Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 6/2024, tín dụng lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng hơn 3,073 triệu tỉ đống, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023, tương đương thêm 200.000 tỉ đồng.
Phụ thuộc lớn vào ngân hàng về vốn
Cũng theo số liệu của NHNN, trong 6 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 10,29% so với cuối năm 2023 và chiếm tỷ trọng 40%; còn lại 60% thuộc về tín dụng tiêu dùng bất động sản, tuy nhiên lĩnh vực này chỉ ghi nhận mức tăng trưởng 1,15% so với cuối năm ngoái.
Đà tăng trưởng này diễn ra trong bối cảnh thị trường ghi nhận sự tái khởi động của nhiều dự án cũ cùng với việc ra mắt các dự án mới, nhất là sau khi 3 luật liên quan đến bất động sản được chấp thuận có hiệu lực từ ngày 1/8.
Theo bà Phan Thị Kim Liên - Kinh tế trưởng Chứng khoán TPS, dòng tiền vào thị trường bất động sản được thể hiện rõ nhất thông qua diễn biến của lãi suất. Việc lãi suất huy động liên tiếp tăng cho thể thấy nhu cầu vốn cũng đang đi lên, trong đó bất động sản là ngành hút vốn tín dụng rất lớn, chiếm khoảng 20-30% tổng dư nợ nền kinh tế.
Trong khi đó, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi rất mạnh theo hướng lệ thuộc vào ngân hàng trong vài năm gần đây.
Nếu như năm 2021, cơ cấu vốn của doanh nghiệp là trái phiếu chiếm 31% và ngân hàng 46%, thì đến năm 2022, con số này lần lượt là 7,7% và 74%. Xu hướng này tiếp tục được duy trì trong năm 2023.
Đồng quan điểm, TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết, tính đến năm 2023, tín dụng ngân hàng chiếm 54% tổng nguồn vốn của doanh nhiệp, trong khi trái phiếu chiếm 26%, vốn đầu tư nước ngoài chiếm 10%...
Do vậy, cần có cấu trúc vốn bền vững hơn cho các doanh nghiệp bất động sản theo hướng giảm tỷ trọng vốn vay ngân hàng, tăng tỷ trọng nguồn vốn khác, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư nước ngoài.
Cần cân đối lại dòng vốn
Theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, tăng trưởng tín dụng ngân hàng tăng cũng có thể được coi là tín hiệu ấm dần lên của thị trường bất động sản. Cùng với đó là hiệu ứng tâm lý sau việc khơi thông hành lang pháp lý và kỳ vọng lợi nhuận các yếu tố khác có thể tác động đến thị trường chung.
Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của VARS, bất động sản đang bám sát tiến trình phục hồi, rõ nét nhất ở phân khúc chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Nhất là tại thị trường Hà Nội, khi giá căn hộ sơ cấp trung bình đã lên đến 60 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, thị trường có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc khi nhu cầu chủ yếu tập trung ở phân khúc chung cư, còn thị trường đất nền ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng… vẫn tương đối ảm đạm. Ngay cả đối với phân khúc “ăn khách” là chung cư, cán cân cung cầu cũng đang mất cân đối khi lượng hàng ra mắt tập trung chủ yếu phân khúc cao cấp, còn nguồn cầu lại tập trung ở phân khúc nhà ở với mức giá dao động 30-40 triệu đồng/m2.
PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân cho rằng, trong kịch bản tốt nhất, thị trường bất động sản sẽ phục hồi như trước kia, tức là sự phục hồi bao gồm đầy rẫy yếu tố đầu cơ. Do đó, đây là thời điểm nắn dòng vốn tín dụng vào những phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền.
Đặc biệt, báo cáo của Công ty Chứng khoán MBS chỉ ra, tính tới ngày 18/7, nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn là “quán quân” chậm thực hiện các nghĩa vụ thanh toán với hơn 200.000 tỉ đồng trái phiếu. Do đó, cần phải xem xét cả khả năng sự tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản trong nửa đầu năm qua có thể đến từ việc dùng để giải quyết nợ trái phiếu đến hạn, vay đảo nợ.
Theo đó, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân nhận định, nếu để thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, rủi ro xảy đến với cả doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thương mại. Vì vậy, cần xây dựng được thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung minh bạch, an toàn, lành mạnh.
Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, mấu chốt của cả việc tiếp cận vốn ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công là bản thân doanh nghiệp phải tái cấu trúc chính mình, nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo niềm tin với người mua.
