Thâm nhập giới đầu tư bất động sản "cõi âm" (Bài 2): Luật sư lưu ý các điều kiện nếu muốn chuyển nhượng

Lời toà soạn:

Trong những năm gần đây, sự gia tăng dân số, đô thị hóa mạnh mẽ và thay đổi trong tư duy về việc an táng đã tạo ra nhu cầu lớn hơn đối với nghĩa trang. Điều này đã góp phần khiến bất động sản nghĩa trang đã nổi lên như một loại hình đầu tư mới, dù chưa nhận được nhiều sự chú ý.

Tuy nhiên, bất động sản nghĩa trang không chỉ đơn thuần là vấn đề đầu tư mà còn gắn liền với những giá trị văn hóa, tinh thần và xã hội sâu sắc. Việc quy hoạch và phát triển các dự án nghĩa trang cần được xem xét cẩn trọng để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích kinh tế và tác động xã hội lâu dài, cũng như hạn chế rủi ro đối với nhà đầu tư.

Kênh đầu tư mới mẻ, tiềm năng

Sự khan hiếm quỹ đất cũng như xu hướng ưa chuộng các nghĩa trang hiện đại, đầy đủ dịch vụ, bất động sản nghĩa trang không chỉ là thị trường mang tính nhân văn, tâm linh mà còn là một kênh đầu tư khá tiềm năng, nhiều dư địa phát triển, trong khi thị trường chưa có nhiều dự án.

Trong vai trò một người có nhu cầu đầu tư bất động sản tâm linh, phóng viên được chị Lê Phương, một môi giới dự án công viên tâm linh ở Tuyên Quang tư vấn, tiềm năng đầu tư sinh lời của loại hình này khá ổn, trong khi mức độ cạnh tranh trên thị trường không lớn.

“Một số dự án bất động sản tâm linh tăng gấp 10 lần nếu tính từ 2013 đến nay, cho thấy tiềm năng của loại hình này khá lớn. Giai đoạn 1 dự án chúng tôi mới mở bán nên chính sách vẫn đang rất tốt, giá rẻ phù hợp cho các nhà đầu tư”, chị Phương nói.

Theo chị Phương, loại hình bất động sản này được đánh giá tiềm năng bởi nhu cầu lớn, tỷ suất lợi nhuận cao, thanh khoản tốt, trong khi thị trường không nhiều dự án. Lý do là việc được cấp phép triển khai một dự án cũng không dễ bởi phải vừa cao ráo, đẹp đẽ, vị trí thuận tiện giao thông, đảm bảo môi trường, quy hoạch dài hạn… Hơn nữa, đây cũng là xu thế chung của nhiều quốc gia tiên tiến trên thế giới.

Cũng chung nhận định, Nguyễn Tuấn Tú, một môi giới bất động sản dẫn ví dụ: Giá ở công viên nghĩa trang Thiên Đức năm 2013 là 3-8 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại chỗ rẻ nhất là 28 triệu đồng/m2 và những chỗ này còn chưa san lấp hạ tầng, còn những chỗ mua để sử dụng được giá nằm khoảng hơn 30 đến hơn 40tr/m, chỗ “vip” thì tầm 70-80 triệu đồng/m2. Giá cả các khuôn viên không ngừng tăng trong những năm qua.

Tuy vậy, theo một số môi giới trong lĩnh vực bất động sản tâm linh, các nhà đầu tư phân khúc này vẫn chưa nhiều, hầu như người mua chỉ để phục vụ khi người thân an nghỉ.

Anh Hoàng Văn Dương, một nhà đầu tư bất động sản cho rằng, thị trường đầu tư phân khúc này không quá sôi động. Lý do là dòng tiền sinh ra từ bất động sản không có; loại hình này này cho thuê cũng không được mà mỗi năm phải mất thêm tiền phí quản lý.

Ngoài ra, tính thanh khoản cũng không cao, 80% phụ thuộc vào môi giới, chủ đầu tư bán. Ví dụ căn hộ chung cư hay đất nền khác, người mua có thể nhờ môi giới rao bán không khó, nhưng phần mộ thì để bán lại cũng không đơn giản. Mà ký gửi chủ đầu tư thì nhiều khi phải chờ đợi trong thời gian dài mới có thể bán. Do đó, yếu tố này cũng là một rào cản với việc đầu tư bất động sản nghĩa trang.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhận xét, việc đầu tư các bất động sản nghĩa trang vẫn có, nhưng không nhiều, chủ yếu vẫn là người dân mua để chuẩn bị cho gia đình. Tuy nhiên, với các chủ đầu tư dự án thì đây là kênh đầu tư có lợi nhuận tốt.

