhiều hướng khác nhau. Khi chi phí đầu vào giảm nhờ rút gọn thủ tục, doanh nghiệp có thể tiết kiệm được chi phí vay ngân hàng, chi phí quản lý dự án và thời gian triển khai. Điều này có thể giúp giá bất động sản ổn định hoặc thậm chí giảm xuống.
Việc đơn giản hóa thủ tục cấp sổ đỏ và các giấy tờ pháp lý khác cũng có thể giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, góp phần ổn định giá nhà đất. Tuy nhiên, khi thủ tục pháp lý trở nên thông thoáng hơn, các nhà đầu tư có thể đổ vốn mạnh vào thị trường, kéo theo sự gia tăng nhu cầu, từ đó đẩy giá bất động sản lên. Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng cao.
