Phí gửi xe các bên tự thoả thuận, nhưng không được vượt trần
Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội phân tích, thực tế hiện nay không có văn bản quy định cụ thể về định nghĩa phí dịch vụ giữ xe nhà chung cư.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm chi phí trông giữ xe. Vì thế, phí trông giữ xe chung cư không phải phí dịch vụ chung cư.
Luật sư Đồng cho hay, sau khi hội nghị nhà chung cư lần đầu bầu được ban quản trị, thì ban quản trị nhà chung cư sẽ ký hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu cung cấp dịch vụ giữ xe để có thể giữ xe cho cư dân tại chung cư. Cư dân tại chung cư phải đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa cư dân với nhà cung cấp dịch vụ.
Tại Điều 24 Luật Phí và lệ phí năm 2015 thì phí trông giữ xe là một trong các loại phí thuộc danh mục phí, lệ phí thực hiện theo cơ chế giá do Nhà nước quy định.
Đối với dịch vụ trông giữ xe tại các chung cư, chủ đầu tư căn cứ chi phí thực tế tại từng điểm trông giữ xe để xây dựng mức giá theo quy định tại Thông tư 25/2014/TT-BTC, nhưng không được cao hơn mức giá mà UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã quy định.
Vì thế, UBND tỉnh, thành phố quy định về mức phí trông giữ xe. Tuy nhiên, UBND chỉ quy định mức tối thiểu và tối đa mà không phải mức giá ấn định. Mức phí trông giữa xe cụ thể sẽ được quy định tại mỗi địa phương và mức phí này có thể thay đổi từ địa phương này sang địa phương khác.
Ngoài ra, phí trông giữ xe sẽ không có một mức giá cố định mà sẽ được điều chỉnh dựa trên vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và cả nhu cầu của cư dân sống tại các chung cư trong khu vực.
Cũng theo luật sư Đồng, đối với khu vực có nhà chung cư, cụm tòa nhà chung cư, mức phí trông giữ xe tại chung cư sẽ do ban quản trị nhà chung cư thỏa thuận với nhà thầu cung cấp dịch vụ nhưng phải đảm bảo mức phí không được vượt quá mức quy định pháp luật về mức tối thiểu, tối đa ở từng địa phương.
Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, theo quy định tại Điều 24 Luật Phí và lệ phí 2015, phí trông giữ xe, dịch vụ trông giữ xe thuộc danh mục phí, lệ phí thực hiện theo cơ chế giá do Nhà nước định giá.
Theo đó, UBND tỉnh, thành phố sẽ quy định về mức phí giữ xe. Tuy nhiên, đây chỉ là mức tối thiểu và tối đa mà không phải là mức giá ấn định.
Luật sư Hùng phân tích thêm, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ không bao gồm chi phí trông giữ xe. Theo mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư có trách nhiệm ký hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu trong đó có cung cấp dịch vụ giữ xe.
“Hiện nay chưa có quy định về mức giá cụ thể đối với mức phí trông giữ xe tại chung cư. Tuy nhiên, mức phí này sẽ do ban quản trị nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ với nhà thầu nhưng không được vượt quá mức quy định tối thiểu, tối đa của từng địa phương”, ông Hùng nói.
Yêu cầu mua slot đỗ xe: Lách luật để tăng giá gửi xe?
Thời gian qua, cư dân ở một số chung cư phản ánh việc bị chủ đầu tư yêu cầu nộp tiền để thuê chỗ đỗ xe trong 5 năm. Nếu không mua slot này thì không được gửi xe trong hầm. Mặc dù nếu mua chỗ để xe thì được để nhưng hàng tháng lại vẫn phải nộp phí gửi xe.
Về vấn đề này, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc thu các khoản này là không có căn cứ và đây là hình thức lách luật tăng giá chỗ giữ xe.
Theo ông Hùng, đã yêu cầu cư dân nộp tiền thuê 5 năm rồi lại còn yêu cầu phải đóng tiền là một cách lách luật nhằm tránh việc tăng giá giữ xe quá quy định theo Quyết định số 44.
Hơn nữa việc tự đặt ra quy định từ một phía từ chủ đầu tư mà không thông qua ý kiến các cư dân dẫn đến quyền lợi người dân bị xâm phạm. Vấn đề này đáng lẽ phải thông qua hội nghị nhà chung cư.
Vị luật sư cho rằng, việc thuê chỗ để xe hay mua giá căn hộ bao gồm chỗ giữ xe là do 2 bên thỏa thuận. Tuy nhiên, việc vừa cho thuê 5 năm đã lấy phí rồi tiếp tục lấy tiền thuê hàng tháng tôi cho là không có căn cứ pháp lý. Do đó, các cư dân có thể làm đơn khiếu nại quyết định trên, thậm chí có thể khởi kiện ra tòa án để bảo đảm quyền lợi cho mình.
Theo các chuyên gia, căn cứ theo quy định tại Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định về giá dịch vụ trông giữ xe tại Hà Nội có 3 mức giá trần như sau:
Mức giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 09 chỗ tại các tòa nhà chung cư, giàn trông giữ xe hiện đại được trang bị hệ thống giám sát, trông giữ xe thông minh: camera theo dõi, kiểm tra phương tiện người gửi; quản lý điểm đỗ; ra vào quẹt thẻ theo dõi giờ vào, giờ ra và tính tiền, in hóa đơn tự động, bảo hiểm gửi xe có mức giá trần là 3.000.000 đồng/ tháng.
Mức giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 09 chỗ tại các tòa nhà chung cư, giàn trông giữ xe cao tầng có mức giá trần là 2.300.000 đồng/ tháng.
Mức giá dịch vụ trông giữ xe ô tô đến 09 chỗ tại các tòa nhà chung cư tái định cư có mức giá trần là 1.800.000 đồng/ tháng.
Đối với dịch vụ trông giữ xe được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước sẽ giao chủ đầu tư căn cứ hướng dẫn tại Thông tư số 25/2014/TT-BTC xây dựng và quyết định mức giá dịch vụ nhưng tối đa không được vượt quá mức giá trần trên.
“Hiện nay không có quy định cụ thể về hình thức thuê chỗ gửi xe như thế nào. Việc chủ đầu tư tổ chức cho thuê chỗ gửi xe, đồng thời tổ chức thu phí gửi xe hàng tháng là một trong các cách thức để các chủ đầu tư lách luật, tăng giá thuê chỗ gửi xe”, ông Hùng nói.
Theo luật sư, trong trường hợp chung cư không đủ chỗ để xe ô tô cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết việc bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này.
