Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, trong 9 tháng đầu năm nay, dư nợ tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,6%, trong khi dư nợ tín dụng bất động sản kinh doanh lại tăng trưởng mạnh mẽ, đạt 16% so với đầu năm.
Ngân hàng đổ mạnh tiền về phía nguồn cung
Theo dữ liệu từ báo cáo tài chính của một số ngân hàng đã ghi nhận tăng trưởng dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản so với đầu năm. Chẳng hạn, tính đến ngày 30/9/2024, Techcombank đang là ngân hàng “bơm” vốn lớn nhất cho lĩnh vực này với dư nợ gần 210.000 tỷ đồng, tăng 18,6% so với cuối năm 2023.
Đặc biệt, tỷ trọng tín dụng bất động sản chiếm tới 33,48% tổng dư nợ của ngân hàng, con số cao nhất trong ngành. So với mức 24% cách đây hai năm, tỷ trọng này cho thấy chiến lược tập trung mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản của Techcombank.
Xếp sau Techcombank, VPBank cũng gây ấn tượng với dư nợ cho vay bất động sản đạt 164.907 tỷ đồng, tăng trưởng vượt bậc 43,5% so với cuối năm 2023. Điều này đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản của VPBank lên 25,96% tổng dư nợ, khẳng định sự ưu tiên đáng kể dành cho lĩnh vực này trong cơ cấu tín dụng.
Không chỉ có Techcombank và VPBank, các ngân hàng khác như HDBank, MB, và SHB cũng cho thấy vai trò quan trọng của bất động sản trong danh mục tín dụng. HDBank ghi nhận dư nợ bất động sản 61.207 tỷ đồng cuối quý III/2024, tăng nhẹ 5% so với cuối năm 2023, tương đương 15,35% tổng dư nợ. MB cũng đạt dư nợ 55.082 tỷ đồng, tăng trưởng 27,3%, với tỷ trọng chiếm 7,85%. SHB là một trong những nhà băng tiếp theo có dư nợ bất động sản trên 50.000 tỷ đồng, khẳng định sự phân bổ đáng kể cho lĩnh vực này.
Ở nhóm trung bình, các ngân hàng như VietBank, TPBank, Maritime Bank và LPBank ghi nhận dư nợ bất động sản ở mức trên 10.000 tỷ đồng. Trong khi đó, một số ngân hàng khác như Bản Việt, VIB, Kienlongbank, và PGBank có dư nợ tín dụng bất động sản thấp hơn, dưới 10.000 tỷ đồng.
Đặc biệt, xét về tốc độ tăng trưởng, VIB nổi bật với mức tăng 275,1% trong ba quý đầu năm 2024, nâng dư nợ bất động sản từ 1.673 tỷ đồng lên gần 6.279 tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ trọng bất động sản trong tổng dư nợ của VIB vẫn còn khiêm tốn, chỉ chiếm khoảng 2,1%.
Kienlongbank cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ, với dư nợ bất động sản tăng 171,9%, từ 2.196 tỷ đồng lên 5.968 tỷ đồng, tương đương 10,07% tổng dư nợ tín dụng. Một số ngân hàng khác như VietBank, SHB, HDBank…cũng đang cho thấy sự tập trung rõ rệt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, khi tỷ trọng tín dụng cũng tiệm cận mức 20%.
Cần lưu ý đến các khoản vay “ẩn mình”
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, những số liệu chung và riêng của các ngân hàng vẫn chưa tính đến các khoản cho vay bất động sản “ẩn mình” dưới hình thức phục vụ đời sống như mua nhà ở, xây dựng hoặc cải tạo nhà cửa. Thực tế, các khoản vay này thường không được phân loại rõ ràng trong báo cáo tín dụng, dẫn đến khả năng quy mô tín dụng bất động sản thực tế cao hơn nhiều so với các con số được công bố.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế , tín dụng cho bất động sản hiện nay là rất lớn. Trong tổng số gần 15 triệu tỷ đồng tín dụng toàn nền kinh tế, lĩnh vực bất động sản chiếm hơn 3 triệu tỷ đồng, tương đương 21% tổng dư nợ. Ngoài ra, trong hệ thống 30 ngân hàng thương mại cổ phần cho vay bất động sản, có những ngân hàng dành tỷ trọng tín dụng cực kỳ lớn cho lĩnh vực này.
TS Vũ Đình Ánh phân tích, mặc dù tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tiêu dùng thấp hơn so với tín dụng bất động sản kinh doanh, nhưng tổng tín dụng cho lĩnh vực này vẫn rất cao. Điều này được lý giải bởi tốc độ tăng giá bất động sản cao hơn nhiều so với các lĩnh vực phi bất động sản khác.
Ngoài ra, tín dụng bất động sản được chia thành hai nhóm: nhóm dành cho các nhà phát triển, kinh doanh bất động sản và nhóm dành cho các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ - nhóm này thường được xếp vào tín dụng tiêu dùng như vay sửa nhà hoặc mua nhà mới. Đáng chú ý, không phải toàn bộ tín dụng tiêu dùng đều thực sự dành cho mục đích tiêu dùng.
"Tôi từng vay để mua bất động sản, nhưng trong hợp đồng lại ghi là mua tranh đá quý. Điều này cho thấy có những khoản vay mua bất động sản nhưng không được thống kê đúng bản chất”, ông Ánh cho biết
Đưa ra góc nhìn thận trọng, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản là điều bình thường, phù hợp với quy luật cung cầu của thị trường. Tuy nhiên, nếu các ngân hàng đổ vốn một cách thiếu kiểm soát, không quản lý tốt chất lượng tín dụng, hoặc các dự án triển khai kém hiệu quả, thiếu khả thi, thì rủi ro có thể trở nên rất lớn và gây hậu quả nghiêm trọng.
Thực tế, thị trường bất động sản vẫn luôn trầm lắng trong suốt 2 năm qua khi nguồn cung hạn chế nhưng dòng vốn tín dụng vẫn đổ mạnh, phần lớn "chôn" trong các dự án dang dở. Những biến động của thị trường bất động sản cần được theo dõi chặt chẽ, bởi nếu thị trường phục hồi chậm hoặc tiếp tục trầm lắng, chất lượng tài sản của các ngân hàng có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Theo quan điểm của ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia tài chính và sáng lập kênh Tài chính & Kinh doanh, giá bất động sản tại Hà Nội hiện đang ở mức quá cao, không còn hấp dẫn với nhà đầu tư. Đối với người mua nhà để ở, tâm lý chờ đợi vẫn chiếm ưu thế. Những yếu tố này đã góp phần làm giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng tiêu dùng trong thời gian qua.
Theo đó, dòng vốn tín dụng chủ yếu tập trung vào các nhà kinh doanh, phát triển dự án. Tuy nhiên, trong thời gian tới thị trường tín dụng dành cho cá nhân có thể dần sôi động trở lại, chủ yếu là các khoản tiền cọc hoặc mua đất nền.
