Số liệu mới đây của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tính đến tháng 5/2024 đã tăng 4,61% so với cuối năm 2023, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, 60% thuộc dư nợ tín dụng bất động sản phục vụ mục đích sử dụng, tăng 1,15% so với cuối năm 2024; tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 10,29%, chiếm 40% tổng dư nợ.
Cụ thể, tính đến cuối năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận 1,093 tỉ đồng. Như vậy, chỉ trong 5 tháng đầu năm, hệ thống ngân hàng đã cho các doanh nghiệp bất động sản vay thêm hơn 112.000 tỉ đồng, nâng tổng tín dụng lĩnh vực này lên hơn 1,2 tỉ đồng. Sự gia tăng tín dụng này cho thấy một sự chuyển biến tích cực trong dòng vốn ngân hàng vào thị trường bất động sản.
Theo ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó giám đốc NHNN TP.HCM, cùng với những chuyển biến từ thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp là một trong những nguyên nhân thúc đẩy tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản. Hiện, hàng loạt ngân hàng cạnh tranh giảm lãi suất cho vay mua nhà đất, sửa chữa nhà cửa.
Cụ thể, tại nhóm ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV), mức lãi suất cho vay mua nhà, đất dao động từ 5-7%/năm. Các ngân hàng cổ phần, nước ngoài cũng có mức lãi suất dưới 5%/năm.
Trong khi đó, số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến tháng 6/2024, mới có 18 dự án nhà ở thương mại hoàn thành và 23 dự án mới được cấp phép. Đối với dự án xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, có 32 dự án hoàn thành và 16 dự án được cấp phép. Về sức mua, thị trường ghi nhận khoảng 253.000 giao dịch thành công, tăng 10% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mặt bằng chung sự hồi phục của thị trường vẫn còn chậm.
Đưa ra quan điểm về thị trườn bất động sản trong giai đoạn hiện nay, báo cáo mới đây của VIS Rating cho biết, sự chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối năm 2022 đã khiến doanh thu, lợi nhuận của các chủ đầu tư sụt giảm trong những tháng đầu năm 2024. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng dự báo sẽ cải thiện doanh số bán hàng, cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư trong 12-18 tháng tới.
Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới mở bán. Đặc biệt, khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới từ năm 2025.
Dù vậy, trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể ngay trong quý I.
Nhiều chủ đầu tư khác vẫn tiếp tục gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP.HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư vẫn duy trì ở mức cao do phải tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển dự án mới.
Đáng chú ý, trong quý I/2025, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng do lợi nhuận yếu và dư nợ gia tăng. Nhưng khả năng trả nợ của các doanh nghiệp duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.
Bởi lẽ, thông thường, các chủ đầu tư sẽ tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho phát triển dự án, nhưng trong bối cảnh hiện nay, phần lớn các chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án mới để tiếp cận nguồn vốn này, nên phải sử dụng nợ vay mới.
Theo đó, VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024, giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong giai đoạn 2023-2025.