Tiềm năng lớn sao dự án chưa nhiều?

Vì sao lợi nhuận tốt, nhu cầu lớn nhưng các dự án nghĩa trang vẫn chưa nhiều? Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, điều này liên quan đến các vấn đề như quy hoạch, kết nối giao thông và lợi ích giữa chủ đầu tư với cư dân địa phương.

Theo ông Quê, các nghĩa trang cần phải được quy hoạch một khu vực lớn, thuận tiện giao thông. Nếu nghĩa trang ở xa quá thì dễ ế hàng, còn nếu không quá xa, giao thông thuận lợi thì dễ bị người dân phản đối vì ảnh hưởng đến hoạt động nông nghiệp, môi trường.

“Điều này dễ dẫn đến xung đột lợi ích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và môi trường của người dân sở tại với nhu cầu về nghĩa trang của người dân ở thành phố lớn cũng như nhu cầu kinh doanh nghĩa trang của các chủ đầu tư”, ông Quê nói. Cũng theo vị này, vấn đề về môi trường cũng là điều các chủ đầu tư cung cần phải rất chú ý khi triển khai loại hình này, nếu không dễ gặp phải sự phản đối của người dân địa phương.

Thực tế, theo quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2014, đến năm 2030 Hà Nội dành 24.000 tỉ đồng để đóng cửa, cải tạo, nâng cấp, mở rộng và xây mới một số nghĩa trang. Trong đó, xây dựng mới nhà tang lễ quốc gia. Dự báo đến năm 2050, quỹ đất dành cho xây dựng nghĩa trang thành phố sẽ là 1.247 ha. Tuy nhiên, các nghĩa trang này triển khai chậm trễ và hầu hết đều gặp sự phản đối của người dân.

Ví dụ, Dự án Công viên tưởng niệm Thiên đường Thanh Tước giai đoạn 1 (huyện Mê Linh) từng bị người dân căng lều bạt, ngăn cản đơn vị thi công triển khai; hoặc năm 2011, dự án xây dựng Nghĩa trang tập trung Minh Phú (huyện Sóc Sơn) được khởi công xây dựng một số hạng mục hạ tầng cũng gặp sự phản đối của người dân quanh dự án.

Chia sẻ với phóng viên, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, để xin cấp phép một dự án công viên nghĩa trang cũng không dễ. Về quỹ đất, chủ yếu hiện tại đang sử dụng đất rừng chuyển đổi sang nghĩa trang. Tuy nhiên, việc này vướng khá nhiều thủ tục, thậm chí việc chuyển đổi đất rừng còn liên quan đến các bộ ngành chứ không chỉ địa phương. Điều này khiến thủ tục xin cấp phép rất lâu.

Ngoài ra, việc quy hoạch nghĩa trang không chỉ là bài toán của một tỉnh, mà là của cả vùng. Ví dụ những địa phương lớn như Hà Nội, TP.HCM thì quy hoạch nghĩa trang không phù hợp, mà cần tính toán quy hoạch cho cả vùng với các tỉnh lân cận.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính, đất nghĩa trang không thuộc một trong các trường hợp bị cấm không được chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất nên người sở hữu đất nghĩa trang, nghĩa địa hoàn toàn được quyền mua bán (chuyển nhượng) khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, thỏa mãn điều kiện quy định tại Điều 27, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, theo luật sư Đồng, trước khi mua bán, chuyển nhượng loại hình đất này người dân cần nắm chắc về hồ sơ pháp lý, thửa đất có đủ điều kiện chuyển nhượng không, thửa đất có được nhà nước cấp giấy chứng nhận cho mục đích sử dụng đất làm đất nghĩa trang nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt hay không, thời hạn sử dụng đất, giấy tờ mua bán, thủ tục mua bán, đất có nằm trong diện bị quy hoạch hay không, để phòng tránh các rủi ro pháp lý về sau trước khi mua bán người dân cần kiểm tra quy hoạch, thậm chí kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án bất động sản nghĩa trang tại Văn phòng đăng ký đất đai.

(Còn tiếp)